HL Dataanalys Aktiebolag har hyrt lokaler för hotellverksamhet på en fastighet i Göteborg Hemsö Lindholmen AB enligt tre lokalhyresavtal. Genom ombyggnation har det blivit en sammanhängande lokal.
Hemsö har sagt upp hyresavtalen för avflyttning till hyrestidens utgång. Dataanalys har, i enlighet med hyresnämndens uppskovsbeslut den 13 juli 2017, avflyttat från lokalen den 31 augusti 2017.
Det är ostridigt att Dataanalys tvingats lägga ned verksamheten som bedrivits i Hotell Lundby till följd av att Hemsö sagt upp hyresavtalen samt att någon ersättningslokal inte erbjudits. När verksamheten lades ned hade den bedrivits i lokalen sedan 1984 och av Dataanalys under kännetecknet ”Hotell Lundby” sedan 1999, efter förvärv av verksamheten.
Parterna är eniga om att det enbart är verksamheten Hotell Lundby, separerat från andra verksamheter, som ska värderas vid bestämmande av rörelseskadans och ersättningens eventuella storlek.
I lokalen har under hyresförhållandet bedrivits korttidsboende för personer, från 21 års ålder, som lever i hemlöshet med sociala problem, medicinska-/psykosociala problem, missbruksproblem eller samsjuklighet och som har särskilda svårigheter att få en bostad på den öppna bostadsmarknaden. Detta har godtagits av hyresvärden, senast Hemsö, som har haft full kännedom om vilken verksamhet Dataanalys bedrivit i lokalerna.
Hyresgästen begärde 28,1 miljoner kronor i ersättning av fastighetsägaren som bestred talan i sin helhet.
Fastighetsägaren menade att besittningsskyddet brutits på grund av att Dataanalys i egenskap av hyresgäst har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det inte skäligen kan fordras att Hemsö förlänger hyresförhållandena (jfr 12 kap. 57 § första stycket 1 jordabalken).
Vidare har Hemsö haft annan befogad anledning att upplösa hyresförhållandena (jfr 12 kap. 57 § första stycket 4 jordabalken). Det faktum att den aktuella fastigheten Göteborg Lindholmen 1:12 ska exploateras inom ramen för ett större stadsutvecklingsprojekt innebär att Hemsö har haft sakligt skäl för sina uppsägningar. Hemsös intressen av att få tillbaka dispositionsrätten över lokalerna överväger Dataanalys intressen av att få kvarsitta i desamma.
Göteborgs tingsrätt började med att konstatera att mot bakgrund av Dataanalys verksamhet, att tillhandahålla boende för hemlösa personer med sociala problem och ofta drogmissbruk, har bolaget haft att räkna med att de boende i viss mån skulle uppträda utåtagerande och även i övrigt uppträda stökigt och inte iaktta allt som fordras för att bevara ordning, sundhet och gott skick. Dataanalys har därför haft ansvar för att organisera sin verksamhet på ett sätt som motverkat förutsägbar misskötsamhet. Vidare har Dataanalys haft skyldighet att agera när bolaget fått kännedom om störningar och misskötsamhet som orsakats av dem som de hyresrättsligt ansvarat för.
Vid bedömningen av om Dataanalys åsidosatt sina förpliktelser ska beaktas att Hemsö hyrt ut Lokalen till Dataanalys för den aktuella verksamheten, med så kallat lågtröskelboende. Hemsö har därför haft att räkna med och får anses ha godtagit att viss misskötsamhet skulle förekomma utan att det skulle anses vara ett brott mot hyresavtalet.
Även om det, enligt tingsrätten, inte finns anledning att ifrågasätta den övergripande bild av att Hotell Lundbys verksamhet fört med sig vissa olägenheter för boende hos studentboendet är det inte styrkt att Dataanalys, på grund av störningar från personer som de hyresrättsligt ansvarat för, har åsidosatt sina förpliktelser i sådan grad att det indirekta besittningsskyddet brutits.
Inte heller har Hemsö styrkt sådana omständigheter som krävs för att Dataanalys ska ha förlorat sitt indirekta besittningsskydd på grund av misskötsamhet enligt 12 kap. 57 § första stycket 1 jordabalken.
