Lexnova Nyheter

Sveriges största juridiska nyhetstjänst – bevakning av rättsfall, lagstiftning och förarbeten inom alla rättsområden och instanser.

HD: Dom om bättre rätt till fastighet inte bindande mot panträttsinnehavare

Högsta domstolen fastslår att en dom om bättre rätt till fastighet inte har bindande verkan i en senare tvist med en innehavare av panträtt i fastigheten.

HD: Dom om bättre rätt till fastighet inte bindande mot panträttsinnehavare

I ett köpekontrakt daterat den 11 oktober 2014 angavs att en kvinna sålde fastigheten en fastighet i Nacka till ett bolag som företräddes av hennes dåvarande make. Några dagar därefter ansökte bolaget om lagfart och en inteckning om fyra miljoner kronor i fastigheten. Ansökan beviljades och ett fysiskt pantbrev ställdes ut och lämnades till maken.

Maken lånade därefter 3,3 miljoner kronor av en man och överlämnade pantbrevet som säkerhet för lånet.

Kvinnan väckte i september 2016 talan mot bolaget och yrkade att domstolen skulle fastställa att hon hade bättre rätt än bolaget till fastigheten. Som grund för yrkandet angav hon att i vart fall hennes namnteckning på överlåtelsehandlingen varit förfalskad. Bolaget delgavs stämning men inkom inte med svaromål. Tingsrätten biföll genom tredskodom hennes talan. Tredskodomen fick laga kraft och Kvinnan skrevs åter in som lagfaren ägare till fastigheten.

Kvinnan stämde därefter makens långivare och yrkade bland annat att han till henne ska utge det pantbrev i fastigheten som han innehar som säkerhet för fordran mot hennes make. Tingsrätten och hovrätten avgjorde genom en mellandom frågan om tredskodomen i målet mellan kvinnan och makens bolag — där kvinnan förklarats ha bättre rätt till fastigheten än bolaget — har rättskraft (prejudiciell betydelse) även i förhållande till makens långivare.

Nacka tingsrätt konstaterade vid en sammantagen bedömning att den i målet aktuella tredskodomen har rättskraft (prejudiciell betydelse) i det aktuella målet.

Svea hovrätt kom till motsatt slutsats. Hovrätten noterade först i likhet med tingsrätten att huvudregeln att ett avgörandes rättskraft är begränsad till parterna i processen. Tredje man kan dock komma att träffas av domens rättskraft i den mån denne är bunden av ena partens civilrättsliga förfogande över det omtvistade rättsförhållandet (se bl.a. NJA 2015 s. 346). Detta är en fråga som i första hand får avgöras enligt civilrättsliga regler.

Vid både överlåtelse och upplåtelse av rättigheter är det väsentligt vid bedömning av det tidigare avgörandets rättskraft om överlåtelsen eller upplåtelsen skett före, under eller efter processen. Om upplåtelsen av panträtten har skett före processen har ett avgörande i processen inte någon rättskraft i förhållande till tredje man (se Ekelöf m.fi., Rättegång III, 8 uppl., s. 197 f.). Detta måste anses gälla även i fall som det nu aktuella då den tidigare processen rör bättre rätt till en fastighet, i vilken har gjorts gällande att den som upplåtit rättigheten i fastigheten aldrig varit dess ägare på grund av att överlåtelsen av fastigheten varit ogiltig (se Ekelöf, Om interventionsgrunden, s. 78 ff.).

I det nu aktuella fallet hade upplåtelsen av panträtten skett före processen som utmynnade i Nacka tingsrätts tredskodom från den 20 januari 2017. Hovrätten fann därför att mannen inte träffas av domens rättskraft och alltså kan bestrida tredskodomens riktighet. Tingsrättens mellandom skulle därför ändras

Högsta domstolen konstaterar först att huvudregeln är att rättskraften av en lagakraftvunnen tvistemålsdom är begränsad till parterna. Och en doms rättskraft är i princip begränsad till den rättsföljd som har gjorts gällande i målet. Det innebär bland annat att det huvudsakligen är fastställelsedomar som tillmäts prejudiciell betydelse och att domskäl inte vinner rättskraft.

