Lexnova Nyheter

Sveriges största juridiska nyhetstjänst – bevakning av rättsfall, lagstiftning och förarbeten inom alla rättsområden och instanser.

För sen reklamation av råttinvasion i Brommahus

Den långvariga och rikliga förekomsten av råttor i ett hus i Bromma utgjorde ett svårupptäckbart fel som säljaren borde ha upplyst om. Men felet reklamerades för sent, cirka ett halvår efter att Anticimex kopplats in. Därför blir det ingen ersättning.

För sen reklamation av råttinvasion i Brommahus

I mars 2017 köpte paret en fastighet i Bromma av en kvinna. Efter att köparna tillträdde fastigheten den 1 juni 2017 upplevde de att de besvärades av råttor. Råttorna kunde höras i väggarna och under diskhon i köket där de bland annat åt sopor från avfallshinken och gnagde på huset. Vid ett par tillfällen såg de också råttor i huset.

Till följd av detta anlitades Anticimex relativt omgående efter att makarna tillträtt fastigheten. Ett första besök skedde i juli 2017. Flera hembesök gjordes för att lokalisera var och hur råttorna tog sig in i bostadshuset. Under hösten 2017 pågick en utredning och Anticimex provade olika åtgärder. Först efter att den så kallade specialenheten kopplats in runt årsskiftet 2017/2018 så kunde det konstateras att råttorna tog sig in genom ett otätt avloppsrör. Anticimex slutrapport levererades den 19 april 2018.

Råttorna orsakade skador

Enligt paret har råttorna orsakat skador på fastigheten och insatserna för att bli av med råttorna har varit förenade med stora kostnader. Tvättstugan/badrummet har renoverats fullständigt genom att golvet har bilats upp, stambyte har genomförts och ytskikten har bytts ut. I köket har köksskåp och golv sanerats eller bytts ut eftersom det varit illa ansatt av råtturin. De begär närmare en halv miljon kronor i prisavdrag.

Felet reklamerades först muntligen och därefter skriftligen i februari 2018 till säljaren. Att reklamation inte skedde tidigare berodde, enligt köparna, på att det var först när Anticimex specialenhet kopplades in som det gick att förstå omfattningen av problemet och det renoveringsbehov som fanns.

Med i tv-program

Köparna har senare fått veta att säljaren vidtagit andra åtgärder med anledning av råttproblem, som att dränera runt bostadshuset och sätta upp ett finmaskigt nät för att förhindra att råttor tog sig in i bostadshuset. De har också fått veta att fastigheten varit med i TV-programmet ”Råttjägarna”.

Enligt säljaren har fastigheten inte varit behäftad med fel och inte heller avvikit från vad som har avtalats. Huset är från 1968 och mot den bakgrunden är avloppsrörets skick inte avvikande. Om tingsrätten skulle finna att det har förekommit råttor på fastigheten så har detta inte utgjort fel mot avtalet och inte avvikit från vad en köpare med fog har kunnat förvänta sig. Om tingsrätten skulle finna att det har förelegat fel i fastigheten så kan detta inte göras gällande eftersom felet hade kunnat upptäckas vid en besiktning.

Under alla förhållanden har felet reklamerats för sent.

Etablerat problem

Solna tingsrätt anser det styrkt att det var ett etablerat problem med råttor på fastigheten redan i samband med det aktuella köpet och vid tillträdesdagen. Problemet var mycket omfattande och får uppfattas ha gått utöver vad som är vanligt förekommande i liknande fastigheter. Att så är fallet stöds till exempel av att Anticimex specialgrupp fick ta över ärendet och att problemet inte upphörde förrän en giljotin installerades, vilket enligt vad som framkommit är en ovanlig åtgärd i ett bostadshus. Mot den bakgrunden bedömer tingsrätten att det problem med råttor som funnits på fastigheten bör anses avvikande i förhållande till vad en köpare med fog kan förvänta sig och att det utgör ett fel i rättslig mening.