Har då slutligen besittningsskyddet upphört enligt 12 kap. 57 § p 4 jordabalken?
Hemsös huvudsakliga skäl för uppsägningen har varit att fastigheten ska exploateras och att byggnaden därför måste rivas. Därmed finns det, enligt tingsrätten, anledning att jämföra med vad som blivit fallet om Hemsö i stället som uppsägningsgrund valt att åberopa rivning som skäl (12 kap. 57 § första stycket 2 jordabalken, jfr vad Högsta domstolen uttalat i NJA 2013 s. 1112 p. 10). I sådana fall hade Hemsö varit skyldigt att erbjuda en godtagbar ersättningslokal för att undgå skadeståndsskyldighet. Hemsö har dock inte erbjudit Dataanalys någon ersättningslokal.
Av utredningen framgår att Hemsö har gjort ansträngningar för att hitta en ersättningslokal, i vilken Dataanalys skulle kunna fortsätta att bedriva sin verksamhet med hotellboende för hemlösa. Trots att Hemsö har goda kontakter med stora aktörer inom fastighetsbranschen har detta inte lyckats. Att Hemsö misslyckat med att hitta ersättningslokal kan inte Dataanalys lastas för. Dataanalys har på egen hand försökt vara behjälpligt med att hitta en ersättningslokal och har bland annat varit öppet för en tillfällig lösning med bostadsmoduler. Mot den bakgrunden innebär Hemsös resultatlösa försök att hitta en godtagbar ersättningslokal inte att Hemsö av det skälet kan undgå att åläggas skadeståndsskyldighet.
Sammanfattningsvis konstaterade domstolen att vad Hemsö anfört i denna del inte kan leda till bedömningen att det funnits ”befogad anledning” att upplösa hyresförhållandet.
Mot Hemsös intresse av att kunna disponera över uthyrningsobjektet ska vägas Dataanalys intresse av att kvarstanna i lokalen. Som redovisats ovan har Hotell Lundbys verksamhet bedrivits under lång tid i lokalen och det är ostridigt i målet att verksamheten har fått läggas ned som en följd av uppsägningen samt att det inte gått att hitta en godtagbar ersättningslokal. Det ska även vägas in att Hemsö inte lämnat något konkret erbjudande om ekonomisk kompensation och Hemsö får också anses ha ekonomiskt utrymme att kompensera Dataanalys.
Sammanfattningsvis vägde Dataanalys intresse av att behålla lokalen tyngre än de skäl Hemsö anfört till stöd för uppsägningen. Hemsö har således inte heller styrkt besittningsskyddsbrytande omständigheter enligt 12 kap. 57 § första stycket 4 jordabalken.
Att Dataanalys tvingats lägga ned sin rörelse till följd av uppsägningen är ostridigt. Hemsö var med dessa slutsatser skyldigt att betala ersättning till Dataanalys för förlust av rörelse. Ersättningen skulle bestämmas till lägst en årshyra och som högst yrkade 28,1 miljoner kronor. Domen innebar att hyresvärden ska ersätta hyresgästen med det sistnämnda beloppet. Kostnadsallokeringen ger, enligt rätten, en rättvisande bild av Hotell Lundbys kostnader och att Dataanalys redovisning framstod som tillförlitlig. Och den av Dataanalys redovisade prognosen om framtida vinster framstod inte som överdriven.
När det gäller påstådd misskötsamhet från hyresgästens sida menar Hovrätten för Västra Sverige sammanfattningsvis att Hemsö har visat att det förekommit störningar i boendet för hyresgästerna hos SGS och att kravet på sundhet, ordning och gott skick har åsidosatts genom att även andra än boende i området drabbats av det klandervärda beteendet. Det klandervärda beteendet har förekommit under en längre tid och är inte av sådan karaktär att det kan anses vara utan betydelse. Det gäller även med beaktande av vad hovrätten inledningsvis anförde om den verksamhet som Dataanalys bedrev i lokalen. Det är också visat att Datanalys i viss utsträckning brustit i sin vårdplikt. Det finns i utredningen ett antal konkreta exempel på störningar av olika slag. Hovrätten har emellertid också – i likhet med tingsrätten – kunnat konstatera att uppgifterna om störningarna i stor utsträckning är svepande och mer generella.
