Lexnova Nyheter

Sveriges största juridiska nyhetstjänst – bevakning av rättsfall, lagstiftning och förarbeten inom alla rättsområden och instanser.

Make får överta hyreskontrakt som förklarats ogiltigt

Hovrätten instämmer i tingsrättens tolkning av jordabalken att övertaganderätten av en hyresrätt inte förutsätter att hyresavtalet är giltigt enligt avtalsrättsliga regler. En make som tog över lägenheten efter sin fru som förlorat den på grund av skenbyte får överta kontraktet då värden för sent anmodat honom att flytta.

Make får överta hyreskontrakt som förklarats ogiltigt

Svea hovrätt biföll (Läs om fallet här) en hyresvärds upphörsyrkande gällande en kvinna som enligt värden lämnat vilseledande uppgifter i syfte att erhålla hyresrätten till en lägenhet på Östermalm i centrala Stockholm.

Ingen av de lägenheter som kvinnan åberopat att hon haft som byteslägenheter vid det lägenhetsbyte som lett till att hon fått kontraktet hade varit tillgängliga för uthyrning under den aktuella perioden. Detta tillsammans med de allmänt hållna uppgifter som kvinnan lämnat om till exempel byteslägenhetens utseende gjorde att hovrätten ansåg att det inte kan ha funnits ett hyresförhållande.

Dessutom måste kvinnan – som är utbildad jurist – ha förstått att de felaktiga uppgifter hon gett hyresvärden skulle vara av vikt för värden. Kvinnans agerande innebar enligt rätten ett sådant åsidosättande av hennes förpliktelser som hyresgäst att hyresavtalet skäligen inte skulle förlängas, och hon var alltså tvungen att flytta från prövningslägenheten genast.

Begärde avhysning

Kvinnans make gjorde därefter gällande att han hade övertagit lägenheten i enlighet med 12 kap. 47 § andra stycket jordabalken. Hyresvärden har därefter väckt talan i Stockholms tingsrätt och begärt att domstolen ska fastställa att mannen inte innehar hyresavtalet för lägenheten och förplikta honom att omedelbart flytta. Värden har även begärt att avhysning ska få ske utan hinder av att domen inte vunnit laga kraft.

Värden menade att det saknades förutsättningar för mannen att ta över sin hustrus hyresavtal eftersom avtalet mellan henne och värden varit ogiltigt enligt 3 kap. 30 § avtalslagen, det vill säga på grund av svikligt agerande, samt 3 kap. 33 § samma lag, på grund av att hon handlat svikligt och i strid mot tro och heder.

Tingsrätten konstaterade först att hovrättens tidigare prövning i ärendet inte innebär hinder för tingsrätten att pröva målet.

Det som hovrätten kommit fram till i den tidigare förlängningstvisten utgör ett svikligt förfarande enligt 3 kap. 30 § avtalslagen, och avtalet mellan värden och kvinnan har därför varit ogiltigt, ansåg tingsrätten.

Ogiltigt

Tingsrätten gjorde motsvarande bedömning gällande om avtalet varit ogiltig med hänsyn till strid mot tro och heder, även om hovrätten inte berört frågan särskilt i sin dom. Domstolen menade att åberopande av ett avtal som tillkommit genom svikligt förfarande i regel får anses strida mot tro och heder. Hyresavtalet har alltså varit ogiltigt även med hänvisning till 3 kap. 33 § avtalslagen.

Enligt 12 kap. 47 § andra stycket jordabalken kan en make eller sambo få ta över hyresavtalet under vissa förutsättningar. Av bestämmelsens lydelse skulle enligt tingsrätten slutsatsen kunna dras att den för sin tillämpning förutsätter att ett giltigt hyresavtal finns eller har funnits under hyresförhållandet.

Frågan om vad som blir resultatet när en make eller sambo som vill överta hyreskontraktet åberopar ett ogiltigt avtal, har inte behandlats i förarbetena. Make eller sambo har dock rätt att ta över ett avtal som sagts upp till följd av förverkande med motiveringen att han eller hon kan få reda på en uppsägning så sent att möjligheterna att återvinna lägenheten gått förlorad och att ett fullgott skydd mot risken att tvingas lämna lägenheten inte kan uppnås endast genom att maken eller sambon får chansen att ta över hyresavtalet.

