Lexnova Nyheter

Sveriges största juridiska nyhetstjänst – bevakning av rättsfall, lagstiftning och förarbeten inom alla rättsområden och instanser.

Dyrt för bostadsrättsförening betala ledamöters rättegångskostnader

En man som sålde sin bostadsrätt med en altan utan bygglov nekas två miljoner i skadestånd av bostadsrättsförenings styrelse på grund av dess information till köparen. Hovrätten bedömer dock att styrelsen agerat mindre omdömesgillt. Då föreningen betalat rättegångskostnaderna i tingsrätten slipper käranden stå för dessa.

År 1975 förvärvade en 78-årig man en fastighet på Vegagatan  i Stockholm. Fastigheten inrymmer ett bostadshus om 13 lägenheter. År 1981 flyttade han in i en av lägenheterna och 1989-1990 uppförde han en altan med bygglov på cirka 22 kvadratmeter på taket som ingår i lägenheten.

År 1995 byggde han till altanen med cirka 33 kvadratmeter, den delen som domstolen kallar växthusdelen är ställd och förankrad i fastighetens murverk ovanför takplåten och infäst i takstolar. Växthusdelen byggdes utan bygglov, ett svartbygge således. Eftersom stadsbyggnadskontoret aldrig förelagt om rivning (eller annan åtgärd) är växthusdelen numera att betrakta som ett så kallat gråbygge. Ett rivnings- eller rättelseföreläggande kan därför inte bli aktuellt enligt 11 kap. 20 § plan- och bygglagen (2010:900). Altanen inklusive växthusdelen ingår ostridigt i den numera upplåtna bostadsrätten till lägenheten.

En bostadsrättsförening bildades och hyresrätterna ombildades till bostadsrätter. Innan överlåtelsen av fastigheten upplyste 78-åringen ledamöterna i interimsstyrelsen om att växthusdelen uppförts utan bygglov.

I september 2018 beslutade sig 78-åringen för att sälja lägenheten. I slutet av december 2018 visades lägenheten för en spekulant som informerats om att växthusdelen var ett gråbygge.

Den 21 mars 2019 ingick parterna ett överlåtelseavtal med en köpeskilling om elva miljoner kronor. Samma dag träffade säljaren och köparen även ett tilläggsavtal, som en del av överlåtelseavtalet. Av tilläggsavtalet framgår att förvärvaren av lägenheten åtagit sig att till säljaren erlägga två miljoner kronor för det fall föreningens styrelse meddelar beslut om att inte riva Växthusdelen.

Den potentielle köparen skulle kontakta styrelsen för att höra hur den ställde sig till att växthusdelen saknade bygglov. Det slutade med att styrelsen kopplade i teknisk expertis och ärendet drog ut på tiden.

Styrelsen beslutade att ”Anläggningen [Växthusdelen] ska avlägsnas. I den mån avlägsnandet inte sker frivilligt kommer Föreningen kalla till en extra stämma och fatta beslut om avlägsnande enligt bostadsrättslagen (BRL) 9 kap. 16 § 2 p”.

Säljaren stämde till slut styrelsen för att ha agerat vårdslöst inför försäljningen av lägenheten och att han därigenom orsakats en skada. Säljaren menade bland annat att styrelsens agerande har utgjort en oaktsam överträdelse av bostadsrättslagen (1991:614), lagen om ekonomiska föreningar (2018:672) och föreningens stadgar.

Han menade att skada uppkommit i samband med det aviserade hotet att riva gråbygget genom att marknadsvärdet på lägenheten reducerats med nämnda belopp. I vart fall har skadan uppkommit vid överlåtelsen av lägenheten då 78-åringen till följd av hotet fått två miljoner kronor mindre för lägenheten än vad han annars skulle ha fått.

Sammanfattningsvis ansåg Stockholms tingsrätt att 78-åringen, varken utifrån en bedömning av de enskilda händelserna eller vid en samlad bedömning, hade visat att svarandena agerat vårdslöst genom de aviseringar om avlägsnande av växthusdelen som skedde under januari till och med mars 2019.

