Lexnova Nyheter

Sveriges största juridiska nyhetstjänst – bevakning av rättsfall, lagstiftning och förarbeten inom alla rättsområden och instanser.

Deposition "ren stridsåtgärd" - hyresrätter i galleria förverkas

Tingsrätten ogiltigförklarar en deponering av hyra från en hyresgäst som drivit restauranger i en galleria i Stockholm. Då hela hyresfordringen deponerades och den påstådda motfordringen framstår som uppenbart överdriven ser domstolen det som ”en ren stridsåtgärd”. Avtalen ska förverkas.

Deposition "ren stridsåtgärd" - hyresrätter i galleria förverkas

BBQ Burger Bar i Solna AB har hyrt lokaler av Citycon Liljeholmstorget Galleria AB i Liljeholmstorget Galleria. Lokalerna är fördelade på två hyresavtal.

Det ena avtalet innefattar en yta om 249,5 kvadratmeter som i sin tur är fördelat på två enheter, nämligen dels en hamburgerrestaurang om 15,5 kvadratmeter, dels en kebabrestaurang om 16,5 kvadratmeter.

Det andra avtalet gäller en indisk restaurang och innefattar en yta om 130 kvadratmeter och består av en enhet om 21 kvadratmeter. Restaurangerna är belägna i gallerians foodcourt.

Sagt upp tidigare hyresavtal

Avtalen signerades den 9 maj 2018. Hyrestiden angavs till från den 1 oktober 2017 till och med den 30 september 2020. Kontraktet för den indiska restaurangen träffades med en årshyra om 809 480 kronor och kontraktet för de två andra restaurangerna träffades med en årshyra om 1 564 616 kronor.

Tillkomsten av de i målet aktuella hyresavtalen föregicks av att Citycon hade sagt upp de tidigare gällande hyresavtalen för villkorsändring. Genom de nya avtalen höjdes månadshyrorna för lokalerna. Det överenskoms vidare att Citycon skulle bekosta en anpassning av loaklen med den större ytan på så sätt att en vägg mellan hamburgerrestaurangen och kebabrestaurangen skulle tas ner. Citycon åtog sig vidare att utföra en renovering av foodcourtens allmänna utrymmen upp till ett visst belopp.

Under hösten år 2017 utförde Citycon besiktningar av lokalerna. Besiktningarna mynnade ut i att Citycon skickade rättelseanmodanden till BBQ, dels den 30 oktober 2017, dels den 27 februari 2018. Under hösten 2018 vidtog Citycon en efterbesiktning av lokalerna och en efterkontroll skedde under hösten år 2019.

Den 22 november 2018 upprättade Citycon uppsägningar avseende båda hyreskontrakten på grund av förverkande.

Deponerade hyra

Den 26 november 2018 delgavs BBQ uppsägning avseende kontraktet för den större lokalen och samma delgavs också BBQ uppsägning avseende kontraktet för den mindre lokalen.

Den 13 december 2018 deponerade BBQ hyra avseende båda hyreskontrakten hos länsstyrelsen enligt 12 kap. 21 § jordabalken.

Citycon har därefter delgett BBQ reservationsvisa förverkandeuppsägningar i såväl september 2019 som i april 2020. BBQ har inte deponerat något belopp till Länsstyrelsen med anledning av dessa uppsägningar. När det gäller förverkandeuppsägningen från år 2019, sade Citycon även upp hyresavtalen till avtalstidens utgång den 30 september 2020.

En av frågorna som Södertörns tingsrätt hade att besvara var om Citycon ska ha rätt att lyfta det deponerade beloppet. Svaret är jag eftersom det är klarlagt att Citycon vid deponeringstidpunkten hade en hyresfordran motsvarande det deponerade beloppet. Då BBQ inte förmått visa att bolaget haft en motfordran mot Citycon, ska Citycons yrkande i denna del vinna bifall.

Oklara uppsägningar

Nästa fråga är om hyresrätterna är uppsagda till följd av uppsägningarna den 26 november 2018 på grund av utebliven hyra? Här svarar domstolen nej. I båda fallen hade hyresvärden nämligen först skickat en uppsägningshandling med ett belopp för att sedan skicka en ny uppsägning med ett annat belopp. Detta gör att uppsägningarna inte kan betraktas som giltiga. Hyresrätterna har alltså inte förverkats av det skälet.