Samtidigt konstaterade tingsrätten att övertaganderätten innebär långtgående inskränkningar i parternas fria avtalsrätt, främst gentemot hyresvärden.

Skyddsändamål

Sammantaget bedömde tingsrätten dock att bestämmelsernas om övertaganderätt ” i så hög grad är motiverade av skyddsändamål för en person som inte är avtalspart att allmänna avtalsrättsliga principer inte utan vidare kan anses gälla”. Även om avtalet är ogiltigt kan övertaganderätten alltså inte sättas ur spel, menade domstolen. Skyddsändamålet är lika starkt vid ett ogiltigt avtal som då ett avtal förverkats.

Om maken eller sambon bidragit till de omständigheter som lett till förverkandet kan det beaktas vid den skälighetsbedömning som ska göras vid prövningen om övertaganderätt. På samma sätt bör omständigheten att maken eller sambon bidragit till det som lett till ogiltigförklaring av avtalet kunna beaktas.

Eftersom hyresvärden inte samtyckt till att maken i det aktuella fallet velat ta över hyresavtalet ålåg det värden att, enligt 12 kap. 49 § jordabalken, anmoda honom att flytta och hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Någon sådan åtgärd är inte vidtagen och hyresrätten har därför övergått på maken. Käromålet ogillades alltså.

Bott där sedan 2014

Svea hovrätt instämmer i tingsrättens bedömning att det är visat att maken har bott i den aktuella lägenheten sedan år 2014. Hovrätten instämmer vidare i tingsrättens tolkning av bestämmelsen i 12 kap. 47 § andra stycket jordabalken, det vill säga att övertaganderätten inte förutsätter att hyresavtalet är giltigt enligt avtalsrättsliga regler. Hovrätten understryker att den hyresrättsliga regleringen i många fall innehåller undantag från avtalsfriheten och att jordabalken, som har nämnts ovan, föreskriver en särskild ordning för prövning av frågor om en hyresgästs rätt till förlängning av ett hyresavtal och om rätten för en närstående att överta ett hyresavtal och få det förlängt för egen del.

Den ordningen har Svenska Bostäder också iakttagit såvitt gäller frågan om kvinnans rätt till förlängning men däremot inte när det gäller frågan om hennes makes rätt att överta hyresavtalet. Bestämmelsen bör alltså tolkas så att rätten för en make eller sambo att överta hyresavtalet gäller oavsett om hyresavtalet i fråga skulle kunna vara ogiltigt enligt avtalsrättsliga regler. Hovrätten finner därför att maken som utgångspunkt har rätt att överta hustruns hyresrätt med stöd av 12 kap. 47 § andra stycket jordabalken.

Rätten till övertagande är dock inte undantagslös. I jordabalken finns bestämmelser som syftar till att tillvarata även hyresvärdens intresse i en situation som den nu aktuella. Rätten för en make eller sambo att överta hyresrätten föreligger endast under förutsättning att hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom eller henne.

Måste anmoda hyresgästen flytta inom en månad

En hyresvärd som inte vill samtycka till förlängning av hyresavtalet måste senast inom en månad efter det att hyresförhållandet med hyresgästen upphörde anmoda den som enligt nämnda paragraf kan ha rätt till förlängning att flytta. En sådan anmodan är utan verkan om inte hyresvärden inom en månad därefter hänskjuter tvisten, det vill säga frågan om rätten till övertagande, till hyresnämnden (se 12 kap. 49 § andra stycket jordabalken).

Det är ostridigt i målet att Svenska Bostäder inte har anmodat maken att flytta inom den tid som föreskrivs enligt ovan. Frågan om Svenska Bostäder skäligen kunnat nöja sig med honom som hyresgäst har därför inte blivit föremål för prövning i den ordning som anvisas. Följden av Svenska Bostäders underlåtenhet att föra frågan om övertaganderätten vidare till hyresnämnden är, som tingsrätten också har kommit fram till, att hyresrätten ska anses ha övergått på maken.

Hovrätten finner alltså att maken innehar hyresrätten till den aktuella lägenheten, varför käromålet ska lämnas utan bifall i dess helhet. Tingsrättens domslut ska därmed fastställas.

Instans
Hovrätterna
Rättsområden
Bostadshyra - förlängning, Avtalsrätt