Har svarandena agerat vårdslöst i samband med det brev som skickades till säljaren och köparen den 28 mars 2019 då beslutet om att växthuset skulle avlägsnas meddelades? Enligt tingsrätten kan den återgivna texten i brevet inte läsas på annat sätt än att växthusdelen i första hand skulle avlägsnas frivilligt. Om ett avlägsnande inte skulle ske frivilligt, avsåg styrelsen att begära att föreningsstämman skulle fatta beslut i frågan vid en extra stämma. Enligt tingsrätten visar detta att styrelsen har varit medveten om att den inte varit behörig att fatta beslut om avlägsnande på egen hand.

Säljaren förlorade och dömdes att ersätta styrelseledamöternas rättegångskostnader på 118 194 kronor till vardera av de fem ledamöterna.

Till skillnad från tingsrätten väljer Svea hovrätt att först pröva om styrelsen eller den ledamot som hade kontakt med köparen och säljaren genom de åtgärder som säljaren åberopat har överträtt lag eller stadgar.

Av de meddelanden som lämnats mellan januari och mars 2019 har  framgått att styrelsen sett ett behov av byggnadsteknisk utredning beträffande de delar av takanläggningen som saknade bygglov och att det i vart fall inte var uteslutet att styrelsen skulle komma att föreslå en rivning av växthusdelen. Enligt hovrätten ligger det i sakens natur att sådana besked kan göra att en bostadsrätt framstår som mindre attraktiv för en potentiell köpare än vad som annars skulle ha varit fallet. När en spekulant på en bostadsrätt vänder sig till företrädare för en bostadsrättsförening för att få upplysningar om föreningen eller fastigheten kan det emellertid förväntas att företrädaren i fråga lämnar allsidig, saklig och korrekt information. Föreningens företrädare bör inte undanhålla uppgifter om förhållanden i föreningen eller fastighetens skick av det skälet att uppgifterna kan få ett förvärv av en bostadsrätt att framstå som mindre fördelaktigt. Såvitt framgått av utredningen har ledamöterna lämnat korrekt information när det gällde hur styrelsen såg på det förhållandet att växthusdelen saknade bygglov.

Att de lämnat denna typ av besked som i och för sig kan ha varit ägnade att verka avhållande för den potentielle köparen kan därför, enligt hovrättens mening, inte på något sätt anses utgöra en begränsning i den rätt som enligt lag och stadgar tillkommer bostadsrättshavare att fritt överlåta sin bostadsrätt och fritt avtala med köparen om köpeskillingen.

Säljaren har vidare anfört att aviseringarna saknat sakligt grund och inneburit ett otillbörligt gynnande av föreningen till nackdel för säljaren samt att detta strider mot 9 kap. 12 § bostadsrättslagen och 7 kap. 42 § lagen om ekonomiska förening. Enligt hovrätten innebär dock inte de aktuella aviseringarna att någon överträdelse av likhetsprincipen eller generalklausulen kan läggas styrelsen eller den ledamot som skötte kontakterna till last.

Av 9 kap. 15 och 16 §§ bostadsrättslagen och 36 § i föreningens stadgar följer att styrelsen inte får riva eller bygga om föreningens fasta egendom utan bemyndigande från föreningsstämman.

En central fråga i målet är om styrelsen på sitt möte den 26 mars 2019 fattat ett beslut av sådan innebörd, trots att föreningsstämman inte hade gett något bemyndigande. Hovrätten noterar att formuleringen i protokollet ger intryck av att styrelsens ställningstagande avser hela takterrassen, det vill säga både växthusdelen och den altan som uppförts med bygglov. Anteckningen i protokollet ger emellertid inte stöd för att det fattats ett styrelsebeslut om rivning. Det ligger närmare till hands att uppfatta protokollet så att styrelsen tagit ställning för att föreslå att föreningsstämman fattar ett sådant beslut.

Att lägga fram förslag i frågor där föreningsstämman har exklusiv behörighet omfattas av styrelsens behörighet. Något behörighetsöverskridande vid styrelsesammanträdet den 26 mars 2019 har alltså inte visats.

