Lexnova Nyheter

Sveriges största juridiska nyhetstjänst – bevakning av rättsfall, lagstiftning och förarbeten inom alla rättsområden och instanser.

Interimsledamöter slipper mångmiljonskadestånd till bostadsrättsförening

Tre ledamöter i en interimsstyrelse i en byggmästarbildad bostadsrättsförening slipper betala skadestånd på mångmiljonbelopp sedan de underlåtit att teckna en fullgörandeförsäkring. Tingsrätten beaktar att de tillsattes utifrån sina olika kompetensområden för att föreningen skulle överlämnas till de medlemmar som köpt bostäderna.

Interimsledamöter slipper mångmiljonskadestånd till bostadsrättsförening

Vita Stränder Ekonomisk förening förvärvade den aktuella fastigheten i skånska Höllviken den 29 september 2006. Bakom föreningen stod exploatörerna Amun Capital AB och Amun Investments. Bostadsrättsföreningen Vita Stränder bildades i mars 2014 som en så kallad byggmästarbildad bostadsrättsförening. Amun Capital stod även bakom Brf Vita Stränder.

Modular Living ML AB, sedermera Modular ML AB, bildades år 2011. Företrädarna för Amun Capital och Modular ingick ett avtal om partnerskap i syfte att genomföra ett antal byggprojekt. Ett av projekten gällde fastigheten i Höllviken.

Den 5 augusti 2014 förvärvade Brf Vita Stränder fastigheten i Höllviken 10:4, genom att från Amun Investments överta samtliga andelar i Vita Stränder Ekonomisk förening. Köpeskillingen reglerades genom en revers som upprättades som bilaga till överlåtelseavtalet. På fastigheten skulle bostadsrättslägenheter uppföras.

Den 1 september 2014 ingick Modular och Brf Vita Stränder ett avtal om totalentreprenad avseende uppförande av 30 bostadslägenheter med förråd och dylikt på aktuell fastighet. Styrelseordföranden för Brf Vita Stränder var även styrelseordförande samt aktieägare i Modular.

Modular tecknade inte någon fullgörandeförsäkring. Inte heller styrelsen eller någon annan tecknade någon fullgörandeförsäkring på Modulars bekostnad. Brf Vita Stränder saknade försäkringsskydd till säkerställande av entreprenadens slutförande.

Entreprenaden finansierades genom ett byggnadskreditiv av Ålandsbanken. Tvisten i målet handlar om fyra personer i egenskap av styrelseledamöter för Brf Vita Stränder uppsåtligen eller av oaktsamhet orsakat Brf Vita Stränder skada i samband med uppförandet av Brf Vita Stränders bostadslägenheter. Bostadsrättsföreningen kräver 27,3 miljoner kronor av ledamöterna. Dessa har, menar föreningen, i egenskap av styrelseledamöter gemensamt och i samförstånd uppsåtligen eller av oaktsamhet orsakat Brf Vita Stränder skada. De har såsom styrelseledamöter i Brf Vita Stränder haft en skyldighet att tillvarata föreningens intressen. Vid fullgörandet av uppdraget har de inte tagit tillvara Brf Vita Stränders intressen i samband med att i Brf Vita Stränders bostadslägenheter uppfördes.

Anklagelserna går ut på att ledamöterna

- inte har sett till att avtalad fullgörandeförsäkring har tecknats

- felaktigt har godkänt en cut-off-klausul i samband med överlåtelse av en faktura till Collector Bank AB,

- felaktigt har utbetalat hela kontraktssumman för entreprenaden trots att denna inte var färdigställd och då det förelåg fel som inte åtgärdats,

- felaktigt verkställt penningöverföringar om 16 687 500 kronor till ett bolag som inte var borgenär till föreningen.

En försvårande omständighet i fråga om styrelseordförandens ansvar är att han har agerat i strid med jävsbestämmelserna i lagen om ekonomiska föreningar när han har handlagt frågor med koppling till Entreprenadavtalet som ingåtts mellan Brf Vita Stränder och Modular.

Malmö tingsrätt anser att processförutsättningar rörande en av ledamöterna inte är uppfyllda så målet handlar om de tre övriga ledamöternas ansvar.            

