En man och hans syster fick hälften vardera av en fastighet i havsnära Särdal utanför Halmstad i gåva och blev samägare till fastigheten.

Efter ansökan av brodern, beslutade tingsrätten den 18 mars 2015 att fastigheten skulle bjudas ut till försäljning på offentlig auktion enligt 6 § lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt (samäganderättslagen).

En advokat utsågs att som god man ombesörja auktionen, fördela köpeskillingen och utfärda köpebrev. Systern yttrade sig inte under tingsrättens handläggning av ärendet.

Utbjuda fastigheten till försäljning

I mars och april 2015 skrev den gode mannen till parterna och meddelade att han skulle utbjuda fastigheten till försäljning och anlita en fastighetsmäklare som medhjälpare i försäljningsförfarandet. Fastigheten utannonserades sedan till försäljning. I försäljningsannonsen angavs vissa villkor för försäljningen, bland annat att budgivningen skulle avslutas den 18 maj 2015 klockan 14.00, att delägarna därefter hade rätt att förkasta ett anbud om de var överens om detta samt att brodern som sökande i tingsrättens ärende om förordnande av god man, även ensam hade samma rätt. Enligt annonsen kunde bud lämnas till ansvarig fastighetsmäklare per telefon, mail eller sms.

Den 18 maj 2015 klockan 13.58 lade brodern ett bud på fastigheten. Hans syster lade därefter ett bud klockan 13.59. I brev daterat den 25 maj 2015 meddelade advokaten parterna att budgivningsförfarandet var avslutat, att systern hade lämnat det högsta budet, att köpehandlingar skulle upprättas och köpeskilling redovisas. Med anledning av broderns invändningar mot detta, anförde advokaten i nytt brev till parterna den 3 juni 2015 att brodern enligt hans uppfattning hade rätt att avfärda systerns bud och begära ny auktion.

Efter många turer entledigades advokaten från sitt uppdrag som god man och i hans ställe förordnades en annan advokat.

Anmanade kvinnan att betala

Den 18 januari 2019 skrev den sistnämnda advokaten till parterna och meddelade att systern, enligt hennes uppfattning, ska anses ha förvärvat fastigheten vid det offentliga försäljningsförfarandet eller auktionen. Hon avsåg därmed att anmana kvinnan att betala köpeskillingen, utfärda köpebrev samt fördela köpeskillingen.

Köpebrev utfärdades av advokaten den 1 mars 2019.

Brodern yrkade att Halmstads tingsrätt skulle förklara att systerns förvärv av Särdalsfastigheten är ogiltigt och fastställa att brodern har bättre rätt till hälften av fastigheten framför systern.

Tingsrätten börjar med att konstatera att en offentlig auktion enligt samäganderättslagen inte har hållits. Domstolen kommer fram till detta på följande sätt: Offentlig auktion är den enda försäljningsmetod som anges i samäganderättslagen. Syftet med en offentlig auktion är att en god man utan dröjsmål ska omvandla egendomen till kontanter (se SOU 2007:65 s. 344). Försäljning genom auktionsförfarande utmärks i regel genom att spekulanter i öppen konkurrens med varandra genom bud anger det pris som de är beredda att betala för egendomen (se prop. 2013/14:43 s. 9).

Allmänheten ska ha tillträde till auktionen

Någon definition eller närmare innebörd av en offentlig auktion redogörs inte för i samäganderättslagen eller i dess förarbeten. Av juridisk doktrin på samäganderättens område framgår att en offentlig auktion utmärks av att allmänheten ska ha tillträde, vilket förutsätter att auktionen hålls i en lokal som kan ta emot det antal spekulanter som kan väntas komma. Det bör inte finnas hinder mot att gode mannen anlitar någon annan för att hålla själva auktionen, men gode mannen bör vara närvarande och ta ställning till frågor som kräver beslut.

Själva auktionsförfarandet är muntligt och bör ske i uppslag, det vill säga genom bud och överbud. Som princip gäller för offentliga auktioner att det högsta budet ska anses vara antaget, dock under förutsättning att det uppnår minst det lägsta bud som kan ha bestämts. I övrigt gäller i fråga om antagande av anbud att, om samtliga delägare är överens om att anta eller förkasta ett bud, gäller deras beslut (se 12 § första stycket första meningen samäganderättslagen och Gregow, Samägd egendom: innebörden av bestämmelser och principer på samäganderättens område, 2016, s. 178 och 184–185).

