Köparna, ett gift par, förvärvade den 11 augusti 2016 en fastighet i Lerum av ett annat par. I samband med förvärvet tog köparna del av en objektsbeskrivning med energideklaration samt ett protokoll över en radonmätning från 2002 som gjorts av en tidigare fastighetsägare. Av dessa uppgifter framgick att radonhalten var 90 Bq/m3. Köparna genomförde mellan oktober 2018 och januari 2019 en så kallad långtidsmätning av radon i huset varvid radonhalten uppmättes till ett årsmedelvärde om 2010 Bq/m3.
I målet tar Alingsås tingsrätt ställning till om det föreligger ett fel i fastigheten på grund av den höga radonhalten, och om makarna med anledning av detta är berättigade till prisavdrag eller skadestånd.
Hänvisar till objektsbeskrivningen
Köparna begär i första hand att tingsrätten förpliktar säljarna att till dem betala 426 850 kronor och i andra hand 176 850 kronor.
Köparna hänvisar till objektsbeskrivningen i samband med köpet där det under rubriken Byggnad: radon anges: ”mätning är gjord, resultatet 90 ligger under gällande gränsvärden”. När det gäller radonvärdet uttalade mäklaren i samband med visningen att de kunde vara trygga när det gällde radon, eftersom en mätning hade gjorts som visade att värdet låg under gränsvärdet.
Mäklaren nämnde vidare inte att mätningen var gjord 2002 eller att den bör göras om vart tionde år. De fick även ta del av radonmätningsprotokollet av vilket det framgår att värdet ligger på 90 Bq/m3 och det är under gränsvärdet. I den energideklaration och det besiktningsprotokoll som upprättats har angetts att radonmätning har gjorts och där finns ingen rekommendation om att den bör göras om.
Uppsökte läkare
Under den senare delen av sommaren alternativt den tidigare delen av hösten år 2018 uppsökte en av köparna, frun, läkarvård till följd av vissa hälsoproblem som hon kopplade till radon efter att ha talat med grannen. En radonmätning genomfördes därför mellan oktober 2018 och januari 2019. Av protokollet framgick att årsmedelvärdet var 2010 Bq/m3 varav det mesta kom från marken. Det har lett till åtgärder som makarna nu vill ha betalt för.
Säljarna å sin sida säger att radon ingår i undersökningsplikten och det är köparens skyldighet att undersöka detta. Säljarna har inte gjort någon utfästelse om radonhalten och undersökningsplikten är dessutom utvidgad eftersom huset har en förhöjd risk för radon då stommen är av lättbetong samt då mäklaren berättat att grannen hade problem med radon och hade vidtagit åtgärder.
Alingsås tingsrätt ställer först frågan om formuleringarna i objektsbeskrivningen och radonprotokollet innebär en utfästelse att radonhalten i fastigheten var 90 Bq/m3. Tingsrätten konstaterar att uppgifter i energideklarationen inte innebär annan utfästelse än att en radonmätning gjorts och att radonhalten vid mättillfället låg under gränsvärdet. Detta kan inte anses utgöra någon garanti eller utfästelse om radonhalten vid tidpunkten för försäljningen, särskilt inte då mätningen, vilket framgick av protokollet, hade gjorts 14 år tidigare. Att mäklaren vid visningen påpekat att det var ett bra värde förändrar inte tingsrättens bedömning att en uttrycklig utfästelse om radonhalten inte kan anses ha gjorts av köparna.
Stomme av lättbetong
Däremot ska alltså en köpare normalt kunna utgå från att en fastighet inte har en radonhalt som överstiger gränsvärdet. I detta fall har emellertid fastigheten uppförd 1968 en stomme av lättbetong. Denna omständighet innebär en välkänd risk för att radonhaltigt byggmaterial kan finnas i fastigheten och att köparna därför inte kan utgå från att en sådan fastighet har en problemfri radonhalt. Till detta kommer att mäklaren under visningen påpekat att grannarna hade problem med höga radonhalter, även efter att åtgärder vidtagits. Dessa omständigheter innebär att en köpare inte har kunnat utgå från att huset inte skulle ha några problem med radon.
Emellertid har säljarna i samband med löpet angett att radonmätning gjorts och att halten ligger under gällande gränsvärde. Denna information har enligt tingsrättens mening motverkat den ovan angivna information som indikerat en förhöjd risk för radon. Därmed har köparparet haft anledning anta att fastigheten inte skulle ha en radonhalt över gränsvärdet. Mot bakgrund av detta anser tingsrätten att fastigheten har avvikit från vad köparna med fog kunnat förutsätta.
Frågan är då slutligen om förekomsten av radon omfattas av köparnas undersökningsplikt. Förekomst av radon anses numera ingå i en köpares undersökningsplikt (NJA 1986 s. 670 I). Köparna har dock gjort gällande att säljarnas uppgift i objektsbeskrivningen om att radonmätning gjorts och att halten låg under gränsvärdet innebär att deras undersökningsplikt har fallit bort.
Men som tidigare påpekat kan dessa uppgifter inte anses utgöra en sådan utfästelse som innebär att undersökningsplikten fallit bort. En fastighets radonhalt omfattas normalt av köparens undersökningsplikt. Den omständigheten att säljaren uppgett att radonhalten uppmätts tidigare kan reducera undersökningsplikten medan information om att visst byggnadsmaterial använts eller att det finns radonproblem i området, istället kan innebära att undersökningsplikten utvidgas.
Ingen utvidgad undersökningsplikt
De uppgifter som förekommit vid köpet skulle kunna tala för att köparnas undersökningsplikt vid köpet skulle vara utvidgad. Såväl den omständigheten att huset är byggt 1968 med en stomme av lättbetong, som mäklarens uttalanden om att grannen hade problem med radon är uppgifter som typiskt sett ut skulle kunna göra att undersökningsplikten utvidgas. Samtidigt är den information som säljarna angett i avtalet, nämligen att radonmätning gjorts och att halten vid mättillfället låg under gällande gränsvärde, sådan att köparnas undersökningsplikt i stället kan anses reducerad.
Det innebär att undersökningsplikten varken fallit bort, är utvidgad eller inskränkt. Frågan är då om köparna har uppfyllt sin undersökningsplikt. Tingsrätten konstaterar att det vid köpet fanns en uppgift om en radonmätning som utförts 2002 och som uppvisade en radonhalt om 90 Bq/m3. Redan av protokollet framgår det att nya mätningar bör göras vart tionde år, vilket också är Strålsäkerhetsmyndighetens rekommendation. Om det för köparna var viktigt att fastigheten inte hade en radonhalt som låg över gränsvärdet om 200 Bq/m3 kunde de inte förlita sig på ett 14 år gammalt mätresultat. De har inte gjort några ytterligare undersökningar av radonhalten och kan därmed, enligt tingsrättens mening, inte anses ha fullgjort sin undersökningsplikt.
Därmed kan de inte göra gällande felet mot köparna.