Skatteverket beslutade att inte ändra sitt beslut om fastighetstaxering avseende fastigheten Skorstenspipan 4 i Alvik i Bromma Stockholms kommun. Circle K Sverige AB överklagade och yrkade att taxeringsvärdet skulle justeras ned med 146 000 kronor med hänsyn till kostnaderna för att åtgärda markföroreningar, säregna förhållanden.
Förvaltningsrätten i Stockholm ansåg att det, men hänsyn till föroreningarnas placering och omfattning samt att de påträffats i tidsmässigt förhållandevis nära samband med beskaffenhetstidpunkten den första januari 2013, framstår som sannolikt att föroreningarna uppkommit under en längre period och därmed förelegat redan vid den tidpunkten. Sanering har vidare skett.
Förvaltningsrätten ansåg det visat att det förekommit föroreningar på fastigheten vid beskaffenhetstidpunkten som bolaget varit skyldigt att åtgärda. Detta antogs påverka fastighetens marknadsvärde och utgjorde därmed ett säreget förhållande. Beloppet framstod för domstolen som skäligt och vann också stöd i den utredning som åberopats. Justering skulle därför ske med detta belopp.
Kammarrätten i Stockholm konstaterar att Högsta förvaltningsdomstolen, HFD, inte prövat frågan om miljöföroreningar utgör säregna förhållanden som haft påtaglig inverkan på marknadsvärdet och därför inte heller frågan om hur marknadsvärdet i så fall ska bestämmas. HFD har däremot i RÅ 1986 ref. 100 medgett justering för säregna förhållanden för ett fritidshus på ofri grund med anledning av bullerstörningar från en närbelägen järnväg.
Kammarrätten tar inledningsvis ställning till om det fanns säregna förhållanden, det vill säga i dessa fall om det fanns miljöföroreningar vid beskaffenhetstidpunkten den l januari 2013 som inte beaktats vid riktvärdets bestämmande.
Om det fanns säregna förhållanden är nästa steg att pröva hur stor inverkan dessa förhållanden hade på taxeringsenhetens marknadsvärde. Om den samlade värdeinverkan, av alla säregna förhållanden på taxeringsenheten medför att taxeringsvärdet kan justeras med minst tre procent, dock lägst 25 000 kronor så utgör detta påtaglig inverkan. Det finns då förutsättningar för justering för säregna förhållanden.
Den nu aktuella taxeringsenheten är en bensinstation i Alvik som utgör en byggnad på ofri grund. Kammarrätten instämmer i förvaltningsrättens bedömning och anser att marken på fastigheten där byggnaden är belägen sannolikt varför förorenad på beskaffenhetstidpunkten den 1 januari 2013.
En viss mängd förorenad jord har omhändertagits men på grund av närheten till stationshuset, centralpåfyllningen, ledningsstråk och närbelägna vägar har det blivit nödvändigt att lämna kvar en oklar mängd restföroreningar och den äldre cistern som sannolikt ligger bakom läckan. Det finns enligt miljörapporterna från den 21 oktober 2013 och den 20 maj 2014 en risk för spridning av föroreningarna från jord och grundvatten till byggnaden genom ångor i inomhusluften. Därmed anser kammarrätten att föroreningarna utgör ett säreget förhållande även för byggnaden.
Skatteverket har invänt att justering för markföroreningar inte kan medges när det, som i bolagets fall, gäller byggnader på ofri grund.
Det är inte aktuellt att justera byggnadsvärdet för inverkan på marknadsvärdet av marken. Frågan är då om bolaget har gjort sannolikt att föroreningarna medför en påtaglig inverkan på marknadsvärdet för byggnaden på ofri grund som bolaget äger.
Kammarrätten bedömer att det inte i tillräcklig utsträckning har kommit fram att risken för direkt spridning av föroreningarna till byggnaden medför en påtaglig inverkan på byggnadens marknadsvärde.
Ansvaret för saneringskostnaderna, när det blir aktuellt att genomföra en sanering, vilar på bolaget, men då i egenskap av verksamhetsutövare. Detta kan självklart ha en inverkan på marknadsvärdet av drivmedelsförsäljningsverksamheten som sådan. Fastighetsägaren kan också i vissa fall ha ett saneringsansvar men en ägare till en byggnad på ofri grund har inte i denna egenskap något saneringsansvar avseende marken som byggnaden står på. Det finns därför inte någon marknadsvärdesinverkan på den grunden att bolaget i egenskap av ägare till byggnaden på ofri grund skulle ha ett ansvar för saneringskostnaderna.
Bolaget har inte gjort sannolikt att det i övrigt finns någon påtaglig inverkan på marknadsvärdet av byggnaden på grund av det säregna förhållandet. Förutsättningar för justering finns därför inte och överklagandet ska bifallas.
I fyra ytterligare mål gällande bensinstationer tillhörande på andra platser anses Cirkle K inte ha visat att föroreningarna uppstått före beskaffenhetstidpunkten. Därför föll talan i båda instanserna redan på den grunden.