Det handlar om en granntvist som uppstod mellan Stockholms domkyrkoförsamling och företaget Androm AB, som båda äger fastigheter i kvarteret Andromeda i Gamla stan. Tvisten uppstod när Androm av domkyrkoförsamlingen köpte det gårdshus på 54 kvadratmeter som är beläget på Andromeda 5 vid Själagårdsgatan.
Andromeda 5 består av två byggnader. Ett gathus från 1600-talet och ett gårdshus. I gathuset finns både hyreslägenheter och en större lokal medan gårdshuset tidigare har hyrts ut till företaget Androm AB av Svenska kyrkan.
550 000 kronor
När företaget bad att få ta över gårdshuset för 550 000 kronor valde Svenska kyrkan att gå med på dealen som enligt dem innebar att de skulle behålla gatuhuset medan Androm AB skulle få köpa gårdshuset.
Köpet gick igenom 2002 men 2015, tretton år senare, begärde Androm AB även tillträde till gathuset som de menade ingick i avtalet.
Domkyrkoförsamlingen kontrade med att den har fortsatt obruten äganderätt och bättre rätt till gathuset sedan sitt förvärv av Andromeda 5. Genom köpehandlingarna har församlingen överlåtit enbart gårdshuset till Androm för en köpeskilling om 550 000 kronor. Överlåtelsen skedde i anledning av och i enlighet med Androms begäran att få köpa gårdshuset för nämnda summa.
På grund av misstag och villfarelse avviker, menade församlingen, ordalydelsen i köpehandlingarna från partsavsikten avseende överlåtelseobjektet. Det verkliga avtalsinnehållet är det som framgår av köpehandlingarna med den justeringen att överlåtelseobjektet utgörs av enbart gårdshuset. Gathuset ägs alltjämt av församlingen.
Bara gårdshuset överläts
Parterna har i alla delar agerat som att överlåtelseobjektet i köpehandlingarna enbart avser gårdshuset. Detta har bekräftats genom parternas konkludenta handlande.
Androm bestred att församlingen genom tolkning, omtydning eller jämkning av köpehandlingarna kan ha en obruten äganderätt till del av Andromeda 5. Det är inte möjligt att inneha äganderätt till en fysisk del av en fastighet. Det är vidare ostridigt att gathuset inte är eller någonsin har varit en egen fastighet.
Det bestrids vidare att partsavsikten vid avtalets ingående var någon annan än den som framgår direkt av köpehandlingarna, det vill säga att Androm av församlingen förvärvade hela Andromeda 5. Det bestrids att Androm insett eller borde ha insett påstådd partsavsikt. Det bestrids att det föreligger misstag, villfarelse eller andra omständigheter som motiverar omtydning eller jämkning. Det har inte förelegat någon diskrepans mellan köpeskillingen och värdet på Andromeda 5 vid förvärvstillfället.
Ingen avsikt köpa enbart gårdshuset
Stockholms tingsrätt ansåg sammanfattningsvis att församlingen inte visat att det har förelegat någon gemensam partsavsikt som avviker från köpehandlingarnas ordalydelse. Församlingen hade inte heller visat att det föreligger sådana omständigheter att köpehandlingarna ska förklaras ogiltiga eller jämkas med stöd av 30,32,33 och 36 §§ avtalslagen eller förutsättningsläran.
Utredningen gav, menade tingsrätten, inte utrymme för slutsatsen att Androm avsåg att endast köpa gårdshuset. Androms dåvarande ägare, hans dåvarande rådgivare och en styrelsesuppleant hade samstämmigt uppgett i förhör att bolagets avsikt inledningsvis var att köpa endast gårdshuset som Androm hyrde men att bolaget därefter önskade köpa hela fastigheten. Särskilt mot bakgrund av köpeavtalets klara och tydliga överlåtelseförklaring såg inte tingsrätten anledning att ifrågasätta dessa uppgifter.
Mot den bakgrunden bedömde tingsrätten att församlingen inte förmått visa att det förelegat en gemensam partsavsikt om att sälja enbart gårdshuset. Utredningen i målet gav därmed inte stöd för någon annan slutsats än att avtalet har den innebörd som framgår av överlåtelsehandlingarnas ordalydelse, det vill säga att parterna har sålt respektive förvärvat hela Andromeda 5.
