Ett par förvärvade den 14 juni 2019 bostadsrätten till en lägenhet på Doktor Bex Gata i Göteborg av ett annat par för 3 750 000 kronor. Tillträde till lägenheten skedde den 17 september 2019.

Bostadsrätten såldes i befintligt skick. Köparna har i målet påstått att det föreligger köprättsligt fel. Det är ostridigt att köparna, med anledning av detta, reklamerade genom e-post till säljarna den 24 januari 2020. Tvist råder om köprättsligt fel föreligger, om köparna har reklamerat felet i rätt tid och om köparna i så fall har rätt till prisavdrag.

Köparna har yrkat att tingsrätten förpliktigar säljarna att till köparna utge 440 499 kronor jämte ränta. Såväl i samband med köparnas förvärv den 14 juni 2019 som vid tillträdet den 17 september 2019 förekom det, enligt köparna, råttor i lägenhetens vägg- och golvkonstruktioner. Omkring den 31 oktober 2019, vilket var en kort tid efter att köparna tillträtt lägenheten, så upptäcktes att det förekom råttor som rörde sig i och invid rörstammar, i väggar och under golv. Råttor kunde även observeras utanför altandörren, vanligen i gryning och skymning.

Efter kontakter med föreningens styrelse och med Anticimex så framkom det att säljarna varit väl medvetna om problemet med råttor och att det varit i kontakt med både föreningsstyrelse och saneringsföretag samt att Anticimex hade gjort försök att sanera under tiden som säljarna ägde lägenheten. Dessa saneringsförsök hade skett under våren och sommaren 2019, vid samma tid som försäljningsförberedelser, marknadsföring och försäljning skedde.

Köparna har under de 4,5 år som de haft nyttjanderätt till lägenheten tvingats evakuera vid totalt fyra tillfällen och under en sammanlagd period uppgående till 16 månader, för att ge tillträde till omfattande åtgärder av hantverkare och saneringsföretag, med anledning av förekomsten av råttor. Lägenheten har varit helt obrukbar under närmare en tredjedel av den tid som förflutit sedan tillträdet.

Säljarna hävdar att det inte förekommit råttor i lägenheten. Under de fyra år som säljarna bodde i lägenheten hörde de skrapljud i väggarna vid två tillfällen. Säljarna ansvarar inte för fastighetens konstruktion. Det är föreningens ansvar, vilket följer av både lag och föreningens stadgar. Den enda kontakt som säljarna haft med Anticimex har varit i samband med att Anticimex behövde tillträde till lägenheten. Efter att Anticimex vidtagit åtgärder hörde säljarna inte några ljud.

Göteborgs tingsrätt konstaterar att det av utredningen i målet framgår att det under lägenhetens golv och i väggarna har funnits råttor. Problemet har varit av stor omfattning och det har krävts omfattande åtgärder för att förhindra råttor från att komma in i fastigheten. Med hänsyn till att säljarna några månader före överlåtelsen har uppfattat skrapljud i väggen bedömer tingsrätten, oaktat vad som har observerats i mellantiden, att problemet med råttor har förelegat vid tidpunkten för tillträdet.

Av bostadsrättslagens bestämmelser och föreningens stadgar framgår att föreningen ansvarar för fastigheten i dess helhet, med undantag för ytskikt, egendom i lägenheten och ledningar i den mån de är synliga i lägenheten. Tingsrätten konstaterar därför att bostadsrättshavaren ansvarar för lägenhetens inre och att detta ansvar inte sträcker sig till insidan av en vägg eller under ett golv (jfr rättsfallet ”Knoppens golvvärmesystem” NJA 2020 s. 822).

Eftersom råttorna har befunnit sig under golvet och i väggarna har det, i enlighet med bostadsrättslagen och föreningens stadgar, varit föreningen som ansvarat för bristen. Avhjälpande har skett på föreningens bekostnad och bostadsrätten är nu i felfritt skick.

Köparna har inte lyckats bevisa att det, varken vid överlåtelsen eller tillträdet, har förekommit råttor i själva lägenheten. Det anförda leder därför tingsrätten till slutsatsen att det inte har förelegat något köprättsligt fel. Eftersom köparna inte åberopat några andra grunder för sitt felpåstående ska deras talan avslås.