Av denna redogörelse framgår att en offentlig auktion kännetecknas av att det rör sig om ett öppet förfarande dit allmänheten har tillträde och vid vilket spekulanter öppet kan avge bud och överbud.

Underhandsförsäljning

Förfarandet vid försäljningen av fastigheten i Särdal har, enligt tingsrätten, karaktären av en underhandsförsäljning. Den gode mannen har använt sig av en medhjälpare i form av en fastighetsmäklare, vilken mottagit bud både muntligen och skriftligen. Fastighetsmäklaren har löpande informerat intressenterna om bud och överbud men till skillnad från det muntliga förfarande med fysisk närvaro som kännetecknar en offentlig auktion i traditionell bemärkelse, måste här en viss fördröjning ha skett i informationsledet, vilket brodern också menar har hänt. Budgivningen har således inte skett i öppen konkurrens, även om allmänheten haft att avge bud. Angivandet av tid för sista bud innebär att högre bud kan komma att förkastas.

Tingsrätten avslutar: ”Att utsträcka innebörden av termen offentlig auktion enligt samäganderättslagen på så sätt att offentlig auktion kan ske på ett annat sätt än fysiskt kan inte anses vara en fråga för rättskipningen. En offentlig auktion enligt samäganderättslagen har således inte hållits”.

Brodern gjorde gällande att han inte har samtyckt till försäljningsförfarandet. Systern menade att hennes bror inte invände mot förfarandet innan det slutförts och han under dess pågående avgett bud.

Brodern har inte uttryckligen godkänt försäljningsförfarandet. Frågan tingsrätten har att pröva är därför om han genom passivitet eller handlande kan anses ha godkänt det. Tingsrätten gör i denna del följande bedömning: Den juridiska litteraturen uttalas att delägarna bör kunna besluta att egendomen ska säljas i annan ordning än på offentlig auktion. Ett sådant beslut ska vara gemensamt; delägarna ska vara överens om avvikelsen från förfarandebestämmelsen (se Walin, Samäganderätt: En studie rörande samäganderättsanspråk och samäganderättslagen m.m., 2000, s. 188 och Gregow, Samägd egendom: innebörden av bestämmelser och principer på samäganderättens område, 2016, s. 73 och 173 f.). Detta synsätt överensstämmer med lagens dispositiva karaktär. Om delägarna är ense kan därför samägd egendom säljas på annat sätt än genom offentlig auktion.

Ingen invändning mot förfarandet

Av handlingarna i målet framgår att syskonen beretts tillfälle att yttra sig över innehållet och formuleringarna i annonsen inför försäljningen av fastigheten. Någon invändning mot förfarandet – enligt vilket försäljning skulle ske med hjälp av fastighetsmäklare genom bud muntligen och skriftligen fram till kl. 14.00 den 18 maj 2015 – har inte gjorts förrän efter angivet klockslag.

Rättsverkningar innebärande bindning och rättsförlust kan inträda som en följd av passivitet och konkludent handlande. Det kan finnas en plikt att ge besked om att ett anspråk görs gällande när en part vet att den andra parten inrättar sig på visst sätt i förlitan på en rättslig bedömning som är felaktig, när en part har gett motparten intrycket att han har eftergett sin rätt eller när en part har underlåtit att under mycket lång tid göra sin rätt gällande (se rättsfallet NJA 2002 s. 630). Såväl passivitet som konkludent handlande kan således bedömas som rättsliga viljeförklaringar. Att en part förhållit sig passiv kan tyda på att parten ansett sig bunden (se Jan Ramberg och Christina Ramberg, Allmän avtalsrätt, 2019, s. 123).

Tingsrätten anser att det inte är visat att delägarna uttryckligen eller genom passivitet kommit överens om att försälja fastigheten på annat sätt än genom offentlig auktion. Enbart den omständigheten att brodern har ansökt om att fastigheten skulle utbjudas till försäljning på offentlig auktion talar för att han inte haft för avsikt att komma överens om något annat försäljningsförfarande. Att parterna inte invänt mot den annons med försäljningsvillkor som den första gode mannen skickat kan inte i sig innebära att de träffat en överenskommelse om att frångå förfarandebestämmelsen i samäganderättslagen. Inte heller det förhållandet att de själva deltagit i budgivningen innebär att en sådan överenskommelse har träffats.

Systerns förvärv ska därför förklaras ogiltigt. Och eftersom det inte råder någon  ovisshet om ägarförhållandet ska broderns yrkande om bättre rätt till hälften av fastigheten avvisas.