Den 2 april 2024 ingick ett par avtal med två andra makar gällande överlåtelse av en bostadsrätt i Solna för en köpeskilling om 6 650 000 kronor med avtalat tillträde för köparna den 3 juni 2024. Handpenning om 665 000 kronor skulle betalas till fastighetsmäklarens klientmedelskonto senast den 5 april 2024.
Samma dag som överlåtelseavtalet signerades undertecknade båda parterna en ansökan om medlemskap i respektive utträde ur Brf Dragonen. Bakgrunden till försäljningen av bostadsrätten var ett utmätningsbeslut från Kronofogden den 9 januari 2024 mot en av säljarmakarna som innebar att bostadsrätten skulle tvångsförsäljas.
Efter en ansökan hos Kronofogden beviljades säljarna möjligheten att själva sälja bostadsrätten inom tre dagar i stället för att den skulle tvångsförsäljas. Försäljningen skulle ske genom en fastighetsmäklare. Köparna lade ett bud på bostadsrätten och parterna ingick kort därefter överlåtelseavtalet.
Köparna fick besked av sin bank att de transaktioner de tänkt göra för att kunna betala handpenningen senast den 5 april 2024 inte var möjliga att genomföra inom den tiden. Köparna tog då kontakt med mäklaren som beviljade dem anstånd med att betala handpenningen till och med den 12 april 2024. Den 11 april 2024 hade köparna betalat hela handpenningen.
Köparna beviljades inträde i föreningen.
Säljarna meddelade den 30 maj 2024 att de hävde köpet. Något tillträde till bostadsrätten ägde inte rum. Köparna har inte betalat den resterande delen av köpeskillingen. Till följd av att mäklaren avvecklat sin verksamhet har handpenningen om 665 000 kronor återbetalats till köparna.
Köparna har yrkat att tingsrätten ska förplikta säljarna att mot betalning av den överenskomna köpeskillingen om 6 650 000 kronor omedelbart fullfölja överlåtelsen av bostadsrätten.
Säljarna hävdade att de har hävt köpet innan betalning skett. De har därför ingen skyldighet att överlämna varan enligt 64 § köplagen. Rätt till hävning föreligger mot bakgrund av att köparna inte erlagt handpenningen i rätt tid.
Att erlägga handpenningen är ett väsentligt avtalsvillkor. Därför är brott mot villkoret väsentligt. Mäklaren hade inte rätt att medge anstånd med betalningen av handpenningen och de är inte bundna av hans handlande.
De har även haft rätt att häva köpet eftersom utmätningen upphört.
Om hävningen var obefogad upphörde avtalet ändå automatiskt enligt 32 § kommissionslagen (2009:865), som ger uttryck för en allmän rättsprincip, vilket medför att köparna saknar rätt att kräva fullgörelse och endast har rätt till skadestånd.
För det fall tingsrätten finner att köparna har rätt att kräva fullgörelse med stöd av 23 § köplagen ifrågasätter de att bestämmelsen ger stöd för att ålägga dem som säljare att fullgöra köpet. Kravet på fullgörelse är endast avgörande för den köprättsliga skadeståndsberäkningen.
Under alla förhållanden skulle kravet på fullgörelse förutsätta uppoffringar för dem som inte är rimliga med hänsyn till köparnas intresse av att de fullgör köpet. Någon rätt till fullgörelse föreligger därför ändå inte.
Köparna har även väntat orimligt länge med att kräva fullgörelse och därmed förlorat sin rätt till detta.
Solna tingsrätt, vars bedömning hovrätten delar, log först fast att köparna betalat in 550 000 kronor av handpenningen efter den avtalade sista dagen och varit sex dagar försenade med att slutföra betalningen.
Eftersom köparna under denna tid ännu inte hade godkänts som medlemmar i föreningen hade säljarna enligt depositionsavtalet inte kunnat få tillgång till handpenningen, även om den hade varit fullt betald den 5 april 2024. Det är fråga om ett kort dröjsmål med en mindre del av köpeskillingen beträffande ett köp som inte skulle slutföras förrän två månader senare. Dröjsmålet med betalningen har inte under några förhållanden utgjort ett väsentligt avtalsbrott som gett säljarna rätt att häva köpeavtalet.
