Hemverket AB hade genom en fastighetsmäklare anlitats av Fastighets AB Stråvalla II för förmedling av fastigheterna Stråvalla-Kärra 1:38 och Stråvalla-Kärra 1:140. OBOS Mark AB har därefter ingått avtal med fastighetsbolaget, enligt vilka OBOS skulle köpa fastigheterna för en köpeskilling om 1 900 000 kronor, fördelat med 950 000 kronor per fastighet, varav 95 000 kronor utgjorde handpenning.
Betalning skulle ske genom insättning av handpenningarna på Hemverkets klientmedelskonto senast den 20 december 2019 och resterande del av köpeskillingen om 1 710 000 kronor skulle erläggas kontant på tillträdesdagen.
OBOS har den 11 februari 2020 fört över 1 710 000 kronor till Hemverkets klientmedelskonto. Frågan i målet är främst om OBOS har återkravsrätt om 1 710 000 kronor mot Hemverket enligt läran om condictio indebiti.
OBOS begärde att Hemverket till OBOS ska betala 1 710 000 kronor. Grunden var följande: Enligt avtalet mellan OBOS och Fastighetsbolaget hade OBOS rätt att häva avtalet senast klockan 10.00 den 12 februari 2020. OBOS har den 5 februari 2020 via e-post meddelat fastighetsbolaget om att köpen av fastigheterna skulle återgå.
OBOS har även den 5 februari 2020 via e-post skickat ett meddelande till Hemverket där det framgår att köpen av fastigheterna skulle återgå. Det finns inte något avtal mellan OBOS och Hemverket om att överföringen om 1 710 000 kronor ändå skulle ske. Den 11 februari 2020 har OBOS av misstag fört över 1 710 000 kronor till Hemverkets bankkonto och Hemverket bekräftade samma dag att pengarna hade mottagits på klientmedelskontot. Hemverket har således haft rådighet över pengarna.
OBOS informerade Hemverket den 11 februari 2020 via e-post om att överföringen utgjorde en misstagsbetalning och krävde återbetalning av de överförda pengarna. Hemverket har bestritt skyldighet att återbetala beloppet. Överföringen utgör inte någon avsiktsförklaring från OBOS sida att avtalet med fastighetsbolaget skulle fullföljas.
Motparten kontrade med att Hemverket inte kan ta ställning till om OBOS hade rätt att häva avtalet med fastighetsbolaget avseende köpet av fastigheterna senast klockan 10 den 12 februari 2020. Hemverket kan inte heller ta ställning till om OBOS den 5 februari 2020 via e-post meddelat fastighetsbolaget om att köpen av fastigheterna skulle återgå.
Hemverket har inte mottagit OBOS e-postmeddelande den 5 februari 2020 om att köpen av fastigheterna skulle återgå. Det meddelandet har skickats till den berörda mäklaren och inte till Hemverket.
Det stämmer att OBOS den 11 februari 2020 har sänt ett e-postmeddelande till Hemverkets tillträdesgrupp och mäklaren. I e-postmeddelandet lämnade OBOS information om att överföringen om 1 710 000 kronor utgjorde en misstagsbetalning och att OBOS krävde återbetalning av de överförda pengarna. Hemverket har också haft rådighet över pengarna från den 11 februari 2020 till den 27 mars 2020, då pengarna deponerades hos Länsstyrelsen av mäklaren. Inbetalningen har emellertid skett på ett sådant sätt att pengarna ska anses vara klientmedel, och både OBOS och fastighetsbolaget har informerats om betalningen av Hemverket, varför Hemverket inte har mottagit betalningen i ond tro.
Göteborgs tingsrätt började dock med Hemverkets invändning att det är mäklaren som är rätt svarande eftersom hon har varit ansvarig fastighetsmäklare och haft rätt att besluta om återbetalning. Enligt Hemverket ska eventuellt återkrav därför inte riktas mot Hemverket utan mot mäklaren.
Enligt särskilt ingångna depositionsavtal har OBOS och fastighetsbolaget avtalat om att handpenningen ska deponeras hos fastighetsmäklarens konto för klientmedel med särskilda villkor för när redovisning ska ske. Detta talar, enligt tingsrätten, för att ett återkrav med grund i ett förmedlingsuppdrag för hos Hemverket deponerade medel rätteligen borde riktas mot den ansvarige fastighetsmäklaren och inte mot Hemverket.
OBOS krav avsåg emellertid inte den deponerade handpenningen och grundar sig således inte på att det finns ett avtal mellan OBOS, fastighetsbolaget och Hemverket, utan på motsatsen; en avsaknad av rättsgrund för de överförda pengarna.
