Lexnova Nyheter

Sveriges största juridiska nyhetstjänst – bevakning av rättsfall, lagstiftning och förarbeten inom alla rättsområden och instanser.

Fastighetsbolag såldes inte till underpris

En man som krävt nära tre miljoner kronor för att det fastighetsbolag som han var delägare i såldes till underpris förlorar också i hovrätten. Han lyckas inte bevisa att fastigheten var värd mer än sex miljoner kronor trots värderingar från olika mäklarfirmor.

Käranden, en 32-årig man, äger 30 procent av aktierna i Geometri Fastigheter AB. Geometri ägde i sin tur samtliga aktier i Reservhjulets Förvaltnings AB. Mannen satt i styrelsen i Geometri tillsammans med de två svarandena i detta mål.

Reservhjulet ägde fastigheten Reservhjulet 27 med adress i Älvsjö. Den 24 februari 2017 överlät Geometri samtliga aktier i Reservhjulet till HKM Holding AB för en köpeskilling om 3 660 000 kronor. Vid överlåtelsen företräddes såväl Geometri som HKM av nämnda svarandena.

32-åringen yrkade att tingsrätten ska de två männen att till honom solidariskt betala ett belopp om 2 659 020 kronor. Han hävdade att köpeskillingen för aktierna i Reservhjulet understeg aktiernas marknadsvärde och eftersom aktierna såldes till ett underpris har svarandena vid fullgörandet av sina uppdrag som styrelseledamöter i Reservhjulet uppsåtligen eller av oaktsamhet tillfogat honom skada. Skadan har tillfogats genom överträdelse av aktiebolagslagen.

Svarandena konstrade med att 32-åringen inte vållades någon skada till följd av överlåtelsen eftersom denna inte skedde till underpris.

Tingsrätten har att ta ställning till aktiernas värde per överlåtelsen den 24 februari 2017. I denna del består utredningen i huvudsak av tre olika värderingar. De två första har utförts av Svensk Företagsförmedling i juli respektive november 2019 på uppdrag av 32-åringen. Dessa värderingar har värderat Reservhjulets aktier vid överlåtelsetidpunkten till 9 623 400 kronor respektive 12 523 400 kronor. Den tredje har utförts av Länia Företagsförmedling i januari 2020 påuppdrag av Reservhjulet. Enligt denna värdering uppgick aktiernas marknadsvärde vi överlåtelsetidpunkten till 2 818 000 kronor.

Svensk Företagsförmedlings och Länia Företagsförmedlings värderingar skiljer sig huvudsakligen åt beträffande värdet av fastigheten. I denvärdering vari Reservhjulets marknadsvärde anges vara 12 523 400 kronor vid överlåtelsetidpunkten har fastigheten åsatts ett värde om 14 400 000 kronor. I Länia Företagsförmedlings värdering har fastigheten däremot åsatts ett värde om 6 000 000 kronor.

Den avgörande frågan för vad aktiernas värde vid överlåtelsetidpunkten ska anses vara är således vad som är visat angående fastighetens värde. Även enligt de beräkningar som 32-åringen gett in har han inte lidit skada för det fall fastigheten vid tidpunkten för överlåtelsen ska anses ha haft ett marknadsvärde om 6 000 000 kronor, oberoende av vad Reservhjulet ska anses ha för värde i övrigt.

Stockholms tingsrätt hade därför att bedöma om 32-åringen genom den bevisning han åberopat har visat att fastighetens värde den 24 februari 2017 var 14 400 000 kronor, eller i vart fall översteg 6 000 000 kronor.

Tingsrätten konstaterade att det är ostridigt att Reservhjulet köptes av Geometri hösten 2015 för en köpeskilling om 5 700 000 kronor med avdrag för befintliga lån i Reservhjulet, viss skatt och ränta. Av vad som framkommit ovan framstår det som osannolikt att fastighetens värde skulle ha utvecklats i en så positiv riktning som 32-åringen gjort gällande. Även detta får anses ge stöd för Forum Fastighetsekonomis värdering av fastigheten.

Tingsrätten ansåg att de slutsatser som gjorts i Forum Fastighetsekonomis värdering framstår som mer rimliga än de som gjorts i Svensk Företagsförmedlings.

Därför ska Forum Fastighetsekonomis värdering läggas till grund för bedömningen av fastighetens värde. 32-åringen har således inte visat att fastigheten varit värd mer än 6 000 000 kronor vid överlåtelsetidpunkten.

Därför skulle käromålet ogillas.

Svea hovrätt konstaterar att Svensk Företagsförmedling har värderat fastigheten till 11 500 000 kronor respektive 14 400 000 kronor och därvid beaktat att det fanns planer på att bygga ett Attefallshus på fastigheten. Av vittnesförhör med den aktuelle värderingsmannen har det dock framgått att han inte hade någon information om fastighetens skick och att han därmed inte kunde beakta eventuella investeringsbehov. Enligt hovrätten framstår därför de beräknade hyresintäkterna i värderingarna som väl optimistiska. Utöver att behov av renovering och underhåll inte har beaktats framgår vidare att hänsyn inte heller tagits till eventuell vakans i uthyrning. Det finns i denna del skäl att framhålla att tidigare uthyrning av lägenheten i fastigheten skedde under en period när ett mycket stort antal flyktingar kom till Sverige och efterfrågan på hyreslägenheter var osedvanligt hög. Möjligheten för fastighetsägare att hyra ut sina lägenheter till höga hyror var därför mycket god och motsvarar därmed nödvändigtvis inte hur uthyrningsmöjligheterna varit vare sig före eller efter denna period.

Hovrätten gör därför bedömningen, i likhet med tingsrätten, att 32-åringen inte visat att fastigheten vid överlåtelsetidpunkten hade ett högre värde än 6 000 000 kronor. Överklagandet avslås.

Instans
Hovrätterna
Rättsområden
Skadeståndsrätt, Fastighetsköp, Associationsrätt - aktiebolagsrätt

Ladda ner dokument

Skapa ett abonnemang på Lexnova Nyheter för att få tillgång till de underliggande domarna.

1 fil tillgänglig