Säljarna har även gjort gällande att de haft rätt att häva avtalet till följd av de ändrade förutsättningarna för överlåtelsen som upphävandet av utmätningsbeslutet medförde. Detta avslogs av tingsrätten. Tingsrätten konstaterade att det var säljarna själva som tog initiativ till en egen försäljning av lägenheten efter att de mottagit utmätningsbeslutet. Det har inte framkommit att köparna över huvud taget kände till bakgrunden till försäljningen förrän den 30 maj 2024.
När det gäller rätten att kräva att en motpart fullgör sina avtalade prestationer framhöll domstolen att det är en grundprincip inom köprätten och övrig avtalsrätt. När det är fråga om ett köp av en vara som inte utan vidare kan ersättas av en annan är det särskilt viktigt för köparen att ha rätt till fullgörelse (Ramberg och Herre, Köplagen: en kommentar, 23 §). Eftersom bostadsrätter i regel utgör varor som saknar motsvarigheter kan det antas att rätten till fullgörelse har stor betydelse vid sådana köp.
Enligt 23 § köplagen får en köpare vid säljarens dröjsmål med att avlämna varan hålla fast vid köpet och kräva fullgörelse. Säljaren är dock inte skyldig att fullgöra köpet om det föreligger ett hinder som han inte kan övervinna eller om fullgörelsen skulle förutsätta uppoffringar som inte är rimliga med hänsyn till köparens intresse av att säljaren fullgör köpet.
Av förarbetena till bestämmelsen framgår att de uppoffringar som avses kan vara av ekonomisk eller av fysisk art. Bedömningen ska ske utifrån en intresseavvägning där man jämför de insatser som köpets fullgörande skulle kräva av säljaren med det intresse som köparen har av att säljaren fullgör köpet.
Enligt tingsrätten inte finns det inte anledning att göra några större avsteg från den av lagstiftaren tilltänkta intresseavvägningen vid fullgörelse av köp av just bostadsrätt, även om det bör finnas utrymme att ta viss hänsyn till bostadsrättens särskilda icke-ekonomiska värden. En avvägning måste även vid fullgörelse av köp av bostadsrätt ske utifrån omständigheterna i det enskilda fallet.
Ändringen av utmätningsbeslutet har i och för sig skett efter att parterna ingick överlåtelseavtalet, även om tingsrätten inte ansett att denna ändring gett säljarna rätt att häva köpet eller frånträda avtalet. För säljarnas del var det känt redan vid avtals ingående att skyldigheten enligt Kronofogdens beslut för dem att sälja bostadsrätten enbart skulle bestå så länge den skuld som utlöst utmätningsbeslutet inte reglerades på annat sätt.
De har själva haft de bästa förutsättningarna för att bedöma hur sannolikt det var att de skulle kunna uppfylla sin betalningsskyldighet på annat sätt och har haft möjlighet att anpassa villkoren för överlåtelsen utifrån dessa. Säljarna har alltså tagit en medveten risk när de valt att ingå överlåtelseavtalet.
De har i övrigt endast i generella ordalag uttryckt att en försäljning av bostadsrätten skulle vara orimligt betungande för dem med hänvisning till att de bor i lägenheten tillsammans med sina barn och att de har bott där i tio års tid. De omständigheter som säljarna framfört i detta fall medför inte att tingsrätten anser att det är visat att en fullgörelse skulle innebära uppoffringar för säljarna som är orimliga i förhållande till köparnas intresse av att överlåtelsen av bostadsrätten sker.
Det framgår av utredningen att köparna krävde fullgörelse av köpet både inför tillträdet den 3 juni 2024 och den 14 juni 2024 i det kravbrev som skickades till säljarna. Tingsrätten bedömde att köparna inte väntat orimligt länge med att framställa kravet på fullgörelse. Deras rätt att kräva detta har alltså inte heller gått förlorad.
Det förelåg förutsättningar för att begära fullgörelse av köpet. Köparnas yrkande om detta skulle därför bifallas.
Svea hovrätt fastställer tingsrättens dom.