Bolaget Akkurat som numera bedriver restaurangverksamhet på Södermalm i Stockholm ingick i december 2013 ett hyresavtal med en fastighetsägare avseende en lokal vid Järntorget i Gamla stan i Stockholm. I december 2014 sade bolaget upp hyresavtalet för villkorsändring med begäran om sänkning av hyresnivån från drygt 4,1 miljoner kronor till drygt 1,5 miljoner kronor.
Någon förlängning av avtalet kom inte till stånd på grund av att hyresvärden inte godtog den marknadshyra om knappt 1,8 miljoner kronor som Hyresnämnden i Stockholm fastställt. Till följd av detta upphörde hyresavtalet den 30 september 2015 men genom beslut av hyresnämnden fick bolaget uppskov med avflyttningen i ett år. Akkurat menade att den årshyra som hyresvärden hade begärt var oskälig och inte i överensstämmelse med god sed. Bolaget väckte därför talan mot hyresvärden vid Stockholms tingsrätt och begärde knappt 32 miljoner kronor i ersättning för skada som uppkommit till följd av att bolaget tvingats avflytta från lokalen och lägga ned sin rörelse.
Hyresvärden invände att någon ersättningsskyldighet inte föreligger eftersom bolaget har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad – bland annat genom att eftersätta sin vårdplikt och genom att bortföra egendom tillhörande hyresvärden – att hyresrätten har förverkats och att det inte skäligen har kunnat fordras av honom att förlänga hyresavtalet.
Stockholms tingsrätt fann dock att en sådan invändning om att det funnits andra anledningar för hyresvärden att inte förlänga hyresavtalet än ovillighet att gå med på hyresgästens begärda ändringar inte kunde prövas – den var prekluderad – på grund av att hyresvärden inte har lagt den till grund för en egen uppsägning i ett tidigare skede. Eftersom hyresvärdens invändning inte föranledde någon annan bedömning ansågs bolaget ha rätt till ersättning enligt 12 kap. 57 § jordabalken. Däremot ansåg tingsrätten att de beräkningar av skadans storlek som har åberopats av bolaget innehåller flera osäkerhetsfaktorer och att det ”inte på något sätt är visat att rörelsen har ett värde runt 30 miljoner kronor”. Efter en skönsmässig bedömning på grundval av det material som hade åberopats uppskattade tingsrätten att förlusten av rörelsen hade inneburit att bolaget lidit skada med tolv miljoner kronor som hyresvärden skulle ersätta.
Svea hovrätt gör nu samma bedömning. Akkurat hade beräknat sin skada utifrån en marknadsvärdemetod som utgått från en variant av avkastningsmetoden) eller en avkastningsmetod (som utgått från en kassaflödesanalys). Hovrätten hade att utgå från detta vid sin bedömning. Det Hovrätten framhåller att det vid de följande beräkningarna inte är frågan om att finna ett exakt skadebelopp. Om det handlar om en marknadsvärdebedömning, ska domstolen utifrån den utredning som lagts fram finna ett värde som är det mest sannolika uttrycket för vad en köpare skulle betala för rörelsen. Att bestämma värdet är en rättslig bedömning som domstolen har att göra (se NJA 2017 s. 261 p. 15).
Den marknadsvärdesmetod som åberopats till stöd för Akkurats förstahandsyrkande innebär att bolaget har tagit ett års rörelseresultat och multiplicerat det med fem respektive sju år. Detta har resulterat i ett värdeintervall som skulle omfatta rörelsens marknadsvärde. Värderingen har utgått från ett extrapolerat helårsresultat för år 2016.
Som hovrätten har redovisat ovan finns det dock invändningar mot den utgångspunkten. Dels kan det ifrågasättas om det är riktigt att ta det bästa av tre år som utgångspunkt för en värdering när det är fråga om en rörelse med en så begränsad historik som är fallet, dels framstår den extrapolering som skett som oriktig.
Om i stället rörelseresultatet för år 2015 tas till utgångspunkt, bör en större säkerhet uppnås. Under år 2015 hade rörelsen ett rörelseresultat om cirka 159 000 kronor. Det rörelseresultatet belastades emellertid med avskrivningar till ett belopp om cirka 987 000 kronor. I de fortsatta övervägandena beaktar rätten resultatet för år 2015 såväl med som utan avskrivningarna för det året.
Resultatet för år 2015 måste vidare justeras med beaktande av att hyran kom att visa sig för hög enligt hyresnämnden. Domstolen utgår från en hyra om 3,5 miljoner kronor.
Värdet på rörelsen bör, enligt hovrättens fortsatta bedömning, ligga i intervallet mellan ungefärligen 9,5 miljoner kronor och 20,2 miljoner kronor.
Enligt hovrätten står det klart att Akkurat inte kan ha rätt att fullt ut få ersättning för förlusten av den rörelse som bolaget har gjort och samtidigt på annat sätt tillgodogöra sig värden ur rörelsen. Från den rörelseskada som Akkurat har lidit ska alltså avdrag göras för de inventarier som avyttrats mot vederlag och det kvarvarande värdet av de inventarier som medtagits av Akkurat vilket värderas till 900 000-1 000 000 miljon kronor.
Enligt 12 kap. 58 b § andra stycket jordabalken ska hyresvärden i skälig omfattning ersätta hyresgästen för den förlust som hyresgästen gör till följd av att hyresförhållandet har upphört, om förlusten inte täcks av en minimiersättning motsvarande en årshyra
Det förhållandet att ersättning ska utges i "skälig omfattning" medför, enligt hovrätten, att ersättningen kan jämkas. I förarbetena till bestämmelsen har bl.a. framhållits att jämkning till exempel kan ske om hyresgästen underlåtit att vidta de åtgärder till minskning av uppkommen skada som skäligen kunnat fordras av honom eller att hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser enligt hyresavtalet, dock inte i sådan omfattning att giltig upphörsgrund föreligger (se angående jämkning prop. 1968:91 Bihang A s. 363 och SOU 1961:47 s. 117 samt SOU 1966:14 s. 321). Enligt hovrättens bedömning torde det finnas visst utrymme för att vid jämkning beakta sådana åsidosättanden från hyresgästens sida som ligger i tiden efter uppsägningen (se SOU 1966:14 s. 321). Jämkning bör endast förekomma i undantagsfall, se prop. 1968:91 Bihang A s. 236.
Hovrätten anser att Akkurat- om hänsyn endast tas till den skada bolaget har lidit - är skäligen ersatt med tolv miljoner kronor. De omständigheter som hyresvärden har åberopat till stöd för att ersättningen skäligen ska bestämmas till ett lägre belopp är inte sådana att någon nedsättning ska ske. Akkurat ska därför tillerkännas ersättning med tolv miljoner kronor. Tingsrättens domslut ska således fastställas i denna del.