Lexnova Nyheter

Sveriges största juridiska nyhetstjänst – bevakning av rättsfall, lagstiftning och förarbeten inom alla rättsområden och instanser.

Tvingades riva hus på sexmiljonersfastighet - missade undersökningsplikten

Huvudbyggnaden på en fritidsfastighet i Roslagen för sex miljoner kronor var så fuktskadad att den fick rivas. Men eftersom köparna avstod från att undersöka krypgrunden och i stället nöjde sig med överlåtelsebesiktningen blir de lottlösa i tingsrätten.

Tvingades riva hus på sexmiljonersfastighet - missade undersökningsplikten

En man och hans hustru förvärvade genom köpekontrakt daterat den 8 maj 2018 en fritidsfastighet i Norrtälje kommun för 5 900 000 kronor och tillträdesdatum var den 31 maj 2018. På fastigheten fanns en enplans huvudbyggnad med en boyta om cirka 120 kvm. Byggnaden var uppförd i mitten av 1970-talet på en så kallad kryp-/torpargrund. Enligt köpekontraktet överläts fastigheten i det skick den var på kontraktsdagen, om inte annat överenskommits.

Inför köpet hade säljarna låtit göra en överlåtelsebesiktning enligt vilken huvudbyggnaden var behäftad med vissa brister gällande fuktskydd. Utvändigt noterades att marken lutade mot byggnaden, att stuprör inte var anslutet till markledning och att hängrännor var fyllda med skräp. Invändigt noterades ojämna/lutande golv i ett av sovrummen. Vid kontroll i krypgrunden uppmättes fuktvärden över kritisk fuktnivå för mikrobiell tillväxt.

I köpekontraktet hänvisades till en frågelista som bland annat innehöll frågan om säljarna haft anledning att misstänka fel eller brister rörande dränering eller fuktgenomslag med mera. Frågan besvarades med ”fuktgenomslag och fuktskada, grund + badrum (se besiktning)”.

Köparna gjorde själva en undersökning av fastigheten men anlitade inte någon besiktningsman före köpet. Köparna, som inte hade deltagit vid överlåtelsebesiktningen, deltog inte heller vid någon besiktningsgenomgång avseende denna.

Efter köpet anlitade köparna hantverkare för att åtgärda bristerna i huvudbyggnaden. I samband med renoveringsarbeten på byggnaden under oktober 2018 konstaterades att skadorna på byggnaden var betydligt mer omfattande än vad köparna trott. Till slut bedömdes det mer kostnadseffektivt att riva byggnaden och i dess ställe uppföra en helt ny byggnad, vilket också skedde.

Köparna begärde i första hand bland annat 1 758 931 kronor av säljarna.

Säljarna kontrar med att fastigheten inte avvikit från vad som följer av parternas avtal eller från vad köparna med fog kunnat förutsätta vid tidpunkten för köpet. De påtalade felen borde ha upptäckts vid en sådan undersökning som varit påkallad med hänsyn till byggnadens iakttagbara skick vid köpet och den information som lämnats.

Norrtälje tingsrätt anser att det genom den skriftliga bevisningen, dels en byggnadsteknisk utredning utförd, dels en fuktstatusinventering, är utrett att huvudbyggnaden på fastigheten varit behäftat med omfattande mikrobiella skador och rötskador, något som både en civilingenjör och en byggnadsingenjör har bekräftat i förhör.

Mot bakgrund av detta drar tingsrätten slutsatsen att fastigheten vid tidpunkten för förvärvet har varit behäftad med de i målet påstådda felen.

Men så kommer tingsrätten in på köparnas undersökningsplikt. Av Anticimex besiktningsutlåtande framgår allvarliga anmärkningar gällande fuktskador och risk för sådana i byggnaden och en fördjupad undersökning rekommenderas flera gånger. Dessa förhållanden i förening med att det har varit känt för köparna att byggnaden var uppförd på krypgrund – vilket är en välkänd riskkonstruktion, i detta fall även för köparna själva – innebär att det har funnits högst påtaglig anledning för dem att reagera och vidta en närmare undersökning. I samma riktning talar att det har varit fråga om ett omkring 40 år gammalt fritidshus som, såvitt framkommit, inte varit föremål för någon större renovering. Härtill kommer det en av ingenjörerna uppgett av innebörd att man får räkna med att en dränerings tekniska livslängd är begränsad till 25 år.

Ingen av köparna har sagt sig kunna minnas huruvida de gick ned i krypgrunden före köpet. Köparna hade dock kunnat ta sig in i krypgrunden om de så önskat. I vart fall delar av krypgrunden var direkt synbar. Om de hade gjort det skulle de ha sett att det där fanns mikrobiella skador, vilket i sin tur rimligen skulle ha föranlett dem att låta undersöka byggnaden ytterligare. Någon särskild fackmanskompetens har inte krävts för att notera dessa indikationer på avvikelser utan även en normalt bevandrad köpare skulle ha kunnat iaktta dessa.

Utifrån Anticimex besiktning hade en sådan fördjupad undersökning alltså varit högst påkallad i detta fall, vilket redan köparna själva uppgett att de önskade göra före köpet. Att så inte kom att ske har enligt köparna själva berott på att de nöjt sig med den överlåtelsebesiktning som säljarna låtit Anticimex göra samt utlåtandet och offerten från UMAS AB. Dessa handlingar har dock inte varit av beskaffenhet att befria köparna från sin undersökningsplikt. Tvärtom påtalas i besiktningsutlåtandet på flera ställen att en fördjupad undersökning rekommenderas och det angavs också särskilt att köpare som inte deltagit vid besiktningen rekommenderades att en köpargenomgång gjordes avseende denna.

Eftersom köparna följaktligen inte kan åberopa de påstådda felen mot säljarna ska käromålet ogillas.

Domen har vunnit laga kraft.

Instans
Tingsrätterna
Rättsområden
Tvist mellan enskilda, Fastighetsköp, Köprätt