I december 2019 förvärvade en man en bostadsrätt i Göteborg för cirka 3,5 miljoner kronor. Sedan köparen tillträtt lägenheten beslutade han sig för att undersöka möjligheterna att bygga balkong.
Efter kontakt med stadsbyggnadskontoret fick han reda på att den aktuella lägenheten helt saknade bygglov och var uppförd i strid med gällande detaljplan. Eftersom lägenheten byggdes för mer än tio år sedan kan något rivningsföreläggande inte riktas mot den, men samtidigt innebär det att bygglov för exempelvis en balkong aldrig kan bli aktuellt. Lägenheten utgör därmed vad som kallas för ett gråbygge. Det framkom även att lägenhetens boarea var sex kvadratmeter mindre än vad som angetts i objektsbeskrivningen.
Köparen stämde säljaren i Göteborgs tingsrätt och yrkade att han hade rätt till hävning alternativt prisavdrag. Han menade bland annat att boareans avvikelse och avsaknaden av bygglov utgjorde fel i köplagens mening.
Säljaren bestred yrkandena men vitsordade avdrag för felaktigt uppgiven boarea med 160 000 kronor som skäligt i och för sig. Han underströk att lägenheten sålts i befintligt skick och förklarade att han saknat kännedom om att det inte fanns bygglov för lägenheten.
Med hänsyn till att boarean är cirka tio procent mindre än vad som angetts i objektsbeskrivningen ansåg tingsrätten att avvikelsen utgör ett fel enligt 19 § köplagen.
Beträffande avsaknaden av bygglov ska en köpare av fast egendom generellt kunna förvänta sig att byggnaderna på fastigheten är lovligt uppförda. Praxis är inte utvecklad i samma omfattning avseende köp av bostadsrätter men tingsrätten bedömde att det saknas skäl att kräva en mer omfattande undersökningsplikt av bostadsrättsköpare.
Den aktuella lägenheten uppfördes för mer än tio år sedan och den kan därför inte bli föremål för rättelseförelägganden. Frågan är därmed om avsaknaden av bygglov ändå utgör ett fel.
Problem kan ändå uppstå, särskilt när åtgärden står i strid med planbestämmelserna som i det aktuella fallet. Bostadsrättsföreningen består av fyra lägenheter. Två av dessa utgör gråbyggen. Eftersom en bostadsrättsförening förutsätter minst tre lägenheter skulle föreningen inte kunna fortsätta existera i sin nuvarande form efter en totalförstörelse.
Till detta kommer att kommunen eventuellt skulle kunna neka bostadsföreningen att vidta bygglovspliktiga åtgärder i övrigt med hänsyn till att byggnaden på fastigheten är planstridig. Sammantaget ansågs avsaknaden av bygglov utgöra ett fel i köplagens mening.
Nästa fråga som tingsrätten hade att ta ställning till är om det föreligger rätt till hävning eller prisavdrag. Köparen har ansett att avsaknaden av bygglov innebär att lägenheten inte utgör en bostadsrätt, utan en hyresrätt som saknar ekonomiskt värde. Domstolen ansåg dock att lägenhetens bostadsrättsegenskaper inte är avhängiga bygglovsfrågan och den bedömdes därför vara en bostadsrätt.
Köparen har även gjort gällande att bostadsrättsföreningens planerade brandskyddsåtgärder utgör ett fel. Domstolen konstaterade att sådana åtgärder främst är en fråga mellan köparen och föreningen. Dessutom är byggnaden från slutet av 1940-talet och det bedömdes därför ligga i sakens natur att det finns ett löpande behov av underhåll. Avsaknaden av adekvat brandskydd ansågs därför inte utgöra ett fel i köplagens mening.
Den huvudsakliga nyttan som köparen har haft att förvänta sig av avtalet har varit att erhålla en lägenhet med bostadsrätt, vilket han också gjort. Någon rätt till hävning föreligger därför inte, konstaterade rätten.
Avslutningsvis prövade domstolen om det finns rätt till prisavdrag. Köparen har åberopat utredning till stöd för att bostadsrättens marknadsvärde är noll kronor medan säljaren har presenterat underlag för att felen har haft en försumbar prispåverkan.
Det framgår av utredningen att gråbyggda bostadsrätter rent faktiskt säljs. En mäklare, som har erfarenhet av att förmedla gråbyggda bostadsrätter, har uppgett att avsaknaden av bygglov bör föranleda ett prisavdrag om 60 000 kronor. När det gäller den felaktiga boarean har två mäklare som båda besökt lägenheten uppskattat prisavdraget till cirka 200 000 kronor. Tingsrätten godtog dessa uppskattningar.
Det sammanlagda prisavdraget skulle därför bestämmas till 265 000 kronor. Båda parter har haft framgång i målet, men mot bakgrund av det yrkade beloppet ansågs främst köparen vara tappande part. Han skulle därför ersätta säljarens rättegångskostnader med 550 000 kronor.
Köparen överklagade domen till Hovrätten för Västra Sverige, som nu fastställer tingsrättens domslut.
Eftersom säljaren har godtagit att avvikelsen om boarea och avsaknaden av bygglov utgör köprättsliga fel liksom att det finns en rätt till visst prisavdrag är frågan i hovrätten om avsaknaden av brandskyddsåtgärder berättigar till hävning eller ytterligare prisavdrag.
Rätten konstaterar att köparen inte har visat att de planerade brandskyddsåtgärderna kommer att innebära sådana kostnader att detta skulle ha påverkat köpet. Hovrätten framhåller vidare, i likhet med tingsrätten, att köparen har haft att räkna med att en äldre byggnad löpande behöver åtgärdas. Med beaktande av detta och mot bakgrund av avvikelsens art och omfattning anser hovrätten att det inte rör sig om ett köprättsligt fel.
När det gäller frågan om hävning ansluter sig hovrätten även där till tingsrättens slutsatser. Köparen har erhållit en bostadslägenhet med bostadsrätt, vilket är den huvudsakliga nyttan han hade att vänta sig av avtalet. Rätt till ytterligare prisavdrag än vad tingsrätten beslutat om anses han inte ha rätt till. Han är dessutom skyldig att ersätta säljaren för dennes rättegångskostnader i hovrätten med 350 000 kronor.