En 43-årig man och hans bostadsrättsförening i Göteborg kom överens om att en del av vinden intill hans lägenhet skulle upplåtas med bostadsrätt för att göra det möjligt att bygga ut badrummet. Vid en extra föreningsstämma 2022 hade upplåtelsen godkänts. I beslutsunderlaget angavs en yta om cirka 3,2 kvadratmeter och ett rekommenderat pris om 10 000 kronor per kvadratmeter.
Parterna konstaterade senare att upplåtelsen behövde regleras genom ett skriftligt avtal. Föreningen anlitade därför en jurist hos sin förvaltare för att ta fram ett tilläggsavtal. Avtalet undertecknades i november 2024 och upplåtelseavgiften bestämdes till 32 000 kronor.
Föreningen krävde därefter mannen på 51 958 kronor. Merparten av beloppet avsåg juridiskt arbete med tilläggsavtalet, medan en mindre del avsåg juridiskt arbete och ansökningsavgift i samband med en ansökan om avhysning.
Mannen motsatte sig kravet. Enligt honom gav avtalet inte föreningen rätt att kräva ersättning för externt juridiskt arbete. Han hävdade också att 7 kap. 14 § bostadsrättslagen hindrade föreningen från att vältra över kostnaden för sitt juridiska biträde på honom.
Han krävde samtidigt tillbaka 6 000 kronor av upplåtelseavgiften. En senare uppmätning hade enligt mannen visat att den tillkommande ytan var 2,6 kvadratmeter i stället för 3,2 kvadratmeter. Föreningen invände att avtalet uttryckligen angav att uppgiften om ytan inte kunde garanteras och att en avvikelse inte gav rätt till ändrade villkor eller ersättning.
Göteborgs tingsrätt konstaterar att 7 kap. 14 § bostadsrättslagen begränsar vilka särskilda avgifter en bostadsrättsförening får ta ut för åtgärder som den är skyldig att vidta enligt lag eller annan författning. Enligt domstolen framgår det dock inte av 4 kap. 5 § bostadsrättslagen att föreningen är skyldig att upprätta upplåtelseavtalet. Bestämmelsen innehåller i stället formkrav på avtalet. Det finns därför inget lagligt hinder mot att föreningen och bostadsrättshavaren avtalar om att han ska bära juristkostnaden.
När tingsrätten därefter tolkar tilläggsavtalet noterar den att någon gemensam partsavsikt om juristkostnaden inte är bevisad. Avtalets ordalydelse ger inte heller något entydigt svar. Den aktuella klausulen kan både läsas som att den främst tar sikte på kostnader för själva ombyggnaden och som en mer heltäckande reglering där bostadsrättshavaren ska svara för samtliga kostnader hänförliga till upplåtelsen.
Andra tolkningsdata blir därför avgörande. Tingsrätten fäster särskild vikt vid föreningsstämmans beslut, där det uttryckligen angavs att köparen skulle ansvara för alla kostnader. Stämmoprotokollet var dessutom bilagt och signerat tillsammans med tilläggsavtalet.
Domstolen framhåller också att mannen själv hade tagit initiativ till upplåtelsen och var den som hade nytta av den genom ett större badrum. Det framstår därför som en rimlig reglering att han också svarar för kostnaderna för att genomföra upplåtelsen, snarare än att kostnaderna ska belasta föreningens övriga medlemmar.
Mannen hade även åberopat den avtalsrättsliga dolusregeln och anfört att föreningen kände till att han inte ansåg sig betalningsskyldig för juristkostnaden. Tingsrätten konstaterar emellertid att mannen samtidigt kände till föreningens motsatta uppfattning. Eftersom båda parter således kände till den andres inställning ger dolusregeln ingen ledning.
Tingsrätten kommer sammantaget fram till att avtalet innebär att mannen ska svara för föreningens kostnader för att ta fram tilläggsavtalet. Den nedlagda tiden och juristens timkostnad bedöms som skäliga. Mannen ska därför betala 44 407 kronor jämte ränta.
Däremot omfattar avtalet enligt tingsrätten inte föreningens kostnader för ansökan om avhysning. Kostnadsansvaret i ett sådant ärende regleras av särskilda bestämmelser om rättegångskostnader och föreningen får därför inte ersättning för den delen av sitt krav.
Mannens krav på återbetalning av 6 000 kronor avslås. Tilläggsavtalet anger enligt tingsrätten klart att den angivna ytans riktighet inte garanteras och att en avvikelse inte berättigar till ändrade villkor eller ersättning. Att mannen hävdade att han hade tvingats att skriva under avtalet under hot om avhysning förändrar inte bedömningen, eftersom något otillbörligt tvång inte anses styrkt.
Rättegångskostnaderna blir betydligt större än själva tvistebeloppet. Föreningen begärde bland annat ersättning för 145 timmars ombudsarbete i huvudkäromålet. Tingsrätten anser att målets art och omfattning inte motiverar en så stor arbetsinsats och bestämmer skäligt ombudsarvode i den delen till högst 325 000 kronor. Efter jämkning med hänsyn till att föreningen inte vann fullt ut ska 43-åringen sammanlagt ersätta föreningen för rättegångskostnader med 488 800 kronor, varav 481 000 kronor avser ombudsarvode inklusive mervärdesskatt.