Omständigheterna talar för församlingen
Svea hovrätt ändrar i stället domen till Domkyrkoförsamlingens favör. Omständigheter som fastighetens bebyggelse, utformning och användning visavi köpekontraktets utformning, samt ett expertutlåtande och uppgifter om fastighetens värde talar enligt hovrätten starkt för att församlingen endast avsett att överlåta den del av fastigheten som avsåg gårdshuset. Samma omständigheter talar också för att Androm inte hade för avsikt att förvärva någonting annat än detta.
Av det nämnda utlåtandet framgår bland annat att fastigheten Andromeda 5:s värde i mars 2001 uppskattades till 4 150 000 kronor varav 180 000 kronor hänförligt till gårdshuset.
Vidare bedrev och bedriver församlingen äldreboende och diakoniverksamhet i gathuset och på de angränsande fastigheterna. ”Att församlingen skulle vara intresserad av att överlåta hela fastigheten, utan att i samband med överlåtelsen reglera ett framtida fortsatt brukande - särskilt för de utrymmen som överlappar fastighetsgränserna – med den osäkerhet ett eventuellt lokalhyresavtal innebär ur såväl besittningssynpunkt som ur ekonomiskt hänseende framstår vidare som mycket osannolikt. Särskilt med beaktande av den aktuella köpeskillingen” skriver hovrätten.
Ytterst osannolikt inte reglera avskiljandet
Vidare menar hovrätten att ”Om den gemensamma avsikten varit att överlåtelsen skulle avse hela fastigheten framstår det som ytterst osannolikt att parterna inte i kontraktshandlingarna reglerat tex. hur ett avskiljande av gathuset från Andromeda 4 skulle gå till, hur utgifter och inkomster skulle fördelas eller hur den framtida el-, värme- eller vattenförsörjningen skulle lösas”.
Svea hovrätt beaktar dessutom omständigheterna efter köpet. Det är ostridigt att Androm efter förvärvet inte tillträtt gathuset och att församlingen fortsatt sin verksamhet där, tagit upp hyra från hyresgästerna och svarat för husets drift och underhåll samt att överlåtelsen av gathuset inte blev diskuterad förrän långt senare. Androm har uppgett att anledningen till att bolaget inte tillträdde hela fastigheten var att Androm uppfattade gathuset som ett renoveringsobjekt och att renoveringen/ombyggnationen skulle anstå till bättre tider.
Enligt hovrätten är denna förklaring mindre övertygande. För det fall en framtida renovering/ombyggnation planerades, vilket också hade krävts, borde Androm ha intresserat sig för när huset kunde bli tillgängligt och försäkrat sig om en reglering av nyttjanderätten under tiden.
Erfarna fastighetsägare
Eftersom Androms företrädare och dess rådgivare var erfarna fastighetsägare, måste de också ha varit medvetna om det ansvar och de skyldigheter som i olika avseenden åligger en fastighetsägare och även därför ha varit angelägna om att tillträda hela fastigheten.
Församlingens förstahandsyrkande ska därför bifallas på så sätt att hovrätten fastställer att församlingen till Androm överlåtit endast den del av Andromeda 5 som omfattar gårdshuset och att församlingen i förhållande till Androm är ägare till den resterande delen av fastigheten, det vill säga gathuset.
Församlingen hade också yrkat att hovrätten ska fastställa att församlingen har bättre rätt till hela Andromeda 5. Till grund för yrkandet har församlingen åberopat bestämmelsen i 4 kap 7 § jordabalken och gjort gällande att Androm inte. i tid ansökt om fastighetsbildning varför köpet blev ogiltigt i sin helhet sex månader efter köpebrevet undertecknades. Androm har invänt att nämnda bestämmelse inte är tillämplig med hänsyn till att köpehandlingarna uttryckligen omfattar hela fastigheten.
Hovrätten delar Androms uppfattning i den delen. Församlingens yrkande om bättre rätt till hela fastigheten ska därför i likhet med vad tingsrätten har funnit avslås. Tingsrättens dom ska inte ändras i den delen.
Med hänsyn till utgången av målet är det nu möjligt att ansöka om fastighetsbildning och fastighetsbildningsmyndigheten har att ta ställning till om ansökan kommer in i rätt tid.