Skatteverket har avseende fastigheten Kungliga trädgården 6 i Stockholms kommun beslutat att inte justera ner tomtmarksvärdet för avvikande byggrätt.

Nya Sällskapet, som är en sammanslutning för enbart herrar, yrkade att Förvaltningsrätten Stockholm skulle medge justering av tomtmarksvärdet för avvikande byggrätt från 30 400 konor per kvadratmeter BTA till 19 243 kronor per kvadratmeter BTA för de 860 kvadratmeter som omfattas av restriktioner enligt beslut från länsstyrelsen. Dessa restriktioner avser fråga om möjlig disposition, att ändringar inte får göras i stomme, fast inredning eller dekorativ utsmyckning och långtgående underhållskrav samt val av särskilt material som bibehåller det kulturhistoriska värdet.

Till stöd för sin talan anförde föreningen bland annat följande: Skatteverket biföll vid den förenklade fastighetstaxeringen 2016 i sin helhet ett identiskt yrkande. Det bör observeras att det inte skett några förändringar av vare sig lagstiftning eller praxis. Att ändra uppfattning i en materiell fråga utan sådana förändringar kan svårligen förstås.

Av 7 kap 5 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152), FTL, framgår att i de fall det föreligger värdefaktorer som inte beaktats vid riktvärdets bestämmande och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet ska justering för säregna förhållanden medges förutsatt att justeringen uppgår till minst tre procent av taxeringsvärdet. Skatteverket brukar i sammanhanget, utan direkt lagstöd, ange att marknadsmässig hyra avvika med mer än 20 procent jämfört med Skatteverkets rekommenderade genomsnittshyra för kontor för att justering ska kunna medges.

Riktvärdet för kontor är inte representativt för föreningens fastighet eftersom en stor del av byggnaden används för klubbverksamhet och att det i byggnaden bland annat finns kapprum, två restauranger, ett bibliotek, personalutrymmen etcetera. Byggnadskroppen har således mycket lite gemensamt med kontorslokaler i värdeområdet eller i omkringliggande värdeområden.

Föreningen har anfört att Skatteverket har accepterat en hyresnivå för aktuella samlingslokaler om 36,7procent av jämförelsehyra. Att en enstaka fastighets hyresnivå avviker med mer än 20 procent från genomsnittshyran för kontor är dock inte tillräckligt för att motivera en nedjustering av markvärdet (jfr Kammarrätten i Stockholms dom den 28 juni 2019 i mål nr4497-18).

Detta då det är hyresnivån för samlingslokaler i värdeområdet som helhet som ska avvika från genomsnittshyran för kontor för att en justering ska kunna bli aktuell.

Föreningen hade inte åberopat någon utredning som visar att samlingslokaler i värdeområdet har en lägre avkastningsgrad än kontorslokaler i värdeområdet. Förvaltningsrätten anser därför att ledning kan hämtas från de jämförelsehyror somanges i Skatteverkets allmänna råd. I Skatteverkets allmänna råd om riktvärdeangivelser och grunderna för taxeringen och värdesättningen av hyreshus- och ägarlägenhetsenheter vid 2019 års allmänna fastighetstaxering (SKV A 2018:11) anges relativhyran för större samlingslokaler till 80-100 procent av kontorshyra.

Förvaltningsrätten ansåg det därför sannolikt att hyran för samlingslokaler i värdeområdet uppgår till åtminstone 80 procent av kontorshyra. Det kunde därvid konstateras att fastigheten ligger i ett mycket attraktivt område.

Förvaltningsrätten gjorde bedömningen att det inte är visat i målet att hyresnivån för samlingslokaler i värdeområdet avviker med mer än 20 procent från hyran för kontor i värdeområdet. Justering för säregna förhållanden på grund av avvikande byggrätt kunde därmed inte medges. Överklagandet skulle därför avslås.

Kammarrätten i Stockholm konstaterar inledningsvis att den omständigheten att Skatteverket vid ett tidigare års taxering har taxerat en fastighet på ett visst sätt inte innebär att verket är bundet av detta vid kommande års taxeringar. Att en fastighet är bebyggd med ett annat lokalslag än kontor utgör i sig inte ett sådant säreget förhållande som kan medföra justering av markvärdet. Det krävs även att byggrätten är begränsad till till exempel samlingslokaler samt att det finns en väsentlig avvikelse mellan den tillåtna byggrättens värde och värdet för byggrätten för kontor i det värdeområde där fastigheten är belägen (Kammarrätten i Stockholms dom den 28 maj 2021 i mål nr 4027-19).

Den hyra som föreningen anser ska ligga till grund för beräkningen är inte en faktisk hyra utan en av föreningen beräknad marknadsmässig hyra. Föreningen har inte givit in något underlag till stöd för vilken generell hyresnivå som gäller i värdeområdet för sådana samlingslokaler som är aktuella. I avsaknad av sådant underlag anser kammarrätten att bedömningen kan göras med ledning av de jämförelsehyror som anges i Skatteverkets allmänna råd SKV A 2018:11.

För att justering ska ske krävs enligt praxis att den generella hyresnivån för samlingslokaler understiger den av Skatteverket fastställda genomsnittliga hyresnivån för kontor inom värdeområdet med mer än 20 procent (till exempel Kammarrätten i Stockholms dom den 31 juli 2019 i mål nr 4680-18). Av SKV A 2018:11 framgår att relativhyran för större samlingslokaler uppgår till åtminstone 80 procent av kontorshyra. Det saknas därmed förutsättningar för justering av tomtmarkvärdet för avvikande byggrätt och överklagandet ska därför avslå.