HL Dataanalys Aktiebolag har hyrt lokaler för hotellverksamhet på en fastighet i Göteborg Hemsö Lindholmen AB enligt tre lokalhyresavtal. Genom ombyggnation har det blivit en sammanhängande lokal.
Hemsö har sagt upp hyresavtalen för avflyttning till hyrestidens utgång. Dataanalys har, i enlighet med hyresnämndens uppskovsbeslut den 13 juli 2017, avflyttat från lokalen den 31 augusti 2017.
Det är ostridigt att Dataanalys tvingats lägga ned verksamheten som bedrivits i Hotell Lundby till följd av att Hemsö sagt upp hyresavtalen samt att någon ersättningslokal inte erbjudits. När verksamheten lades ned hade den bedrivits i lokalen sedan 1984 och av Dataanalys under kännetecknet ”Hotell Lundby” sedan 1999, efter förvärv av verksamheten.
Korttidsboende
Parterna är eniga om att det enbart är verksamheten Hotell Lundby, separerat från andra verksamheter, som ska värderas vid bestämmande av rörelseskadans och ersättningens eventuella storlek.
I lokalen har under hyresförhållandet bedrivits korttidsboende för personer, från 21 års ålder, som lever i hemlöshet med sociala problem, medicinska-/psykosociala problem, missbruksproblem eller samsjuklighet och som har särskilda svårigheter att få en bostad på den öppna bostadsmarknaden. Detta har godtagits av hyresvärden, senast Hemsö, som har haft full kännedom om vilken verksamhet Dataanalys bedrivit i lokalerna.
Hyresgästen begärde 28,1 miljoner kronor i ersättning av fastighetsägaren som bestred talan i sin helhet.
Fastighetsägaren menade att besittningsskyddet brutits på grund av att Dataanalys i egenskap av hyresgäst har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det inte skäligen kan fordras att Hemsö förlänger hyresförhållandena (jfr 12 kap. 57 § första stycket 1 jordabalken).
Vidare har Hemsö haft annan befogad anledning att upplösa hyresförhållandena (jfr 12 kap. 57 § första stycket 4 jordabalken). Det faktum att den aktuella fastigheten Göteborg Lindholmen 1:12 ska exploateras inom ramen för ett större stadsutvecklingsprojekt innebär att Hemsö har haft sakligt skäl för sina uppsägningar. Hemsös intressen av att få tillbaka dispositionsrätten över lokalerna överväger Dataanalys intressen av att få kvarsitta i desamma.
Fick räkna med utåtagerande personer
Göteborgs tingsrätt börjar med att konstatera att mot bakgrund av Dataanalys verksamhet, att tillhandahålla boende för hemlösa personer med sociala problem och ofta drogmissbruk, har bolaget haft att räkna med att de boende i viss mån skulle uppträda utåtagerande och även i övrigt uppträda stökigt och inte iaktta allt som fordras för att bevara ordning, sundhet och gott skick. Dataanalys har därför haft ansvar för att organisera sin verksamhet på ett sätt som motverkat förutsägbar misskötsamhet. Vidare har Dataanalys haft skyldighet att agera när bolaget fått kännedom om störningar och misskötsamhet som orsakats av dem som de hyresrättsligt ansvarat för.
Vid bedömningen av om Dataanalys åsidosatt sina förpliktelser ska beaktas att Hemsö hyrt ut Lokalen till Dataanalys för den aktuella verksamheten, med så kallat lågtröskelboende. Hemsö har därför haft att räkna med och får anses ha godtagit att viss misskötsamhet skulle förekomma utan att det skulle anses vara ett brott mot hyresavtalet.
Även om det, enligt tingsrätten, inte finns anledning att ifrågasätta den övergripande bild av att Hotell Lundbys verksamhet – ett så kallat ”lågtröskelboende” för personer med drogmissbruk och/eller psykisk ohälsa – fört med sig vissa olägenheter för boende hos studentboendet är det inte styrkt att Dataanalys, på grund av störningar från personer som de hyresrättsligt ansvarat för, har åsidosatt sina förpliktelser i sådan grad att det indirekta besittningsskyddet brutits.