Tingsrätten pekar på att det i förvarande fall har varit fråga om interimsstyrelse i en byggmästarbildad bostadsrättsförening. Som anges i SOU 2017:31 fungerar denna typ av föreningar inledningsvis som ett instrument för ett byggföretag att genomföra byggprojekt och ett sätt att marknadsföra bostadsrätter (se bland annat s. 217 och 225 i nämnda SOU). Som även anges består den tillfälliga styrelsen ofta av personer som är knutna till föreningens avtalsmotpart, det vill säga byggföretaget.

Som också anges företräder de föreningen när entreprenadavtal ingås med byggföretag och när den ekonomiska planen upprättas. Deras medverkan är en förutsättning för att uppfylla kraven vid bildandet av en bostadsrättsförening.

Med hänsyn till syftet med en interimsstyrelses uppdrag i en byggmästarbildad bostadsrättsförening måste, menar tingsrätten, en sådan styrelse ha en rimlig handlingsfrihet för att kunna genomföra byggprojektet på ett rationellt sätt. Detta innebär att styrelsen måste kunna vidta sådana åtgärder som kan anses motiverade ur projektsynpunkt.

Tingsrätten konstaterar att de tre ledamöterna tillsattes som styrelseledamöter i Brf Vita Stränder på uppdrag av exploatören. De tillsattes på grundval av sina olika kompetensområden i syfte att med sina respektive kompetenser bidra till att föreningen kunde överlämnas till de medlemmar som köpt bostäder.

I praktiken, vilket med all tydlighet framkommit vid förhören med de i målet hörda personerna, så var det ordföranden som företrädde Brf Vita Stränder under entreprenadtiden. De andra två männen hade en marginell roll. Det var ordföranden som hade det övergripande ansvaret för föreningen och som skötte de praktiska frågorna för föreningens räkning under byggnationen.

Han var dock inom ramen för sitt uppdrag beroende av exploatören som ansvarade för finansieringen av projektet. Det var exploatören som var den som hade kontrollen över projektet och egentligen styrde det.

Vid bedömningen av skadeståndsansvaret anser tingsrätten att ledamöternas ageranden och underlåtenhet att agera måste ses i ljuset av de ovan nyss redovisade omständigheterna.

Vad gäller jävsfrågan noterar domstolen att Brf Vita Stränder har lämnat vaga och diffusa påståenden om att ordföranden varit jävig. Föreningen har inte konkretiserat jävspåståendet, utan har endast i allmänna ordalag pekat på att han haft ett vinstintresse i Modular. Tingsrätten kan därvid konstatera att han hade tecknat sig för en lägenhet i Brf Vita Stränder och att han av den anledningen hade ett intresse av att projektet roddes i land.

Projektet med Brf Vita Stränder utgjorde endast en mindre del av Modulars verksamhet. Projektet var inte orsaken till Modulars konkurs. Det uppdrag som ordföranden hade i Modulars styrelse gällde strategiska frågor och inte den löpande verksamheten. Han var varken personligen eller via bolag huvudägare i Modular. Han anses därför inte ha varit jävig.

När det gäller fullgörandeförsäkringen menar domstolen att eftersom Ålandsbanken betalade ut i enlighet med byggnadskreditivet så fanns det inte någon anledning för ledamöterna att misstänka att försäkring inte tecknats och därför kontrollera saken. Det fanns därför vare sig på avtalsrättslig grund eller av annat skäl någon anledning för dem att kontrollera om fullgörandeförsäkring hade tecknats. När det sedan mot slutet av entreprenadtiden i november 2015 uppdagades att försäkringsskydd saknades var det bevisligen inte ekonomiskt försvarbart eller ekonomisk möjligt att teckna en sådan försäkring.

Mot denna bakgrund kan varken ordföranden eller någon annan i styrelsen anses ha varit ens oaktsam för att någon fullgörandeförsäkring inte tecknades.

Inte heller på övriga grunder får bostadsrättsföreningen rätt. Föreningen får därmed betala motparternas rättegångskostnader på drygt fem miljoner kronor.                      

Instans
Tingsrätterna
Rättsområden
Skadeståndsrätt, Bostadsrätt, Köprätt, Avtalsrätt, Associationsrätt - övrig