Ett bostadsbolag förvärvade år 2015 bostadsrätterna till åtta utrymmen i källar- och markplan i hus tillhörande en bostadsrättsförening i Hägersten. Utrymmena byggdes om till bostadslägenheter och såldes sedan till privatpersoner året därpå.
Sex av dessa köpare har nu vänt sig till Gävle tingsrätt och yrkat att bolaget ska förpliktigas att betala mellan 424 000 kronor och 498 000 kronor till respektive person.
Köparna har gjort gällande att lägenheterna har varit behäftade med konstruktionsfel i golven vilket lett till att fukt har trängt igenom. Samtliga lägenheter var åtminstone delvis belägna under marknivå med ett stålglättat betonggolv. När utrymmena byggdes om vidtogs inte några isolerande eller fuktsäkrande åtgärder annat än att en plastmatta lades mellan betongplattan och innergolvet.
Bolaget har bestritt käromålet i sin helhet och har bland annat invänt att köparna inte har reklamerat inom två år från tillträdesdagen, varför deras rätt att åberopa fel gått förlorad. Bolaget har vidare anfört att lägenheterna inte är behäftade med fel och att valda konstruktioner överensstämmer med branschpraxis. Man har vidare invänt att det påstådda felet avser en del av byggnaden som ligger utanför respektive lägenhet och därmed inte ingår i överlåtelseobjektet.
Tingsrätten konstaterar inledningsvis att frågan om det föreligger fel i bostadsrätterna ska avgöras enligt köplagens bestämmelser. Fel föreligger om varan avviker från vad som avtalats mellan parterna och annars från vad köparna med fog kunnat förutsätta.
I objektsbeskrivningen har lägenheterna beskrivits som ”nybyggda”, ”i toppskick” och ”nyproducerade”. Dessutom har kvadratmeterpriset vida överstigit medelpriset i närområdet. Vidare har bolaget inför köpet intygat att man inte haft anledning att misstänka några brister eller fel. Med hänsyn till detta måste köparna ha förväntat sig att golvet utförts på ett fackmässigt sätt utan risk för fuktskador i golven.
Det är vidare styrkt att innergolvet anbringats på en oisolerad betongplatta. Bolaget har alltså gjort gällande att köparnas felpåstående tar sikte på denna betongplatta snarare än innergolvet samt att det är bostadsrättsföreningen som därför ansvarar. Av föreningens stadgar framgår att bostadsrättshavaren bland annat ansvarar för golv och underliggande ytbehandling. Det framgår att en av köparna själv bekostat och utfört ändring av golvkonstruktionen, vilket godtagits av både honom och föreningen. Mot denna bakgrund finner rätten att golvkonstruktionen har varit en del av överlåtelseobjektet.
Tre sakkunniga har i målet uttalat sig om golvkonstruktionen och valet att enbart lägga en plastmatta mellan betongplattan och golvet. De är överens om att det inte är en lämplig metod när betongplattan är oisolerad, vilket här alltså är fallet. Domstolen finner därför att konstruktionen avviker från vad köparna med fog kunnat förutsätta samt att felet är väsentligt.
Enligt köplagen ska reklamation som huvudregel ske inom två år från tillträdet. Köparen har dock rätt att åberopa ett fel vid en senare tidpunkt om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid med tro och heder.
Parterna är överens om att reklamationerna gjordes nästan tre år efter tillträdet. Frågan är därmed om bolaget har handlat grovt vårdslöst eller i strid med tro och heder.
Det är bolaget som har byggt om de aktuella utrymmena från källare och förråd till bostadslägenhet. Utgångspunkten måste därför vara att man haft full insikt i golvkonstruktionen samt vad som är branschstandard. Trots det har bolaget valt att använda sig av en metod som riskerar att orsaka fuktskador. Dessutom har köparna varit privatpersoner som har utgått från att golvet varit branschenligt.
Bolaget anses därför ha agerat såväl grovt vårdslöst som i strid med tro och heder. Köparna har därmed inte förlorat sin rätt att åberopa felen trots att reklamationsfristen har överskridits. Det föreligger därför en rätt till prisavdrag. Bolaget, som har hänvisat till en inhämtad offert, har vitsordat ett avdrag som är väsentligt mycket lägre än vad köparna har yrkat men som avser samma lösning.
Sammantaget finner tingsrätten att ett rimligt prisavdrag ska bestämmas med ledning av den offert som bolaget har lämnat in. Ett påslag om 30 000 kronor för respektive lägenheten ska dock göras. Sammanlagt ska bolaget utge 845 000 kronor för golven. Dessutom ska bolaget ersätta köparnas rättegångskostnader med 700 000 kronor totalt.