Därmed återstår att besvara om hyresavtalen förverkats till följd av en oskäligt hög deponering. Den frågan kräver att domstolen svarar på om en hyresrätt över huvud taget kan förverkas på grund av att hyresgästen varit i ond tro vid deponeringen.

Trots att en given utgångspunkt måste vara att hyresgästen endast får deponera så stort belopp som han anser svara mot det avdrag han är berättigad till eller mot sin fordran, saknar 12 kap. 21 § jordabalken om deponering av hyra hos länsstyrelsen en uttrycklig reglering som tar sikte på situationen att en hyresgäst deponerar ett för stort belopp i ond tro. Inte heller i bestämmelsen om hyresrättens förverkande nämns detta som en särskild grund för förverkande (se 12 kap. 42 § jordabalken).

Gott stöd för förverkande

I doktrinen finns det gott om stöd för att förverkande även utan uttrycklig reglering härom kan ske vid missbruk av depositionsrätten. Således anger exempelvis Holmqvist-Thomsson följande: ”Återstoden av hyran ska han betala på vanligt sätt. Han har inte rätt att deponera större del av hyran än som svarar mot den fordran han anser sig ha. Skulle han deponera även den delen riskerar han att hyresrätten förverkas. Om hyresgästen mot bättre vetande eller som stridsåtgärd företar deposition kan hyresrätten förverkas. […] Möjligheterna till nedsättning får alltså inte användas för att trakassera hyresvärden”. (Holmqvist-Thomsson, Hyreslagen En kommentar, 12A uppl., publicerad på JUNO den 31 juli 2020).

Det råder i praxis skilda meningar om missbruk av rätten att deponera hyra kan leda till att hyresrätten förverkas. I ett avgörande från Hovrätten över Skåne och Blekinge har hovrätten funnit att det saknas stöd i såväl lag som i rättspraxis för detta (RH 2016:22).

Till stöd för denna slutsats lyfter hovrätten bland annat fram att hyresvärden inte får göra gällande att hyresrätten har blivit förverkad på grund av att det deponerade beloppet inte har betalats till värden, om hyresgästen har deponerat hyran hos länsstyrelsen (12:21 tredje stycket jordabalken). Vidare påtalar hovrätten att de punkter som tas upp i 12 kap. 42 § jordabalken avser specifika situationer och att någon mer generell bestämmelse eller generalklausul avseende förverkande inte finns. Den första punkten är den enda som avser förverkande i förhållande till betalning av hyran för en bostadslägenhet. Jämförd med bestämmelserna i 12 kap. 21 § jordabalken kan därmed enligt hovrätten förverkande enligt ordalydelsen inte ske på grund av en deposition som skett i rätt tid.

Den relativt begränsade praxis som finns spretar dock, enligt tingsrätten. Således har Svea hovrätt i ett avgörande bedömt frågan annorlunda (se Svea hovrätts dom 2015-11-30 i mål nr T 2800-15). Vissa underrättsavgöranden ger stöd för båda uppfattningarna (se t.ex. Halmstads tingsrätts dom den 3 december 2019 i mål T 2955-18 och Attunda tingsrätts dom den 5 oktober 2019 i mål T 4380-19).

Holmqvist-Thomsson har kritiserat avgörandet i RH 2016:22 och har angett att domstolen inte redovisar förarbetena till lagregeln, liksom att domstolens redovisning av litteraturen är ofullständig och inte helt korrekt.

Lättnad

Vidare framför författarna att det av motiven (SOU 1938:22 och prop. 1939 nr 166) för övrigt framgår att lagstiftaren, genom lagändringen, ville bereda hyresgästen en “lättnad”. Det kan, enligt författarnas mening, inte uppfattas innebära att hyresgästen har frihet att “anse” vad som helst. Om hyresgästen måste bedömas inte vara i god tro kan hyresrätten, trots allt förverkas.

Enligt författarna finns det inte heller några rättspolitiska skäl att skydda en hyresgäst som använder systemet till att trakassera hyresvärden. (a.a.) Tingsrätten anser att det finns fog för den uppfattning som redovisas i ovanstående stycke. Utöver vad som anförs där vill tingsrätten framhålla att en förutsättning för att deponering ska få ske enligt 12 kap. 21 § jordabalken är just att hyresgästen ”anser” att denne har rätt till nedsättning av hyran eller dylikt.

