Den aktuelle hyresgästen har av Colive 2 AB hyrt del av en lägenhet om sex rum och kök, cirka 123 kvadratmeter i Haninge. Han har hos hyresnämnden ansökt om återbetalning av hyra.

Genom det överklagade beslutet förpliktades Colive att till hyresgästen återbetala 43 723 kronor jämte ränta, motsvarande vad som tagits ut utöver skälig hyra under hyresperioden.

I hovrätten har Colive yrkat i första hand att hyresgästens talan i hyresnämnden ska avslås och andra hand att hovrätten ska undanröja hyresnämndens beslut och återförvisa målet dit för fortsatt behandling.

Med hänsyn till Colives särskilda verksamhet och att hyresgästen åtnjutit fullt hyresrättsligt skydd, han har exempelvis haft besittningsskydd, anser Colive att upplåtelsen inte omfattas av återbetalningsreglerna. Hyran har i vart fall varit skälig. Hyresgästen har disponerat 82 kvadratmeter i den upplåtna bostadslägenheten; ett rum om sju kvm som han nyttjat exklusivt och gemensamma ytor om 75 kvadratmeter som han delat med maximalt fyra andra hyresgäster. Det är dock inte utrett hur många andra hyresgäster han faktiskt delade de gemensamma ytorna med.

Därutöver har han haft tillgång ”hang-out”-utrymmet tillsammans med samtliga hyresgäster i huset. Alla utrymmen har varit fullt möblerade. Colive har erlagt en totalsumma i blockhyra för hela huset per månad till fastighetsägaren. Hyresgästens hyra har motsvarat självkostnaden, alltså en proportionerlig del av förstahandshyran. Colive har inte gjort någon vinst genom att upplåta lägenheten i andra hand.

Svea hovrätt konstaterar att förhyrningen av lägenheten kan sägas uppvisa vissa särdrag i jämförelse med sedvanlig bostadsförhyrning. Hyresobjektet och hyresvillkoren avviker dock inte i så hög grad att lagreglerna om hyrans storlek och om återbetalning av hyra (12 kap. 55 och 55 f §§ jordabalken) inte skulle vara tillämpliga.

I förarbetena anges att när det är fråga om upplåtelse av ett möblerat eller omöblerat rum kan den bruksvärdeshyra per kvm som gäller för hela lägenheten vara vägledande för vad som är skälig hyra för rummet (prop. 1987/88:162 s. 17).

Enligt hovrättens mening får det anförda förarbetsuttalandet ses i ljuset av den typiska situation som förekommer vid vidareupplåtelse av del av lägenhet, nämligen att en privatperson hyr ut ett rum i en lägenhet som han eller hon själv hyr. Det är i förevarande fall fråga om en lägenhet som byggts om för delningsboende.

Delningslägenheten är inte tillgänglig som ett samlat hyresobjekt utan som mindre lägenheter med ytor som hyresgästen disponerar både ensam och tillsammans med andra hyresgäster. Någon bruksvärdesbaserad hyra för delningslägenheten gäller inte. Avtalet mellan fastighetsägaren och blockhyresgästen kan vidare i olika avseenden innehålla särdrag som inte kan förekomma annars vid bostadshyra. Detta talar för att en allmän skälighetsbedömning ska ta sin utgångspunkt i det hyresobjekt som upplåtelsen avsett, i det här fallet en lägenhet där hyresgästen enligt hyresavtalet disponerar 7 kvadratmeter ensam och 75 kvadratmeter tillsammans med andra hyresgäster. Hyresnämnden får med den utgångspunkten göra en samlad bedömning av lägenhetens bruksvärde och, med beaktande av det allmänna hyresläget på orten, bedöma skälig hyra. Det bör vid en sådan bedömning i allmänhet sakna betydelse om det visar sig att delningslägenheten, och därmed de gemensamma delarna, inte upplåtits till andra hyresgäster i den utsträckning som varit möjlig. Avgörande är vad parterna avtalat om hyresgästens rätt att disponera lägenheten.

Förmåner och nyttigheter kan påverka lägenhetens bruksvärde och är en del av den helhetsbedömning som hyresnämnden ska göra när den bestämmer skälig hyra för lägenheten (se till exempel Svea hovrätts beslut den 30 maj 2017 i mål nr ÖH 680-17). Även om bedömningen kan ta hjälp av vissa schabloner ska det bedömas i vilken utsträckning en förmån eller nyttighet påverkat lägenhetens bruksvärde (jfr 12 kap. 55 § fjärde stycket där tillägg behandlas på ett annat sätt när den s.k. takregeln är tillämplig). När hyresgästen har rätt till service eller förmåner som typiskt sett inte förekommer vid upplåtelse av bostadslägenhet ligger det i sakens natur att det kan vara svårt att få ledning av hur sådan service eller förmåner i allmänhet värderas på hyresmarknaden.

Hyresnämnden får då göra en bedömning av omständigheterna i det enskilda fallet med beaktande av de särdrag som finns.

Det som anförts ovan innebär att den allmänna skälighetsbedömning som ska göras skiljer sig i hög grad från den som hyresnämnden har gjort. Hyresnämndens beslut bör därför undanröjas och målet återförvisas dit så att hyresnämnden som första instans kan göra en bedömning av skälig hyra. Hyresnämnden får vid sin hantering av målet ta ställning till bland annat om s.k. hang-out utrymmen ingår i upplåtelsen och även om det finns skäl att hålla en besiktning.