Svea hovrätt har avgjort tre arrendemål som alla involverar samma jordägare.
Omständigheterna i målen kan sammanfattas enligt följande. Ett antal arrendatorer arrenderar mark för bostadsändamål av en jordägare tillika innehavare av Fullerö fideikommiss i Västerås. Avtalen löper för en tid av fem år och såväl jordägaren som arrendatorerna har begärt villkorsändring.
Jordägaren ville höja arrendeavgiften medan arrendatorerna menade att den yrkade höjningen var oskälig. Arrendatorerna anförde bland annat att marken arrenderas som råmark samt att de har tillkommande kostnader för elektricitet och va. Vidare ansåg de att avgiften skulle fastställas utifrån den så kallade ortenprismetoden. Det innebär att skälig arrendeavgift motsvarar vad andra arrendatorer inom orten faktiskt betalar i arrendeavgift.
I arrendeavtalet anges att arrendeobjektet är tomter för fritidsändamål och att byggnaderna inte får användas som permanentbostäder, vilket får till konsekvens att arrendatorerna är förhindrade att folkbokföra sig där. Arrendatorerna ansåg att villkoret var omodernt eftersom gränsen mellan fritidsbostad och permanentbostad suddats ut, inte minst efter pandemins utbrott. De menade därför att det skulle upphävas.
Jordägaren invände att anledningen till villkoret är att man från jordägarens sida vill bibehålla områdets karaktär av sommarstugeområde.
Arrendenämnden konstaterade, avseende villkoret om upplåtelse för fritidsändamål, att arrendatorerna vid avtalens ingående måste ha varit medvetna om att byggnaderna inte får användas som permanentbostad. Vidare konstaterades att tomterna är belägna på fritidshusområden och att annat inte framkommit än att jordägarens avsikt är att bevara platserna som sådana. Med hänsyn till detta ansågs villkoret inte vara oskäligt.
Beträffande arrendeavgiften hänvisade nämnden till 10 kap. 6 § jordabalken, där det anges att arrendeavgiften ska vara skälig. Avgiften ska uppgå till arrenderättens värde med hänsyn till avtalets innehåll och omständigheterna i övrigt. Av förarbetena framgår att ersättningen ska motsvara marknadsavgiften och att visst utrymme finns för att jämföra med priser på orten.
Nämnden konstaterade att priserna på orten generellt är lägre än befintlig avgift för prövningsobjekten, och gick därför huvudsakligen på arrendatorernas linje avseende avgiften.
Besluten överklagades till Svea hovrätt, som i princip fastställer arrendenämndens beslut. Jordägaren hade åberopat ett ingånget arrendeavtal med två makar, där den avtalade arrendeavgiften var betydligt högre än för övriga avtal. Samtidigt hade de aktuella makarna yrkat att deras avgift skulle sättas ned.
Hovrätten konstaterar att det framgår av utredningen att makarna i fråga trodde att de fick behålla det befintliga huset och även bosätta sig permanent på tomten. Den var också delvis iordningsställd och därmed mer attraktiv än en motsvarande råmarkstomt. Makarnas arrendeavtal anses därför inte kunna användas som jämförelseobjekt.
I övrigt instämmer hovrätten i arrendenämndens bedömning av avgifternas storlek, med undantag för makarnas avgift som ska sättas ned.
Avseende villkoret om fritidsändamål konstaterar domstolen att sådana villkor förekommer i de flesta arrendeavtal och att syftet ofta är att bibehålla områdets karaktär av fritidsbebyggelse. Vid en sammantagen bedömning finner hovrätten i likhet med arrendenämnden att villkoret inte kan sägas vara oskäligt.
Jordägaren ska även ersätta arrendatorernas rättegångskostnader.
Det tekniska rådet är skiljaktigt och anser att villkoret om att arrendeställena endast får upplåtas för fritidsändamål är oskäligt.
Lagrum: 10 kap. 6 § jordabalken