I april 2016 förvärvade ett gift par en fastighet i Örebro kommun med tillhörande bostadshus. Fastigheten var vid förvärvet försäkrad genom försäkringen ”Varudeklarerat” som tillhandahölls av Anticimex Försäkringar AB. Till följd av försäkringen får köpare av fastigheten rikta krav på försäkringsersättning direkt mot Anticimex.
Några månader efter tillträdet i augusti 2016 uppmärksammade makarna att inomhustemperaturen i villan var låg i samband med kyligt höstväder. Paret anmälde därefter till Anticimex att fel förelåg.
Efter att parterna hade konstaterat att det förelåg ett dolt fel som täcktes av den försäkring som tillhandahöll av Anticimex anlitades entreprenören HEBAB för att åtgärda den bristande lufttätheten. Parterna är inte överens om vem som var beställare vad gäller de entreprenadarbetena som utfördes av HEBAB. De åtgärder som HEBAB genomförde grundades på CondoConsults utredningsrapport av den 16 maj 2018 och bestod bland annat av rivning av utvändig panel, montering av vindskydd och tätning av syll utvändigt.
Makarna begärde att Anticimex Försäkringar AB ska betala 2 000 000 kronor till dem. Makarna anser sig ha haft en befogad förväntan på att klimatskalet i villan skulle uppfylla de krav som har angetts för det, eller i vart fall de krav som gäller i allmänhet för småhus som är byggda 2012. Villan var vid köpet behäftad med ett dolt fel i form av bristande lufttäthet som har anmälts till Anticimex för skadereglering och avhjälpande. Vid skaderegleringen och Anticimex försök till avhjälpande var målkravet att luftläckaget i villan skulle understiga 0,3 l/sm2. Efter att entreprenören
HEBAB, i förhållande till vilken Anticimex var beställare, genomfört åtgärder inom ramen för skaderegleringen kvarstår ett högre luftläckage än 0,3 l/sm2 i villan, till följd av att Anticimex har försökt att avhjälpa felet med mindre ingripande åtgärder i syfte att begränsa sin egen skada. Efter skadereglering kvarstår det ett luftläckage som överstiger både det målkrav som har uppställts av Anticimex samt kravet för den aktuella byggnaden.
Anticimex kontrar med att makarnas krav avser inte ett sådant abstrakt fel i fastighet som omfattas av villkoren, eftersom byggnaden fungerar för sitt ändamål och fel i frågan om bristande lufttäthet inte föreligger. Det är gällande byggnorm som utgör underlaget för bedömningen om abstrakt fel föreligger eller inte. I detta fall uppställer den gällande byggnormen krav på att villans klimatskärm ska vara så tät att krav på byggnadens specifika energianvändning och installerade eleffekt för uppvärmning uppfylls. Anticimex har inte åtagit sig att ersätta åtgärder i den omfattning som krävs för att kraven för passiv- eller lågenergihus ska uppfyllas.
Södertörns tingsrätt hade först att pröva påståendet om att det föreligger ett kvarstående fel i fastigheten, närmare bestämt i villan, såtillvida att den avviker från vad makarna med fog kunnat förutsätta vid köpet (abstrakta fel). Rätt till försäkringsersättning kan däremot inte grundas på vad säljarna av fastigheten eventuell kan anses ha utfäst (s.k. konkreta fel), vilket inte heller har gjorts gällande i målet.
Makarna har gjort gällande att Polygons mätning av den 19 mars 2020 visar att luftläckaget i villan är 0,56 l/sm2. Mot detta står den av Anticimex åberopade mätningen från CondoConsult. Tingsrätten väljer att luta sig mot Polygons mätning varför paret förmått styrka att luftläckaget i villan är 0,56 l/sm2.
Vilken nivå på luftläckage har makarna med fog då kunnat förutsätta skulle finnas? Tingsrätten konstaterar inledningsvis att det förhållandet att Anticimex och Condo Consult i samband med avhjälpandet av felet har satt upp ett så kallat målkrav om 0,3 l/sm2 inte ska ges innebörden att
Anticimex med bidande verkan har utfäst gentemot makarna att tillse att denna nivå skulle nås. En anledning till detta är att målnivån har angetts i ett byggmötesprotokoll som avsett entreprenören HEBAB:s utförande av entreprenaden och att det saknas anledning att anta att angivandet av nivån var riktat mot makarna.
Avgörande för frågan om vad en köpare med fog kunnat förutsätta är om fastigheten avviker från vad som objektivt sett kan anses typiskt och ordinärt för en fastighet av det aktuella slaget och byggnadsskicket (se rättsfallet NJA 2010 s. 286).
Tingsrätten konstaterar att det faktiska luftläckagetalet inte överstiger den i Boverkets Byggregler högsta tillåtna absoluta nivån enligt p. 9.4 fjärde stycket i BBR 18. Frågan är då om ett fel ändå föreligger på den grunden att klimatskärmen inte är så tät att krav på byggnadens specifika energianvändning och installerad eleffekt för uppvärmning uppfylls.
Tingsrätten finner inte styrkt att det föreligger ett fel på den grunden att klimatskärmen inte är så tät att krav på byggnadens specifika energianvändning och installerad eleffekt för uppvärmning uppfylls.
Vidare kan eventuella avvikelser från vad säljaren eventuellt utfäst genom energideklaration med flera handlingar inte ges någon självständig betydelse gentemot Anticimex. En särskild fråga är om villan, bortsett från klimatskalet, är byggd på ett sätt som överensstämmer med vad som gäller för lågenergihus i allmänhet, eller mer specifikt för passivhus, och om makarna på den grunden haft fog för att förvänta sig att även luftläckaget skulle överensstämma med det som gäller för sådana hus. Det förhållandet att huset har marknadsförts som ett lågenergihus i objektbeskrivningen kan inte göras gällande gentemot Anticimex.
Enligt tingsrättens mening har visserligen den som köper ett så pass nybyggt hus som nu är aktuellt vanligtvis fog för att förvänta sig att det ska vara relativt energieffektivt och således ha ett ändamålsenligt klimatskal, men det finns inte allmänt sett skäl att förvänta sig ett lägre luftläckage än det tal som anges i BBR – såvida inte parterna har avtalat om något annat. Tingsrätten finner inte heller klarlagt att samtliga slags lågenergihus nödvändigtvis måste ha ett lägre luftläckage än 0,56 l/sm2.
Det finns inte anledning att anse att villan inte är allmänt funktionsdugligt eller beboelig (jfr NJA 1997 s. 290). Tingsrätten konstaterar också att ett visst mått av luftläckage förekommer i de allra flesta byggnader och att frågan i målet gäller om läckaget i förevarande fall är för högt i förhållande till vad makarna med fog kunnat förutsätta. Mot denna bakgrund finner tingsrätten att makarna inte har förmått visa att så är fallet. Redan på denna grund ska deras begäran avslås.