Borde då felet ha upptäckts vid en besiktning?  Tingsrätten uppfattar att felet i och för sig varit upptäckbart, men att det svårligen kunnat upptäckas inom ramen för en vanlig besiktning och sannolikt inte heller under en fördjupad sådan, eftersom felet i sig är föränderligt över tid och kräver en mer löpande och vardaglig kontroll för att upptäckas. Det har inte funnits anledning att göra någon särskilt fördjupad besiktning med inriktning på råttor.

Svårupptäckbart

Som utgångspunkt gäller att upptäckbara fel inte kan göras gällande gentemot säljaren och att en säljare inte har någon generell upplysningsplikt. För fel som befinner sig i gränslandet mellan att vara upptäckbara och dolda – svårupptäckbara fel – kan det dock finnas anledning att frångå huvudregeln och ålägga säljaren en upplysningsplikt (se Grauers, Fastighetsköp, 19 upplagan, s. 234 f.).

Problemen med råttor har förelegat under lång tid på fastigheten och utredningen visar att säljaren känt till detta. Särskilt anmärkningsvärt är, enligt tingsrätten, att ett vittne berättat att han visade säljaren bilder på de döda råttor han hittade i huset i samband med en renovering år 2016, att säljaren själv sagt att hon inte tyckte att det var konstigt att han hittade döda råttor mot bakgrund av de problem som varit men att hon sedan själv tillkallade Anticimex vid ett flertal tillfällen under våren 2017 med anledning av vad som antecknats som ”råttor

Hon måste ha förstått att en möjlig problematik med råttor kunde ha betydelse för köparnas beslut att köpa fastigheten och till vilket pris.

För att undgå felansvar borde säljaren därför ha upplyst köparna om förekomsten av råttor på fastigheten.

Har då felet reklamerats i rätt tid? Säljarens agerande kan inte uppfattas som grovt vårdslöst eller som stridande mot tro och heder. Frågan om reklamation ska därmed prövas enligt huvudregeln i 4 kap. 19 a § jordabalken och reklamation ska ha skett inom skälig tid.

För sen reklamation

Reklamationsfristen börjar löpa när felet på ett påtagligt sätt framträder (se prop. 1989/90:77 s. 62). Det behöver inte stå klart exakt vad felet beror på utan endast vad det består av (jfr Grauers, a.a. s. 154 ff.). I NJA 2008 s. 1158 uttalade Högsta domstolen att det när köparen är en privatperson i större utsträckning får godtas att en köpare innan han reklamerar anlitar biträde av sakkunnig person för att undersöka felet och för att göra bedömningar av det och att köparen också gör vissa överväganden om vilka krav som kan framställas mot besiktningsman eller säljare. I målet bedömde Högsta domstolen, som också konstaterade att köparna vidtagit relevanta åtgärder utan oskäligt dröjsmål, att en reklamation som skedde cirka 4,5 månader efter att köparna fått vetskap om felen och vad de berodde på skett inom skälig tid.

I detta mål har köparna berättat att förekomsten av råttor blev tydlig mycket snart efter att de tillträdde fastigheten. Paret har berättat att de tidigt tog kontakt med Anticimex, redan under sommaren 2017, och att de fick veta att företaget tidigare varit på adressen med samma problem. Även om reklamationsfristen inte kan sägas ha börjat löpa redan i juni, när råttorna första gången visade sig, måste fristen enligt tingsrätten ha börjat löpa i vart fall vid tidig höst när köparna fått kontakt med Anticimex och förstått att problemet var återkommande och omfattande.

Det har inte framkommit att den fördjupade utredning som senare kom att göras av Anticimex specialgrupp förändrade bedömningen av vad som utgjorde fel i fastigheten. Det har inte heller framkommit att köparna gjorde några särskilda överväganden under hösten i fråga om mot vem felet kunde göras gällande eller liknande.

Mot den bakgrunden bedömer tingsrätten att en reklamation först i februari 2018 inte skett inom skälig tid. Eftersom reklamationen alltså skett för sent har möjligheten att göra felet gällande förfallit. Köparnas krav ska avslås.

De ska också betala säljarens rättegångskostnader på 278 469 kronor.

Instans
Tingsrätterna
Rättsområden
Tvist mellan enskilda, Köprätt, Avtalsrätt