Två makar förvärvade den 30 september 2011 en fastighet i Höllviken i Vellinge kommun. Makarna avsåg att riva det på fastigheten befintliga fritidshuset och uppföra en permanentbostad. För fastigheten gällde en detaljplan från den 3 februari 1993 och byggrätten på fastigheten var enligt planbestämmelserna fastställd till 20 procent av fastighetens kvartersmark.

Fastigheten bestod vid makarnas förvärv dock inte bara av kvartersmark utan också av en mindre del allmän platsmark. Enligt planbestämmelserna ska ett antal vägar i området eventuellt breddas, och en av dessa vägar – Trulsibrunnvägen – angränsar till fastigheten. Någon breddning av Trulsibrunnvägen har ännu inte skett.

Den allmänna platsmarken på makarnas fastighet angavs som sådan mark när detaljplanen antogs för området år 1944. Dessförinnan hade fastigheten avstyckats för att användas som tomt för sommarbostad.

Kontaktade kommunen

Makarna tog i december 2012 kontakt med kommunen för att få information om förutsättningarna för bygglov på fastigheten. Efter muntliga kontakter fick de en skrivelse från mark- och exploateringsingenjören i kommunen. Det är denna skrivelse som hela målet fokuserar kring.

I skrivelsen, som formulerades på liknande sätt när andra berörda fastighetsägare sökte bygglov på den tiden, fastslås det att ”Vellinge kommun ålägger fastighetsägaren att överlåta den del av fastigheten som är enligt gällande detaljplan till gatufastigheten. Detta sker alltid i samband med ansökt nybyggnadskarta. Överlåtelsen ska (ske) utan ersättning och fastighetsbildningskostnaderna ska betalas av fastighetsägaren. Vellinge kommun har en överenskommelse med lantmäteriet om en nedsatt taxa för denna åtgärd. Kostnaden för åtgärden kostar hos Lantmäteriet ca 25 000-28 000 kronor”.

Makarna undertecknade ett avtal med kommunen den 22 januari 2013. Avtalet innebar att den del av makarnas fastighet som utgjordes av allmän  platsmark skulle överföras till den av kommunen ägda gatufastigheten. I avtalet angavs det två för målet centrala villkor. Det första innebar att ersättning inte skulle utgå för det överförda markområdet, och det andra innebar att makarna skulle betala förrättningskostnaderna för fastighetsregleringen.

Begärde skadestånd

Den nu aktuella tvisten rör bland annat giltigheten av de två avtalsvillkor som redogjorts för ovan, och som ingick i det avtal som träffades mellan makarna och kommunen den 22 januari 2013. Med rättsligt stöd från stiftelsen Centrum för rättvisa begärde makarna skadestånd med 79 750 kronor av Vellinge kommun. Förstahandsgrunden var att kommunen gjort sig skyldig till rättsstridigt tvång enligt 29 § avtalslagen. Kommunen har, enligt makarna, varken med stöd av plan- och bygglagen (2010:900) eller annan författning haft rätt att ålägga makarna att - som villkor för beviljande av bygglov – avstå mark utan ersättning eller förplikta makarna att betala förrättningskostnaderna med anledning av marköverföringen.

Kommunen svarade att det förhållandet att fastigheterna i området inte överensstämde med gällande detaljplan medförde att kommunen började tillämpa den rutin som beskrivits i skrivelsen till makarna från den 16 januari 2013. Rutinen innebar att en fastighetsägare som skulle genomföra nybyggnation på sin fastighet skulle överlåta den del av fastigheten som utgjorde allmän platsmark till den intilliggande, kommunalägda gatufastigheten. Storleken på fastighetens kvartersmark fastställdes därefter genom förrättning. Förfarandet innebar att fastigheten blev förenlig med detaljplanen, att fastighetens byggrätt kunde fastställas och att bygglov kunde beviljas.

Kommunen gjorde bedömningen att de överlåtna markandelarna saknade värde för fastighetsägarna och att någon ersättning därför inte skulle utgå för marköverföringarna.

Kommunen: Inte ställt upp villkor

Kommunen har varken muntligen eller skriftligen ställt upp något villkor för beviljande av bygglov, och har således inte heller gjort sig skyldig till tvång enligt 29 § avtalslagen.

Malmö tingsrätt konstaterar inledningsvis att kommunens skrivelse till makarna i januari 2013 ger tydligt uttryck för att ett beviljande av bygglov på fastigheten förutsätter ett godtagande av kommunens rutin, vilken i sin tur innebär att makarna ska överlåta en del av sin fastighet till kommunen utan ersättning samt att makarna också ska betala den förrättningskostnad som marköverföringen medför. Med tanke på det som nu angetts, och  den muntliga information från kommunen som föregick skrivelsen, finns det inte skäl att ifrågasätta makens uppgift om att makarna också uppfattade kommunens information på nämnda sätt. Tingsrätten tillägger i sammanhanget att det är kommunen som ansvarar för bygglovsfrågor, och beslutar om bygglov, samt att makarna således inte bara har befunnit sig i en underlägsen ställning i förhållande till kommunen utan också i en beroendeställning till kommunen.

Tingsrätten ifrågasätter därför inte makens uppgift att makarna i januari 2013 kände sig tvingade att godta kommunens rutin – och därmed också de i målet aktuella villkoren – för att kunna beviljas bygglov.

Att makarna kan ha uppfattat informationen från kommunen på det sätt som mannen uppgett är därtill inte oförenligt med de uppgifter som mark- och exploateringsingenjören har lämnat. Hon har nämligen berättat att makarna  kan ha upplevt informationen i skrivelsen som entydig, konkret och reservationslös samt att informationen gav uttryck för makt- och auktoritetsutövning. Hon har tillagt att det kan bli lite kantigt när man försöker förklara saker i skrift, att hon inte vet hur hon själv hade uppfattat innehållet i skrivelsen om hon hade mottagit den och att hon har än mer har svårt att uttala sig om hur andra kan ha uppfattat innehållet i skrivelsen.

Rättsstridiga villkor

Tingsrätten finner sammantaget utrett att kommunen – som villkor för beviljande av bygglov – har krävt att makarna till kommunen vederlagsfritt överlät den del av deras fastighet som vid aktuell tidpunkt utgjordes av allmän platsmark och att makarna dessutom betalade de förrättningskostnader som marköverföringen medförde. Det finns varken i plan- och bygglagen eller i annan byggnadslagstiftning bestämmelser som medger att en kommun uppställer villkor av detta slag för att en enskild ska kunna beviljas bygglov. De av kommunen uppställda villkoren har således varit rättsstridiga, och kommunen har gjort sig skyldig till tvång enligt 29 § avtalslagen (jfr rättsfallet NJA 1980 s. 1). De två villkoren är därför ogiltiga.

Makarna har därmed rätt till intrångsersättning och ersättning för förrättningskostnaderna, totalt yrkade 79 750 kronor.

Makarna har också rätt till ersättning för sina rättegångskostnader med 201 000 kronor.