32 arrendatorer på Ekerum på Öland begärde att Kalmar tingsrätt skulle fastställa att de avtal om upplåtelse av uppställningsplats för villavagn, tecknade mellan var och en av arrendatorerna och Bostadsrättsföreningen Halltorp på Öland, utgör bostadsarrende. Frågan har betydelse för bland annat möjligheten att kunna överlåta uppställningsplatsen när vagnarna säljs.

Arrendatorerna äger villavagnar som de har stående på fastigheten Borgholm Halltorp 1:26. Fastigheten ägs av Bostadsrättsföreningen Halltorp på Öland. På fastigheten ligger även Ekerums camping.

Varje arrendator arrenderar sin uppställningsplats av markägaren, förutom i några fall där varje par arrenderar platsen gemensamt.

Identiska avtal

Villavagnarna står på två områden på fastigheten kallade ”Receptionen” och ”Tusenskönan”. På Receptionen står 13 av de aktuella villavagnarna och på Tusenskönan står 16 av de aktuella villavagnarna. Uppställningsavtalen är i stort identiska, förutom att arrendeavgiften skiljer sig beroende på om vagnen står på Receptionen eller på Tusenskönan.

Det är årliga avtal om uppställning och arrendatorerna har tecknat nytt avtal med markägaren för varje år. I avtalen framgår bland annat följande: De arrenderar platsen som villavagnen står på mellan 1 april och 15 oktober. Villavagnen får stå kvar under vintern och arrendatorn har tillträde till den under vinterhalvåret, men åretruntboende är inte tillåtet.

Vagnarna är inkopplade till el, avlopp och vatten. Inkopplingen ska ske av fackman och ska betalas av ägaren av villavagnen. Arrendator får bygga till en altan till vagnen, arrendator får även avgränsa platsen med staket eller Ölandstok. Arrendator får ställa en bil vid vagnen. Arrendator får inte överlåta platsen utan tillstånd av markägaren. Säljs vagnen ingår inte platsen. Arrendator behöver särskilt tillstånd för att plantera på platsen. Arrendator ska sköta gräsklippning och skötsel.

Kommunen ägde marken

Villavagnarna som står på Receptionen köptes under tidigt 1990-tal från företaget Kabe och varje villvagnsägare tecknade därefter ett uppställningsavtal med markägaren. Markägare vid denna tid var Borgholms kommun. Villavagnarna som står på Tusenskönan köptes och installerades på sina uppställningsplatser 2003 och 2004. Markägare vid denna tidpunkt var en privatperson som även ägde Ekerums camping.

Villavagnsägarna på Tusenskönan fick köpa villavagnarna av ägarens dotters företag som sålde villavagnar och de fick teckna uppställningsavtal med ägaren.

Villavagnarna transporterades till campingen med lastbil på trailer. De lyftes därefter av respektive trailer och rullades till sin plats med hjälp av en traktor eller bil. Villavagnarna har eller har haft hjul. Markägaren har sett till att det finns vatten, avlopp och el till varje uppställningsplats. Samtliga villavagnar är inkopplade till vatten, avlopp och el som fungerar året runt. Ska villavagnarna flyttas längre sträckor behöver de transporteras på trailer med lastbil. Villavagnarna har tillbyggda altaner varav del av altanerna glasats in och byggts till uterum.

Inte rätt ställa upp bostadshus

Bostadsrättsföreningen motsätter sig att det handlar om bostadsarrenden. Avtalen om upplåtelse av uppställningsplats för villavagn tecknade mellan var och en av arrendatorerna och föreningen ger inte rätt för respektive arrendator att på respektive arrendeställe uppföra eller bibehålla bostadshus. Uppställningsplatserna har en tydlig koppling till campingen. Det är boenden i en campingkontext och inte ett vanligt sommarstugeområde. Upplåtelsen sker säsongsvis och arrendet är kopplat till sommarsäsongen. Förnyelse av upplåtelsen sker varje år.

Kalmar tingsrätt inleder med att konstatera att bostadsarrende föreligger enligt 10 kap. 1 § jordabalken när jord upplåtes på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus och det inte är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose annat ändamål än att bereda bostad åt arrentorn och honom närstående.

När det kommer till bedömningen av vad som ska anses vara ett bostadshus, i enlighet med reglerna om bostadsarrende, framgår i förarbetena att det rör sig framförallt om sommarstugor och annan fritidsbebyggelse, men även bebyggelse för helårsbruk på arrenderad mark. Det ska krävas att arrendatorns hus ska kunna tjäna som bostad. Vad som ska utgöra bostadshus bör däremot inte grundas på någon viss minimistandard eller krav att huset ska vara beboeligt året runt. Däremot faller vissa typer av byggnader som enbart erbjuder en primitiv övernattningsmöjlighet utanför begreppet bostad, såsom jakthyddor och sjöbodar. Detsamma gäller för husvagnar och tält.

Syftet viktigt

Det viktiga är vad uppställningsavtalet syftar till. Ett bostadsarrende föreligger alltså om arrendatorn och markägaren har avtalat att arrendet ska omfatta bostad åt arrendatorn. (Jfr. NJA 1990 s. 533).

Trots skrivningen om uppställningstiden i avtalen, som säger att arrendatorerna abonnerar uppställningsplatsen mellan april och oktober men att vagnen får stå kvar på sin plats vintertid avgiftsfritt, finner tingsrätten att eftersom avtalen ger arrendator rätt att ha sin vagn stående på platsen året runt är det inte enbart säsongsvisa arrenden.

Eftersom kravet för bostadsarrende är att avtalet ska ge arrendatorn rätt att uppföra eller bibehålla bostadshus innebär det att syftet med uppställningen av villavagnarna måste vara någorlunda bestående.

Det finns flera omständigheter visar att syftet med de aktuella villavagnarna har varit att de ska vara bestående på sina uppställningsplatser. Markägarna har låtit installera permanent vatten, avlopp och el till varje uppställningsplats. Avtalen ger arrendatorerna rätt att uppföra altan och avgränsa sin uppställningsplats med staket eller Ölandstok. Vagnarna är relativt svåra och dyra att flytta. Dessutom har villavagnarna trots allt stått på sina respektive platser en lång tid. Sammantaget finner tingsrätten att syftet med uppställningen av villavagnarna har varit att de ska vara bestående.

Beträffande boendestandarden av villavagnarna framgår av de bilder som käranden åberopat och av synen av två av vagnarna att villavagnarna har tillbyggda altaner, där del av altanen har glasats in och blivit ett uterum. Dessa altaner är med i bygglovet som dåvarande ägaren ansökte om när villavagnarna uppfördes på Tusenskönan och arrendatorerna har enligt uppställningsavtalen rätt att uppföra dessa altaner.

Sovrum och toalett

Villavagnarna har sovrum, toalett med dusch samt kök med spis, ugn och kylskåp. De har även vatten, avlopp och el som fungerar året runt. Villavagnarna är därför byggnader som erbjuder mycket mer än en primitiv övernattningsmöjlighet.

Sammantaget finner tingsrätten att villavagnarna är till sin utformning att jämföra med fritidshus eller sommarstuga. Tingsrätten fastställer därför att de avtal om upplåtelse av uppställningsplats för villavagn, tecknade mellan var och en av arrendatorerna och Bostadsrättsföreningen Halltorp på Öland, utgör bostadsarrende.