En kvinna köpte 2016 en fastighet i Kalmar av en man för 775 000 kronor. På fastigheten fanns en enplansvilla, byggd 1919. I annonsen angavs det att villan var ”totalrenoverad” både invändigt och utvändigt.
Kvinnan och hennes sambo gjorde en okulär besiktning innan köpet, men anlitade inte någon särskild besiktningsman.
Efter att kvinnan tillträdde fastigheten upptäcktes brister i elinstallationen. Hon väckte då talan mot säljaren och yrkade prisavdrag med 60 000 kronor.
Därefter upptäcktes ytterligare skador på fastigheten – bland annat mögel- och vattenskador. Hon väckte då på nytt talan vid Kalmar tingsrätt – den här gången med yrkande om att köpet skulle gå åter och att hon skulle få tillbaka köpeskillingen. Hon begärde också skadestånd med närmare 250 000 kronor för nedlagda kostnader.
Säljaren bestred kvinnans talan och bland annat invänt att hon borde ha upptäckt skadorna eftersom det är ett gammalt hus.
Tingsrätten konstaterade att elinstallationerna i villan inte var fackmannamässigt utförda. Felet hade kunnat upptäckas utan ingrepp i byggnadens konstruktion. Trots detta fann tingsrätten, med hänsyn till hur fastigheten annonserades ut, att kvinnans undersökningsplikt ändå var uppfylld. Kvinnan hade därför rätt att åberopa felet.
Köparen hade däremot inte bevisat att en vattenskada fanns före förvärvet. Det var dock bevisat att huset var mögel- och rötskadat samt hade konstruktionsbrister innan kvinnan köpte fastigheten. Tingsrätten konstaterade att det inte kan ha undgått säljaren att det äldre materialet i villan var rötskadat eftersom det delvis var han själv som renoverade huset. Mannen borde därför ha upplyst köparen om felen. Kvinnan hade därmed rätt att göra felen gällande, trots att felen har varit möjliga att upptäcka.
Eftersom det skulle kosta närmare en halv miljon kronor att åtgärda bristerna fann tingsrätten att kvinnan hade rätt att häva köpet. Hon fick också skadestånd med yrkat belopp – för de "onödiga kostnader" hon lagt ned på att åtgärda felen i fastigheten.
Göta hovrätt konstaterar inledningsvis att köparen inte har vidtagit den typ av åtgärder som en utökad undersökningsplikt kräver. Hon har som utgångspunkt därför inte rätt att göra gällande de fel hon påstår mot säljaren.
Lika med tingsrätten, och på de skäl som tingsrätten har angett, anser dock hovrätten att det är visat att säljaren varit medveten om de fel som avser mögel- och rötskador samt konstruktionsbrister, att han medvetet vidtagit åtgärder för att dölja dem samt förtigit dem i samband med köpet, trots att han måste ha förstått att omständigheterna var avgörande för kvinnans köp av fastigheten. Hovrätten instämmer därför i tingsrättens bedömning att säljaren har agerat vårdslöst då han inte upplyst köparen om de allvarliga bristerna i husets konstruktion.
Detsamma gäller enligt hovrättens bedömning även de fel som avser elinstallationerna. Köparen har därför rätt att mot säljaren göra gällande de fel som konstaterats avseende felaktiga elinstallationer, mögel- och rötskador samt konstruktionsbrister.
Hovrätten instämmer i tingsrättens bedömning att konstaterade mögel- och rötskador samt konstruktionsbrister är sådana att det sammantaget utgör ett väsentligt fel i fastigheten. Därutöver tillkommer felen i elinstallationerna. Av utredningen framgår att kostnaderna för att avhjälpa de brister i fastigheten som får göras gällande som fel uppgår till drygt 540 000 kronor. I likhet med tingsrätten anser hovrätten att kostnaderna för avhjälpande utgör en så pass betydande andel av köpeskillingen att det ger kvinnan rätt att häva köpet.
De omfattande rötskadorna och konstruktionsbristerna avser dessutom centrala delar av bostadshuset och ett eventuellt återställande skulle sannolikt ta lång tid i anspråk.
Kvinnan har också rätt till skadestånd för de utlägg hon haft på cirka en kvarts miljon kronor.