Det huvudsakliga undantaget från huvudregeln är när den förändring av tredje mans rättsställning som rättskraften skulle medföra också hade kunnat inträda genom utövande av förfoganderätten över tvisteföremålet, till exempel genom ett avtal mellan parterna i tvisten. Tredje man kan alltså träffas av en doms rättskraft om och i den utsträckning han eller hon skulle ha varit bunden av ett civilrättsligt förfogande över det omtvistade rättsförhållandet av en part eller båda parter i den tvist som domen avser. (Se exempelvis "Komplementärens intervention" NJA 1985 s. 466 och "Layer Cake" NJA 2015 s. 346 p. 9; jfr Per Olof Ekelöf m.fl., Rättegång III, 8 uppl. 2018, s. 197.)

Utöver det nu berörda undantaget kan en doms rättskraft omfatta tredje man också i vissa andra situationer, till exempel om domen rör ett odelbart anspråk, om det är fråga om en statusdom i familjemål, om tredje man efter en dom succederat i ena partens rättsställning eller om domen avser ett rättsförhållande som måste regleras enhetligt i förhållande till alla intressenter, något som gäller för t.ex. vissa miljö- och fastighetsbildningsmål (jfr Ekelöf m.fl., a.a., s. 196 och 201 f.).

Enligt 18 kap. 9 § jordabalken kan vidare talan om bättre rätt till fast egendom med laga verkan riktas mot den för vilken lagfart senast är beviljad eller sökt, även om denne före talans väckande har överlåtit egendomen.

Regleringen i 18 kap. 9 § gäller bara tvister om bättre rätt där det finns flera personer som hävdar att de har äganderätt till samma fastighet till följd av skilda förvärv. Den är inte avsedd för och inte heller direkt eller analogt tillämplig i en tvist mellan någon som påstår sig ha äganderätt till fastigheten och en innehavare av panträtt i fastigheten.

Frågan är då om en dom om bättre rätt till fastighet har rättskraft i förhållande till panthavare. Om ett förvärv av en fastighet återgår som ogiltigt, är en upplåtelse av panträtt som skett efter det att fastigheten kom ur den rätte ägarens hand utan verkan, om inget annat följer av 18 kap. jordabalken. Panträttsupplåtelsen är emellertid inte giltig, oavsett god eller ond tro hos borgenären, om den handling på vilken äganderätten grundats är förfalskad (se 18 kap. 3 § 1).

Dessa regler innebär att det har direkt betydelse om det i en tvist mellan panthavaren och den som påstår sig ha äganderätten till fastigheten kan läggas till grund för bedömningen att den påstådde ägaren i ett tidigare skede har förlorat sin äganderätt till följd av att den handling på vilken äganderätten grundats var förfalskad.

Eftersom fastighetsägaren inte genom avtal eller någon annan civilrättslig disposition kan förfoga över panträtten med bindande verkan för panthavaren kan en dom om bättre rätt till fastigheten inte ges rättskraft också gentemot panthavaren med stöd av det huvudsakliga undantaget från regeln om att rättskraften bara träffar parterna.

Utifrån detta resonemang drar HD följande slutsats:

Tredskodomen mellan kvinnan och makens bolag innebär att frågan huruvida hon har bättre rätt till fastigheten har blivit rättskraftigt avgjord i relationen mellan henne och bolaget. Tredskodomens rättskraft är inte sådan att den har prejudiciell betydelse i tvisten mellan henne och makens långivare i frågan om den handling som bolagets äganderätt och lagfart grundades på var förfalskad eller inte.

Det innebär att mellandomstemat ska besvaras på så sätt att den tredskodom som meddelades av Nacka tingsrätt mellan kvinnan och bolaget inte har rättskraft (prejudiciell betydelse) i målet mellan kvinnan och långivaren. Hovrättens domslut ska därför fastställas.

Instans
Högsta domstolen
Rättsområden
Övrig fastighetsjuridik, Sakrätt, Kredit, finans- och bankrätt

Ladda ner dokument

Skapa ett abonnemang på Lexnova Nyheter för att få tillgång till de underliggande domarna.

1 fil tillgänglig