Lexnova Nyheter

Sveriges största juridiska nyhetstjänst – bevakning av rättsfall, lagstiftning och förarbeten inom alla rättsområden och instanser.

HD: Hyresrätt som ombildas under samboförhållande ska ingå i bodelning

Högsta domstolen slår fast att en numera ombildad hyreslägenhet som en kvinna haft innan hon blev sambo ska ingå i bodelningen. Det avgörande är att förvärvet av bostadsrätten avser en annan egendom än den tidigare hyresrätten. Det förhållandet att en sambo har förvärvat hyresrätten före samboförhållandet saknar alltså betydelse.

HD: Hyresrätt som ombildas under samboförhållande ska ingå i bodelning

Efter att ett samboförhållande tog slut gjordes en bodelning där lägenheten i Göteborg som paret bodde i ingick i bodelningen. Lägenheten hade först anskaffats av kvinnan som hyresrätt. Sedan sambon flyttat in ombildades hyresrätten till bostadsrätt och kvinnan köpte den från föreningen. Enligt henne utgjorde lägenheten inte samboegendom, eftersom hon hade skaffat den för egen användning.

Göteborgs tingsrätt tog upp frågan om lägenheten som kvinnan innehade med hyresrätt före samboförhållandet, nu utgör samboegendom på grund av att den ombildades till bostadsrätt under samboförhållandet.

Rätten framhöll att det inte finns någon uttrycklig lagregel i sambolagen eller direkt tillämplig praxis, men syftet med sambolagen kan ge viss vägledning. Ett av syftena är att ge samborna ett minimiskydd vid separation eller dödsfall, men eftersom de till skillnad från gifta par inte uttryckligen velat ha samma rättigheter som vid upplösning av ett äktenskap, ska sambolagen inte tillämpas för brett.

Vad gäller bostad som en sambo hade före inledandet av samboförhållandet står det i förarbetena till sambolagen att sådan inte ska omfattas av hälftendelning, men att om egendomen under samlevnaden ersätts av en annan av samma slag, ska den nya bostaden anses ha förvärvats för gemensam användning och ingå i det som ska delas lika.

Tingsrätten tog även upp vad som skrivits om frågan i den juridiska litteraturen. Det finns i huvudsak två motsatta åsikter. Den ena är att ombildning ska anses som ett nytt förvärv eftersom ombildningen kan ses som en investering i en ny ekonomisk tillgång eftersom hyresrätten upphör. Det andra sättet att se på saken är att det i praktiken rör sig om samma bostad, även om upplåtelseformen ändras.

Tingsrätten noterade att detta kan verka orättvist mot den andra sambon, men framhöll att om parterna hade velat ha en mer rättvis fördelning hade det kunnat uppnås genom exempelvis ett samboavtal.

Sammantaget ansågs bostadsrätten inte utgöra samboegendom och skulle inte ingå i bodelningen mellan parterna.

Mannen överklagade till Hovrätten för Västra Sverige. I likhet med tingsrätten ansåg hovrätten att den praxis som behandlat närliggande frågor förefaller mest förenlig med slutsatsen att omvandlingen inte ska anses utgöra ett förvärv för gemensamt bruk (se rättsfallen NJA 1997 s. 227 och NJA 2004 s. 542).

Även om sambolagen har till syfte att utgöra ett ekonomiskt minimiskydd för den av två sambor som inte äger den gemensamma bostaden, skulle det enligt hovrätten medföra en alltför extensiv tolkning av sambolagens förvärvsbegrepp, om en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt skulle klassificeras som ett förvärv. Vid denna bedömning beaktade hovrätten även att sambolagen blir tillämplig på samlevnaden utan någon uttrycklig önskan eller viljeförklaring från sambornas sida.

Mot bakgrund av det ansåg hovrätten att ombildningen av bostadsrätten ska betraktas som ett utflöde eller en förkovran av hyresrätten och därmed inte utgöra samboegendom. Tingsrättens dom skulle därför fastställas.

Referenten var skiljaktig.

Prejudikatfrågan som Högsta domstolen valde att ta ställning till var således om en bostad har förvärvats för gemensam användning i sambolagens mening, när en hyresrätt har ombildats till en bostadsrätt och hyresrätten innehades av den ena parten redan före samboförhållandet. 

Högsta domstolen pekar ut skillnaderna mellan bostadstyperna. De rättigheter och skyldigheter som en bostadshyresgäst och en bostadsrättshavare har skiljer sig åt i flera hänseenden. Det gäller exempelvis i fråga om besittningsskydd och möjligheterna att bestämma över bostaden. Det finns också andra skillnader, bland annat när det gäller lägenhetsinnehavarens ansvar för lägenhetens skötsel.

En i detta sammanhang väsentlig skillnad är att en hyresrätt till en bostadslägenhet inte har något lagligt saluvärde. Hyresgästen får alltså inte överlåta sin bostad mot betalning. Bostadsrättslagstiftningen är däremot utformad med utgångspunkt i att bostadsrätten har ett ekonomiskt värde och att den kan överlåtas mot betalning. Det är mot denna bakgrund tydligt att en bostadsrätt är en annan typ av egendom än en hyresrätt.

En hyresgäst som i samband med en en ombildning ingår ett upplåtelseavtal med bostadsrättsföreningen förvärvar en tillgång som inte existerade före ombildningen (jfr p. 14). Samtidigt upphör hyresrätten.

Om en ombildning av en hyresrätt har skett under samboendet är det – åter under förutsättning att bostaden är avsedd att användas gemensamt – fråga om ett förvärv av egendom i sambolagens mening (3 §). Det avgörande är att förvärvet av bostadsrätten avser en annan egendom än den tidigare hyresrätten. Det förhållandet att en sambo har förvärvat hyresrätten före samboförhållandet saknar alltså betydelse. HD tillägger att ett annat synsätt skulle vara svårt att förena med lagstiftningens övergripande syfte (jfr p. 10).

När kvinnan i detta fall förvärvade bostadsrätten till lägenheten bodde parterna redan där som sambor och de använde därefter lägenheten som sitt gemensamma hem. Det innebär att bostadsrätten förvärvades av kvinnan för deras gemensamma användning och att den därför utgör samboegendom enligt 3 § sambolagen. Följden är att bostadsrätten ska ingå i bodelningen mellan parterna.

Mannens talan ska därför bifallas.

Instans
Högsta domstolen
Rättsområden
Tvist mellan enskilda, Bostadsrätt, Äktenskap och samboende

Ladda ner dokument

Skapa ett abonnemang på Lexnova Nyheter för att få tillgång till de underliggande domarna.

1 fil tillgänglig