Enligt tingsrättens mening innebar överföringen från OBOS bankkonto till Hemverkets bankkonto både praktiskt och rättsligt att medlen har förts över till kontohavaren, det vill säga till Hemverket. Ett återkrav för de överförda pengarna med grund i att det inte finns någon rättsgrund för överföringen ska alltså riktas mot Hemverket i egenskap av kontohavare och inte mot mäklaren.
Vidare har det enligt avtalen mellan OBOS och fastighetsbolaget inte funnits någon rättsgrund att betala annat än handpenningen genom insättning till Hemverket, resterande del av köpeskillingen skulle betalas kontant.
Tingsrätten konstaterade att det förhållandet att OBOS frivilligt meddelat Hemverket om att OBOS avsåg föra över det aktuella beloppet inte i sig kan anses ha skapat någon betalningsskyldighet till Hemverket för de överförda medlen.
OBOS gjorde dessutom gällande att bolaget den 5 februari 2020 via e-post skickat ettmeddelande till Hemverket där det framgår att köpen av fastigheterna skulle återgå. Detta får också stöd av det e-postmeddelande som var ställt till fastighetsbolaget med mäklaren som kopiemottagare. Även för det fall det kan anses ha funnits en rättsgrund för överföringen efter OBOS meddelande den 15 januari 2020 om att överföringen skulle ske får den därmed anses ha fallit genom OBOS meddelande den 5 februari 2020.
Slutsatsen blev att Hemverket var skyldigt att till OBOS betala tillbaka det överförda beloppet om 1 710 000 kronor.
Hovrätten för Västra Sverige gjorde samma bedömning och fann i sina korta domskäl på samma sätt som tingsrätten anförde att OBOS Mark AB:s överföring av 1 710 000 kronor till Hemverket AB den 11 februari 2020 skedde utan rättsgrund samt att Hemverket AB är rätt svarande och skyldigt att återbetala det beloppet till OBOS Mark AB.
Högsta domstolen ändrar nu underinstansernas avgöranden. HD konstaterar att i det meddelande som OBOS skickade den 15 januari 2020 angav OBOS att bolaget avsåg att senast den 11 februari betala även resterande köpeskillingar för fastigheterna genom att föra över beloppen till det konto som fanns angivet i köpekontrakten för handpenningsbeloppen. Det måste när meddelandet lämnades ha stått klart för OBOS att kontot var den aktuella fastighetsmäklarens klientmedelskonto. OBOS meddelande innebar en instruktion och därmed ett uppdrag till henne att ta emot betalningarna och förmedla dessa till Stråvalla. Att Hemverket i egenskap av fastighetsmäklarföretag bistod den ansvariga fastighetsmäklaren, bland annat genom att tillhandahålla det konto som användes som klientmedelskonto, påverkar inte den bedömningen.
OBOS betalade därefter den 11 februari 2020 de resterande köpeskillingarna till fastighetsmäklarens klientmedelskonto i enlighet med vad bolaget tidigare hade meddelat. Av det meddelande som fastighetsmäklaren, genom mäklarföretaget, skickade till OBOS och Stråvalla samma dag som betalningarna togs emot framgår att betalningarna också uppfattades som slutlikvider som skulle redovisas till Stråvalla i enlighet med det uppdrag som OBOS tidigare hade lämnat.
Av utredningen framgår alltså att fastighetsmäklaren inte hade uppfattat den begäran om återgång av köpen som OBOS dessförinnan hade skickat till Stråvalla på så sätt att uppdraget att ta emot betalningarna av slutlikviderna hade återkallats. En köpare kan ha skäl att välja att betala en slutlikvid även om tvist föreligger i frågan om återgång eller hävning av ett köp kan ske eller inte. Mot den bakgrunden kan det inte heller anses att fastighetsmäklaren borde ha uppfattat den aktuella begäran om återgång som att hon inte längre hade något uppdrag att ta emot slutlikviderna från OBOS.
När betalningarna kom in på mäklarens klientmedelskonto den 11 februari 2020 hade alltså mäklaren fog för att anse att hon tog emot medlen med redovisningsskyldighet.
Det sagda innebär att det vid betalningstillfället fanns en rättsgrund för fastighetsmäklaren att ta emot betalningarna av slutlikviderna från OBOS.
Från OBOS perspektiv var det visserligen ett misstag att betalningsuppdraget till banken aldrig annullerades och att betalningarna därför kom att ske. Eftersom betalningarna hade en rättsgrund, saknar emellertid misstaget betydelse. En tillämpning av läran om condicitio indebiti aktualiseras därmed inte. Mot bakgrund av det uppdrag som OBOS lämnat den 15 januari 2020 och den allmänna karaktären av ett fastighetsmäklaruppdrag saknar det betydelse att OBOS före tillträdesdagen krävde att slutlikviderna skulle återbetalas.
Slutsatsen är att Hemverket inte är återbetalningsskyldigt mot OBOS.