Själva ordvalet ”anser” ger enligt tingsrätten en tydlig indikation att lagstiftaren endast haft för avsikt att skydda godtroende hyresgäster; annars hade det rimligen varit tillräckligt att i lagtext ange endast att hyresgästen har rätt att deponera hyran i upptagna situationer. Konsekvensen av att hyresrätten aldrig skulle kunna förverkas även om hyresgästen deponerat beloppet utan att anse han har rätt till nedsättning, blir med andra ord att ordet ”anser” helt saknar självständig betydelse.

Inte lagstiftarens avsikt

En annan effekt av en sådan slutsats är att en hyresgäst i ond tro, utan risk för rättsförlust i princip skulle kunna driva sin hyresvärd i konkurs eller i vart fall försätta denne i allvarliga ekonomiska svårigheter, genom att  mot bättre vetande kontinuerligt deponera hyresbeloppen. Detta kan knappast ha varit lagstiftarens avsikt. Av förarbetena framgår tvärtom att bestämmelsen infördes såsom en lättnad för en hyresgäst som ansåg sig ha en fordran mot hyresvärden, eftersom en hyresgäst innan lagändringen riskerade att hyresrättens förverkades i en senare rättegång, även om hyresgästen var i god tro i fråga om avdraget (se a.a. prop. s. 95).

Sammantaget anser tingsrätten att ordalydelsen av 12 kap. 21 § första stycket jordabalken, tillsammans med vad som framkommer i förarbetena angående lagregelns tillkomst, innebär att en förutsättning för att en hyresgäst ska få skydd genom deponering, är att hyresgästen faktiskt ansett att denne har en rätt till nedsättning av hyran. Om det är visat att hyresgästen inte kan ha ansett detta, är han i ond tro och kan därför inte åberopa deponering som skydd mot förverkande. Hyresrätten kan då alltjämt förverkas med stöd av 12 kap. 42 § punkten 2 jordabalken.

Vid bedömningen om BBQ varit i ond tro genom att deponera ett oskäligt högt belopp konstaterar tingsrätten först att ”det måste ställas höga krav på utredningen för att visa att så var fallet med hänsyn till de långtgående konsekvenser en sådan slutsats får”.

Deponerade hela hyresfordran

BBQ har valt att deponera hela hyresfordran hos länsstyrelsen under åberopande att man haft en motfordran uppgående till hela beloppet. Trots att det är fråga om ett i förhållande till den avtalade månadshyran omfattande belopp, är det ostridigt att BBQ inte ens hade nämnt för Citycon att man ansåg att ett sådant motkrav fanns. Bristen på sådan information tydligt till BBQ:s nackdel vid bedömningen av om bolaget ska anses ha varit i ond tro.

Till det kommer att BBQ enligt dess företrädare förde diskussioner om en avbetalningsplan under hösten 2018. Att bolaget vare sig då eller i samband med att uppsägningarna delgetts BBQ i november 2018 över huvud taget nämnde att man ansåg dels att man hade rätt till nedsättning av hyran, dels hade ett omfattande skadeståndskrav mot Citycon, framstår för tingsrätten som mycket svårförståeligt om det faktiskt var så att man ansåg att en sådan motfordran fanns.

Sammanfattningsvis anser tingsrätten att BBQ:s agerande före deponering, det förhållandet att hela hyresfordringen har deponerats och att den påstådda motfordringen under alla förhållanden framstår som uppenbart överdriven, innebär att bolaget vid deponeringstillfället inte kan ha ansett att det fanns en motfordran till det belopp man deponerat. Eftersom det inte fråga om något mindre belopp som har deponerats, utan tvärtom hela hyresfordran, får utredningen anses visa att BBQ:s agerande haft karaktären av en ren stridsåtgärd. BBQ har alltså varit i ond tro vid deponeringen, varför den är ogiltig. Eftersom BBQ därmed inte har betalat hyran i rätt tid, ska båda hyresrätterna anses vara förverkade per den 5 december 2018.

Domen har överklagats till Svea hovrätt.

Ladda ner dokument

Namn Storlek Ladda hem

T5804_19.pdf

500 KB
Instans
Tingsrätterna
Rättsområden
Lokalhyra, Avtalsrätt, Övrig fastighetsjuridik