AKTUELLT
Bergrum kan vara “hus” – Vanadisberget omfattas av lokalhyresreglerna
2026-03-30
Ett bergrum utan traditionellt husutseende kan ändå utgöra ett “hus” i jordabalkens mening. Det fastslår Svea hovrätt i en tvist om lokaler i Vanadisberget i Stockholm. Samtidigt ansågs hyresvärdens uppsägning vara befogad, vilket innebär att hyresgästen inte har rätt till ersättning och i stället får stå för rättegångskostnader på omkring fyra miljoner kronor.
Målet rör ett bergrum under Vanadislunden som Logistikhus Vanadisberget arrenderade från Stockholms stad och därefter upplät vidare till Liselotte Lööf AB genom två avtal. Det ena avsåg en mindre yta för tvätt- och serviceverksamhet, medan det andra omfattade en betydligt större yta för bland annat garage, lager och återvinning. När Stockholms stad sade upp arrendet 2017 sade Logistikhus i sin tur upp avtalen, vilket ledde till tvist om upplåtelsernas rättsliga klassificering och om hyresgästen hade rätt till ersättning.
En central fråga i målet var om bergrummet kunde anses utgöra ett hus. Eftersom begreppet saknar en tydlig definition i lag och praxis gjorde domstolarna en helhetsbedömning. Trots att utrymmet är beläget under mark ansågs det ha flera husliknande egenskaper, såsom skyddande tak och väggar, installationer för el, ventilation samt vatten och avlopp, och en struktur med olika våningsplan och avskilda utrymmen. Mot denna bakgrund klassificerades bergrummet som ett hus, vilket innebar att avtalen utgjorde lokalhyra.
Frågan blev därefter om hyresgästen hade rätt till ersättning enligt det indirekta besittningsskyddet. Domstolarna fann att Logistikhus haft befogad anledning att säga upp avtalen. Avgörande var att arrendeavtalet med Stockholms stad hade upphört, vilket innebar att bolaget inte längre hade rätt att upplåta utrymmet. Även omständigheten att lokalerna hade vidareupplåtits utan visat godkännande från hyresvärden beaktades. Besittningsskyddet ansågs därmed brutet och någon ersättning skulle inte utgå.
Avgörandet tydliggör att även bergrum och andra underjordiska anläggningar kan omfattas av lokalhyresreglerna, om de funktionellt motsvarar ett hus. Samtidigt visar domen att besittningsskyddet kan brytas när det finns sakliga skäl för uppsägning.