Bristen på tydlighet och konkretion i utredningen gör sig enligt hovrättens mening gällande även när det gäller frågorna om i vilken utsträckning och på vilket sätt hyresvärden påtalat störningarna för Dataanalys och gett bolaget möjlighet att åtgärda missförhållandena.
Vid en sammanvägd bedömning av den misskötsamhet som förekommit från Dataanalys sida och de möjligheter bolaget getts att vidta rättelse anser hovrätten, i likhet med tingsrätten, att Dataanalys inte har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det skäligen inte kan fordras att hyresförhållandet förlängs. Det indirekta besittningsskyddet har alltså inte brutits på grund av misskötsamhet från Dataanalys sida.
Hovrätten instämmer i tingsrättens bedömning att Hemsö haft ett tungt vägande skäl att upplösa hyresförhållandet med Dataanalys. Hovrätten beaktar här att Dataanalys bedrivit verksamheten i Lokalen en längre tid med god lönsamhet. Lokalens utformning, omgivningar och läge har såvitt framkommit av utredningen varit viktiga förutsättningar för detta. Det får också anses klarlagt att Hotell Lundby har varit en viktig del av den totala verksamheten i Dataanalys. Dataanalys anses ha haft ett betydande intresse av att stanna kvar i lokalen.
När det gäller ersättningen kommer hovrätten till en annan slutsats än tingsrätten. Hovrätten ansluter sig emellertid till tingsrättens redovisning av vilka krav som kan ställas på Dataanalys bevisning och instämmer också i det som tingsrätten anfört beträffande utgångspunkterna för bestämmande av ersättningen när det gäller val av värderingsmetod, diskonteringsränta och värdetidpunkt.
Hovrätten delar också tingsrättens uppfattning att Dataanalys har visat att redovisningen i bolaget är tillförlitlig och har gett en rättvisande bild av resultatet för verksamheten i Hotell Lundby. På de av tingsrätten anförda skälen anser även hovrätten att det saknas anledning att hänföra ytterligare företagsgemensamma kostnader till verksamheten i Hotell Lundby.
I likhet med tingsrätten anser hovrätten att det av Dataanalys åberopade värderingsutlåtandet kan tjäna som utgångspunkt för bedömningen av avkastningsvärdet avseende Hotell Lundby per den 31 augusti 2017.
Hovrätten anser dock, i ljuset av den utredning som lagts fram av Hemsö, att det i större utsträckning bör beaktas att värderingen delvis bygger på osäkra faktorer. Detta gäller i viss utsträckning för den tid som de nya ramavtal som Dataanalys tilldelats skulle löpa, men framför allt för tiden därefter.
Vad gäller den period som de nya ramavtalen skulle löpa anser hovrätten, även med beaktande av den utredning Dataanalys lagt fram i form av bland annat utlåtande av och förhör med två av Dataanalys åberopade sakkunniga, att en större grad av försiktighet bör iakttas beträffande Hotell Lundbys beläggning, med tanke på den höjning av priserna som Dataanalys hade gjort. Det framstår enligt hovrättens mening också som mer osäkert än vad beräkningen från den ene av de sakkunnigas sida ger uttryck för om kostnaderna - bland annat mot bakgrund av att ramavtalen löpte under fyra år - hade kunnat ligga kvar på i stort sett samma nivå.
För perioden efter 2021 bör en större grad av försiktighet iakttas redan med hänsyn till att de nya ramavtalen då skulle ha löpt ut och att Hotell Lundbys fortsatta verksamhet förutsatte tilldelning av nya ramavtal. Detta gäller särskilt som verksamheten i så stor utsträckning var beroende av ramavtal med Göteborgs stad.
Hovrätten bestämmer den sammanlagda ersättningen för rörelseförlusten till 19 miljoner kronor före skatt. Hovrätten anser, i likhet med tingsrätten, att något avdrag för skatt inte ska göras.