Målet rör bostadsrättsföreningen Tallen 21 som äger det byggnadsminnesförklarade Whitlockska huset i Stockholm. Byggnaden innehåller elva bostadsrätter fördelade på fem våningsplan och saknar hiss.
Styrelsen föreslog att en hopfällbar trapphiss skulle installeras i trapphuset. Hissen skulle monteras längs trappspindeln och fästas i väggarna. När den inte användes skulle den vara hopfälld och parkerad på ett av de övre planen.
Länsstyrelsen beviljade i mars 2023 tillstånd enligt kulturmiljölagen att installera hissen, trots att åtgärden avvek från skyddsbestämmelserna för byggnadsminnet.
Vid en extra föreningsstämma i januari 2024 beslutade föreningen att godkänna installationen. Beslutet fattades med 6,5 röster för och 4,5 emot. Tre bostadsrättshavare reserverade sig mot beslutet och väckte därefter talan vid tingsrätten.
De tre bostadsrättshavarna yrkade att stämmobeslutet skulle upphävas. De anförde att installationen av trapphissen skulle ta i anspråk gemensamma utrymmen och påverka både framkomlighet, brandskydd och ljudmiljö. De framhöll även att trapphuset är en central del av husets kulturhistoriska värde och att hissen skulle förändra den estetiska miljön samt kunna påverka lägenheternas värde negativt.
Enligt deras uppfattning innebar åtgärden en sådan förändring som krävde kvalificerad majoritet och i förlängningen även godkännande från hyresnämnden.
Föreningen bestred talan. Den menade att installationen inte innebar någon förändring av lägenheterna eller någon väsentlig förändring av huset. Beslutet kunde därför fattas med enkel majoritet och skulle enligt föreningen i princip ha kunnat fattas av styrelsen.
Avgörande i målet är vilken majoritet som krävdes för att på ett giltigt sätt besluta om trapphissen. Stockholms tingsrätt, vars dom är överklagad, framhåller att beslut som innebär väsentliga förändringar av en bostadsrättsförenings hus ska enligt 9 kap. 15 § BRL fattas på en föreningsstämma om inte något annat har bestämts i stadgarna. Som huvudregel gäller för sådana beslut den mening som fått mer än hälften av de avgivna rösterna, det vill säga ett enkelt majoritetskrav (9 kap. 14 § BRL och 6 kap. 33 § EFL).
Det enkla majoritetskravet gäller även för beslut som innebär att en lägenhet förändras, under förutsättning att innehavaren samtycker till ändringen. Om denne inte samtycker krävs i stället att minst två tredjedelar av de röstande vid stämman gått med på beslutet, det vill säga kvalificerad majoritet. För att beslutet ska vara giltigt krävs även att det godkänts av hyresnämnden. (9 kap. 15 § andra stycket och 16 § första stycket 2 BRL.)
Bestämmelsen i 9 kap. 16 § första stycket BRL är en skyddsregel till förmån för bostadsrättshavare. Skyddsregeln aktualiseras inte enbart vid fysiska förändringar av en lägenhet. Även förändringar av andra utrymmen som står till innehavarens disposition omfattas, till exempel tvättstuga, förråd och i vissa fall även områden utanför huset. I praxis har det, exempelvis beträffande balkonginstallationer, ansetts tillräckligt för att skyddsregeln ska anses tillämplig att förändringen kan komma att inverka menligt på bostadsrättshavarens rätt, till exempel genom att lägenheten blir mindre attraktiv och förlorar i värde. (Se t.ex. NJA 2012 s. 198, RH 2001:24, RH 2011:13 samt Hjorth & Uggla, Bostadsrättslagen, En kommentar, JUNO, version 7, kommentaren till 9 kap. 16 § första stycket 2.)
Samtliga de situationer som enligt praxis har ansetts omfattas av skyddsregeln har det gemensamt att en om- eller tillbyggnation ska utföras och att något utrymme fysiskt förändras – antingen i en parts lägenhet eller i ett allmänt eller annat utrymme som medför påverkan på en lägenhet.
Domstolen konstaterar att installationen av trapphissen inte innebär någon fysisk förändring av bostadsrätternas ytor. Däremot innebär den en fysisk förändring av trapphuset och förstugan som är gemensamma utrymmen.
I ett vanligt flerbostadshus hade en sådan installation inte nödvändigtvis omfattats av den skyddsregel som kräver kvalificerad majoritet. I detta fall är huset emellertid byggnadsminnesförklarat och trapphuset omfattas av särskilda skyddsbestämmelser.
Domstolen framhåller att installationen innebär att delar av den fasta inredningen i trapphuset måste förändras och att sittplatser på vilplanen tas bort. Länsstyrelsen har också i sitt tillståndsbeslut konstaterat att åtgärden påverkar byggnadens kulturhistoriska värden negativt.
Mot den bakgrunden anser tingsrätten att den estetiska och arkitektoniska förändringen av trapphuset kan inverka menligt på bostadsrättshavarnas rätt, exempelvis genom att deras lägenheter blir mindre attraktiva.
Skyddsregeln i 9 kap. 16 § bostadsrättslagen är därför tillämplig. Beslutet borde därmed ha fattats med kvalificerad majoritet och därefter prövats av hyresnämnden.
Eftersom beslutet fattades med enkel majoritet upphäver tingsrätten stämmobeslutet.
Föreningen ska ersätta bostadsrättshavarna för deras rättegångskostnader med 185 613 kronor, varav 146 250 kronor avser ombudsarvode.
Domen är överklagad till Svea hovrätt.