En kvinna överlät enligt köpeavtal daterat den 15 februari 2023 en hästgård i Håbo till ett gift par för 29,5 miljoner kronor.
Den 30 maj 2023 avgav köparna en hävningsförklaring av avtalet på grund av anteciperat avtalsbrott. Säljaren har genomfört en omförsäljning av fastigheten den 12 november 2023 för 16,3 miljoner kronor.
Köparna yrkade att tingsrätten skulle förplikta säljaren att till dem betala handpenningen på 4 250 000 kronor.
Säljaren yrkade genstämningsvis att tingsrätten skulle förplikta paret att utge 10 469 478 kronor jämte ränta på grund av förlusten som det innebar att sälja fastigheten till en annan köpare för betydligt lägre pris.
Som skäl för att häva köpet anförde paret att de fick indikationer på att säljaren inte avsåg att följa parternas avtal. Säljaren bröt också mot överenskommelsen att paret skulle få flytta in den 26 maj 2023. Till följd av det anteciperade avtalsbrottet avseende köpeavtalet och den efterföljande hävningen har paret drabbats av skada.
Paret uppgav att parterna har utöver avtalet träffat två muntliga avtal. De muntliga avtalen innebar dels att tidpunkten för tillträdesdagen (i betydelsen inflyttning) skulle tidigareläggas till den 26 maj 2023, dels att även byggnader, maskiner och andra inventarier skulle ingå i köpet. De har betalat en handpenning om 15 procent av köpeskillingen i stället för sedvanliga 10 procent för att få tidigare tillgång till fastigheten.
Uppsala tingsrätt ansåg att köparna inte visat att avtal om tidigare tillträde till fastigheten och konstaterade parentetiskt att det torde vara ytterst sällsynt att en säljare av en fastighet – med tanke på de risker det skulle innebära för denne – medger en inflyttning som ligger i tid före den i avtalet stipulerade tillträdesdagen, utan att samtidigt skriva ett hyresavtal.
Paret har också påstått att säljaren brustit i kommunikationen rörande tillträdesdagen (i betydelsen inflyttning) och köpets omfattning. De har hävdat att hon varit undflyende i förhållande till deras frågor och pläderat för att hennes agerande utgjort brott mot lojalitetsplikten. Det höll inte tingsrätten med om. Hävningsförklaringen hade således varit obefogad.
När det gällde säljarens krav på skadestånd konstaterade tingsrätten att det tog cirka två år från det att mäklaren fick sitt förmedlingsuppdrag till dess de nu aktuella köparna kom att skriva på avtalet. Under den tiden kom säljaren överens med två andra spekulanter om pris för fastigheten. De prisnivåerna var visserligen lägre än den köpeskilling som paret skulle betala, men betydligt högre än den köpeskilling som överenskoms vid kompensationsförsäljningen i november 2023. Det nu sagda talar för att fastigheten – för att kunna utesluta att tidigare prisnivåer skulle uppnås – hade behövt vara ute till försäljning under längre tid än de knappa sex månader som föregick kompensationsförsäljningen.
En kompensationsförsäljning kan vara icke omsorgsfull om säljaren väntat onödigt länge med försäljningen och priserna under denna tid hunnit sjunka. En säljare kan behöva avvakta med att sälja fastigheten i det inledande skedet av försäljningsprocessen, om de bud som inkommit på ett tidigt stadium vida understiger köpeskillingen i det hävda köpet. Det nu sagda innebär att säljaren inte visat att försäljningen i november 2023 varit omsorgsfull. Av utredningen framgår emellertid att säljaren år 2022 träffade överenskommelse om ett pris om 26 miljoner kronor för fastigheten vilket tingsrätten utgick från trots att den faktiska slutliga försäöjningen hamnade på 16,3 miljoner. Därmed fick säljaren nöja sig med 769 478 kronor.
Svea hovrätt instämmer i tingsrättens slutsats att köparna inte haft rätt att häva avtalet. Hävningen var således obefogad.
När det gäller ersättning för prisskillnad gör hovrätten följande överväganden. Hovrätten konstaterar att inom kontraktsrätten finns en allmän skyldighet att begränsa skadan. Skyldigheten omfattar emellertid inte annat än att den skadelidande ska vidta skäliga åtgärder för begränsning av skadan eller, annorlunda uttryckt, att den skadelidande parten ska göra vad som rimligen kan krävas eller att lämpliga åtgärder ska vidtas.
En täckningstransaktion är en viktig skadebegränsande åtgärd. För att prisskillnaden vid en kompensationsförsäljning ska utgå som skadestånd krävs att försäljningen genomförs med omsorg. Kompensationsförsäljningen ska inte läggas till grund för beräkningen om den skadelidande parten inte gjort vad som rimligen kan krävas för begränsning av skadan. Då får i stället en tänkt kompensationsförsäljning läggas till grund, det vill säga en abstrakt beräkning.
Till skillnad från vad som gäller i fråga om vilka skadebegränsande åtgärder den skadelidande hade kunnat vidta, har tingsrätten ansett att bevisbördan för att kompensationsförsäljningen skett med tillräcklig omsorg åvilar den skadelidande.
Det har inte framkommit något som ger anledning att ifrågasätta omförsäljningens fackmässighet. Säljaren har anlitat en mäklare med tidigare erfarenhet av att sälja objekt av det slag som är i fråga, alltså hästgårdar. Mäklaren vittnade om att han lade mycket kraft på marknadsföringen; drönarfilmer över fastigheten och filmer med statister som red runt på hopphästar på gården lades ut på sociala medier. Utgångspriset var till en början 25 miljoner kronor. Då var intresset svalt och det var först när utgångspriset sänktes till strax under 20 miljoner kronor som spekulanter började höra av sig.
Säljaren hade vid tidpunkten för den obefogade hävningen i månadsskiftet maj/juni 2023 börjat avveckla sin verksamhet och sitt liv i Sverige för en flytt utomlands. Utifrån det läge hon befann sig i och i ljuset av vad mäklaren hade berättat för henne om svårigheterna att sälja gården, den sviktande marknaden och riskerna med att vänta längre med försäljningen, framstår åtgärden att sälja fastigheten i november 2023 som adekvat och därmed skälig, även om utfallet blev sämre än förväntat. Köparna, som har bevisbördan för att säljaren hade kunnat vidta åtgärder som skulle ha begränsat skadan, har inte heller pekat på vilka andra handlingsalternativ som stått till buds för henne.
Sammanfattningsvis är det i målet inte visat annat än att säljaren vidtagit tillräckliga åtgärder i syfte att begränsa sin skada. Köparna är därför skyldiga att utge ersättning för prisskillnaden i dess helhet, det vill säga 9 904 478 kronor jämte ränta.