Två dagar efter styrelsemötet skickade föreningens ombud ett brev till säljaren med en redogörelse för styrelsens ställningstagande beträffande Växthusdelen. Säljaren har gjort gällande att även innehållet i detta brev utgör ett överskridande av de gränser för styrelsens behörighet som regleras genom 9 kap. 15 och 16 §§ bostadsrättslagen och 36 § i föreningens stadgar.

Hovrättens slutsats är alltså att brevet inte kan tolkas så att styrelsen överskridit den behörighet som anges i lag och föreningens stadgar. Hovrätten bedömer att utredningen i och för sig ger visst stöd för att styrelsen och den ledamot som skötte kontakterna agerat mindre omdömesgillt under det händelseförlopp som är aktuellt i målet. Styrelsen och kontaktmannen förefaller ha dragit förhastade slutsatser av det förhållandet att växthusdelen, som hade uppförts mer än 20 år tidigare, saknade bygglov.

Den samlade byggnadstekniska utredningen ger inte heller bilden av att en rivning av växthusdelen skulle ha varit påkallad. För frågan om skadeståndsskyldighet saknar det emellertid betydelse om styrelsen eller kontaktmannen agerat oaktsamt, ifall det inte förekommit någon överträdelse av lag eller stadgar. Hovrätten har funnit att säljaren inte har visat någon sådan överträdelse. Därmed kommer hovrätten, i likhet med tingsrätten, till slutsatsen att skadeståndstalan ska ogillas. Tingsrättens domslut i saken ska därför fastställas.

När det gäller rättegångskostnaderna yrkade säljaren att motparternas anspråk på ersättning för rättegångskostnader i tingsrätten under alla förhållanden ska lämnas utan bifall. Till grund för detta har han anfört att föreningen har stått för kostnaden.

I den rättsvetenskapliga litteraturen har förts en diskussion om en rättegångskostnad som burits av tredje man är ersättningsgill enligt de berörda reglerna i rättegångsbalken (se Bellander, Rättegångskostnader —om kostnadsbördan i dispositiva tvistemål, 2017, Version l, JUNO, s. 265 f. och Westberg, Civilrättsskipning I, 3 uppl., s. 113). Frågan har inte besvarats i praxis. I en analys som utgått från skiljeförfaranden har det framförts argument för att det vid tredjemansfinansiering bör åligga vinnande part i en process att bevisa att vederbörande är skyldig att ersätta sin finansiär för pengarna som tillskjutits processen (se Muhlenbock, Tvisteinvestering - särskilt om vissa kostnadsfrågor, i JP 2016 s. 113f, särskilt s. 133).

Av utredningen i förevarande mål framgår att motparternas ombud vid tingsrätten fakturerade föreningen som betalade fordrat belopp. I föreningens årsredovisning har det erlagda beloppet tagits upp som en kostnad.

Motparterna har uppgett att det vid framgång i processen skulle uppkomma en skuld till föreningen motsvarande det belopp som slutligt döms ut avseende rättegångskostnaden i tingsrätten. Säljarens påståenden om att föreningen bär den slutliga kostnaden har emellertid inte bemötts med någon närmare beskrivning av vad som avtalats mellan, å ena sidan, föreningen och, å andra sidan, motparterna. Någon bevisning för fordringsförhållandet har inte heller lagts fram från deras sida.

Under dessa förhållanden anser hovrätten att motparterna inte har visat att de haft någon verklig rättegångskostnad i tingsrätten. Med ändring av tingsrättens beslut i denna del ska säljaren därför befrias från ersättningsskyldighet på knappt 600 000 kronor.

78-åringen ska dock betala motpartens rättegångskostnader i hovrätten med 843 750 kronor.

Instans
Hovrätterna
Rättsområden
Bostadsrätt, Övrig affärsjuridik, Associationsrätt - övrig

Ladda ner dokument

Skapa ett abonnemang på Lexnova Nyheter för att få tillgång till de underliggande domarna.

1 fil tillgänglig