Inte misskötsamhet
Inte heller har Hemsö styrkt sådana omständigheter som krävs för att Dataanalys ska ha förlorat sitt indirekta besittningsskydd på grund av misskötsamhet enligt 12 kap. 57 § första stycket 1 jordabalken.
Har då slutligen besittningsskyddet upphört enligt 12 kap. 57 § p 4 jordabalken?
Hemsös huvudsakliga skäl för uppsägningen har varit att fastigheten ska exploateras och att byggnaden därför måste rivas. Därmed finns det, enligt tingsrätten, anledning att jämföra med vad som blivit fallet om Hemsö i stället som uppsägningsgrund valt att åberopa rivning som skäl (12 kap. 57 § första stycket 2 jordabalken, jfr vad Högsta domstolen uttalat i NJA 2013 s. 1112 p. 10). I sådana fall hade Hemsö varit skyldigt att erbjuda en godtagbar ersättningslokal för att undgå skadeståndsskyldighet. Hemsö har dock inte erbjudit Dataanalys någon ersättningslokal.
Av utredningen framgår att Hemsö har gjort ansträngningar för att hitta en ersättningslokal, i vilken Dataanalys skulle kunna fortsätta att bedriva sin verksamhet med hotellboende för hemlösa. Trots att Hemsö har goda kontakter med stora aktörer inom fastighetsbranschen har detta inte lyckats. Att Hemsö misslyckat med att hitta ersättningslokal kan inte Dataanalys lastas för. Dataanalys har på egen hand försökt vara behjälpligt med att hitta en ersättningslokal och har bland annat varit öppet för en tillfällig lösning med bostadsmoduler. Mot den bakgrunden innebär Hemsös resultatlösa försök att hitta en godtagbar ersättningslokal inte att Hemsö av det skälet kan undgå att åläggas skadeståndsskyldighet.
Sammanfattningsvis konstaterar domstolen att vad Hemsö anfört i denna del inte kan leda till bedömningen att det funnits ”befogad anledning” att upplösa hyresförhållandet.
Intresse behålla lokalen väger tyngst
Mot Hemsös intresse av att kunna disponera över uthyrningsobjektet ska vägas Dataanalys intresse av att kvarstanna i lokalen. Som redovisats ovan har Hotell Lundbys verksamhet bedrivits under lång tid i lokalen och det är ostridigt i målet att verksamheten har fått läggas ned som en följd av uppsägningen samt att det inte gått att hitta en godtagbar ersättningslokal. Det ska även vägas in att Hemsö inte lämnat något konkret erbjudande om ekonomisk kompensation och Hemsö får också anses ha ekonomiskt utrymme att kompensera Dataanalys.
Sammanfattningsvis väger Dataanalys intresse av att behålla lokalen tyngre än de skäl Hemsö anfört till stöd för uppsägningen. Hemsö har således inte heller styrkt besittningsskyddsbrytande omständigheter enligt 12 kap. 57 § första stycket 4 jordabalken.
Att Dataanalys tvingats lägga ned sin rörelse till följd av uppsägningen är ostridigt. Hemsö är, med de slutsatser som redovisats, skyldigt att betala ersättning till Dataanalys för förlust av rörelse. Ersättningen ska bestämmas till lägst en årshyra och som högst yrkade 28,1 miljoner kronor. Domen innebär att hyresvärden ska ersätta hyresgästen med det sistnämnda beloppet. Kostnadsallokeringen ger, enligt rätten, en rättvisande bild av Hotell Lundbys kostnader och att Dataanalys redovisning framstår som tillförlitlig. Och den av Dataanalys redovisade prognosen om framtida vinster framstår inte som överdriven.