Fastighets AB Skjutsgossen nr 8 & Co Kommanditbolag är ett fastighetsägande bolag inom Vasakronankoncernen. Skjutsgossen ägde tidigare fastigheten Stockholm Vildmannen 11 på Lästmakargatan 3 i Stockholm, cirka 50 meter från Stureplan.
Solidaritet AB har sedan åtminstone år 2006 hyrt lokal för en nattklubb i fastigheten under namnet Solidaritet som blivit en institution i nattklubbs-Stockholm. Huruvida Solidaritet hyrt lokalen före år 2006 framstår som tvistigt i målet. I hyresavtalet har användningsområdet angetts som "restaurang" men verksamheten har i vart fall från år 2006 även kommit att omfatta nattklubbsverksamhet. Skjutsgossen har varken godkänt eller invänt mot utvidgningen och det avtalade upplåtelseändamålet utgörs därmed enligt parterna ostridigt av "restaurang- och nattklubbsverksamhet". Upplåtelseändamålet är alltså vidare än vad som angetts i hyresavtalet och inbegriper den faktiskt bedrivna nattklubben under namnet Solidaritet.
Skjutsgossen tog inför en tilltänkt försäljning av fastigheten fram ett prospekt med information om möjliga framtidsplaner för Fastigheten. Den 7 november 2018 översände Skjutsgossen prospektet till Solidaritet, som tog del av det.
Den 15 mars 2019 sade Skjutsgossen skriftligen upp Solidaritet till avflyttning vid kontraktstidens utgång den 31 december 2019. I Uppsägningen angavs som uppsägningsorsak att Skjutsgossen skulle bygga om fastigheten.
Nattklubbsverksamheten kom att bedrivas till den 26 december 2019. Parterna kom överens om att Solidaritet skulle tömma och återställa lokalen under januari 2020. Avflyttning har skett och ansökan om medling har ägt rum i laga tid. Skjutsgossen har erbjudit Solidaritet ersättningslokaler på Malmskillnadsgatan i området Sergelstaden.
Ersättningslokalerna utgörs av fyra adresser på Malmskillnadsgatan. Erbjudandena avsett godtagbara ersättningslokaler är tvistigt i målet. Solidaritet har yrkat att Skjutsgossen ska förpliktas att till Solidaritet utge 61 039 471 kronor jämte ränta på beloppet enligt 6 § räntelagen (1975:635) från den 15 juli 2020 till dess betalning sker.
Stockholms tingsrätt konstaterade till att börja med att med beaktande särskilt av den typ av verksamhet Solidaritet bedrivit har det varit omöjligt för Solidaritet att sitta kvar i lokalerna utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden. I detta sammanhang menade domstolen att det förhållandet att en ny hyresgäst efter färdigställd renovering kan komma att bedriva restaurang- eller till och med nattklubbsverksamhet inte är en omständighet som medför att Solidaritets besittningsskydd kvarstår obrutet.
Tingsrätten hade härefter att pröva om Solidaritet har anvisats en godtagbar ersättningslokal. Vid en sammantagen bedömning fann tingsrätten att i vart fall lokalen på Malmskillnadsgatan 11 uppfyller de krav som kan ställas i fråga om läge, storlek, utformning och hyra för en nattklubbsverksamhet. Det ansågs ha förelegat förutsättningar för Solidaritet att uppnå ett positivt driftnetto vid en där bedriven verksamhet. Lokalen var sådan att den fick anses godtagbar som ersättningslokal och Solidaritet hade skäligen haft att nöja sig med den. Redan av denna grund följde att Skjutsgossen hade styrkt besittningsbrytande omständigheter, i enlighet med 12 kap. 57 § första stycket 3. JB. Solidaritet hade således inte rätt till ersättning enligt 12 kap. 58 b § JB och käromålet ogillades.
I likhet med tingsrätten konstaterar Svea hovrätt att det förelåg ett reellt och relativt omedelbart behov av modernisering av fastigheten. Det anses visat att redan 2018 fanns det planer på en ombyggnation. Det framgår dessutom av utredningen att byggnaden sedan tidigare delvis stod tom sedan andra hyresgäster hade avflyttat samt att den slutligen stod helt tom efter att Solidaritet avflyttat och att det inte fanns planer på att ersätta de tomma lokalerna med andra hyresgäster. Sammantaget med vad som framkommit genom förhören anser hovrätten att Skjutsgossen även visat ombyggnadens aktualitet.
Det innebär att hovrätten i likhet med tingsrätten ska pröva om det förelåg någon besittningsbrytande grund, i första hand enligt 12 kap. 57 § första stycket 3 p jordabalken (ombyggnadsfallet) och i andra hand enligt 4 p (generalklausulen), som medför att Skjutsgossen inte är ersättningsskyldig i förhållande till Solidaritet.
Hovrätten anser att det förelåg sådan osäkerhet vad gäller erbjudande om tre av de fyra lokalerna när det gäller främst närheten till bostäder att dessa inte kan anses godtagbara utifrån förutsättningen att det ska kunna gå att bedriva en nattklubb där.
När det gäller Malmskillnadsgatan 11 som tingsrätten fann godtagbar anser hovrätten däremot att utredningen talar för att det skulle gå att bedriva någon typ av nattklubbsverksamhet i lokalen med alkoholservering till i vart fall klockan 03.00 och att det inte heller skulle vara uteslutet med ett utökat tillstånd till klockan 05.00 efter en prövotid om minst två år.
Sammantaget anser hovrätten att lokalens läge, storlek, utformning och hyra i och för sig är skäliga.
Fråga är då om Solidaritet hade kunnat bedriva sin nattklubbsverksamhet i lokalen med vinst, i vart fall efter en uppstartstid, något som enligt hovrättens mening är en ytterligare förutsättning för att lokalen ska anses vara godtagbar. Solidaritet har i denna del invänt mot att det skulle vara möjligt. Hovrätten ansluter sig till tingsrättens slutsats att det har funnits förutsättningar för Solidaritet att bedriva nattklubbsverksamhet med ett positivt driftsnetto i lokalen i på Malmskillnadsgatan 11. Lokalen är alltså godtagbar.
Ett hovrättsråd är skiljaktigt och anser att Skjutsgossen inte har erbjudit Solidaritet någon godtagbar ersättningslokal. Och då Solidaritets intresse av att behålla lokalen väger tyngre än de skäl som Skjutsgossen har åberopat är Solidaritet berättigad till ersättning enligt 12 kap. 57 § första stycket och 58 b § jordabalken. Ersättningen ska bestämmas till 25 miljoner kronor.
Ett adjungerat råd är också skiljaktigt. Rådet anser att Skjutsgossen inte visat att huset vid tiden för uppsägningen skulle genomgå någon ombyggnation eller att avflyttningen av Solidaritet var det enda kvarvarande hindret för ombyggnationens igångsättande. Några andra sakliga skäl för uppsägningen har inte uppgivits i uppsägningshandlingen. Det sagda innebär att Skjutsgossen inte anfört ett sakligt skäl för sin vägran att förlänga hyresförhållandet.
Solidaritet är därmed berättigad till ersättning enligt 12 kap. 58 b § jordabalken. I fråga om ersättningens storlek ansluter rådet sig till hovrättsrådet skiljaktiga mening.