Köparna, ett par, förvärvade den 30 april 2019 fastigheten i Tjörn för en köpeskilling om 2 580 000 kronor. Köpet föregicks av en visning den 28 april 2019. I samband med visningen fanns ett prospekt med bilder på fastigheten. Vid visningen fanns det på fastigheten visst kvarlämnat byggmaterial. Köparna fick tillträde till fastigheten den 20 maj 2019.
På fastigheten förekommer växten reynoutria japonica, så kallad parkslide. Den aktuella växten är en spridningsbenägen växt. Det är ostridigt mellan parterna att växten finns på tomten samt att den finns på angränsande fastigheter. Parksliden diskuterades mellan parterna, i någon bemärkelse, före tillträdesdagen.
Av köparnas talan framgår att parkslide är en snabbväxande växt som har ett kraftigt rotsystem och har djupgående rötter som bildar täta bestånd. Förekomsten av parkslide medför bland annat att möjligheten till markanvändning begränsas, genom att marken växer igen på sådant sätt att det inte är möjligt att promenera på området och att det inte längre kan odlas på marken. Växtens rötter kan även tränga in i byggnader och vattenledningar och orsaka skador med stora ekonomiska konsekvenser. Växten kan bli upp till 50–250 cm hög. Jordstammarna i rotsystemet är massiva och kan ofta vara upp till 5–6 meter långa och kan växa upp till en meter på en växtsäsong.
Det är ostridigt att reklamation skett den 16 juli 2019. Köparna yrkade att tingsrätten förpliktar säljarna att till dem solidariskt betala 1 980 000 kronor jämte ränta.
Köparna grundar sin talan på att det förekom vid tidpunkten för köpet på flera ställen på fastigheten stora dolda bestånd av parkslide, vilket medfört att markanvändningen inskränkts och att det finns en påtaglig risk för skada på de på fastigheten belägna byggnaderna och ledningarna.
Detta har utgjort ett väsentligt fel i fastigheten och denna har avvikit från vad köparna med fog kunnat förutsätta.
Felet har inte bort upptäckas av köparna vid den undersökning av fastigheten som varit påkallad inför köpet. Detta medför rätt till prisavdrag.
Den omfattande förekomsten av parkslide har utgjort en så allvarlig och fundamental avvikelse från rimlig standard på fastigheten, att denna har saknat en kärnegenskap som får anses ha varit utfäst vid förvärvstillfället. Säljarna kände till förekomsten av parkslide och förstod eller borde ha förstått att förekomsten av växten var av betydelse för prissättningen och för köpet som sådant. De försummade dock uppsåtligen eller av oaktsamhet att köparna om förekomsten av parkslide.
Uddevalla tingsrätt konstaterade att ett första steg för att bedöma om ett fel föreligger är att man ska ta ställning till vilken standard i olika avseenden en köpare har rätt att kräva av fastigheten vid köpet.
Fastigheten har haft förekomst av parkslide sedan i vart fall år 1982 även om bestånden sedan dess har utökats till andra områden och till omfattning. Parkslide förekommer härutöver i anslutning till fastigheten.
Parkslide har funnit i Sverige i över 100 år och tusentals bestånd har rapporterats in runt om i landet. Växten medför inte fara för liv och hälsa och det är inte förbjudet att inneha växten. Det är upp till var och en att plantera växten och, för det fall man vill, bekämpa densamma. Vill man helt ta bort växten medför det, liksom ovan har redogjorts för, tidsmässigt engagemang och kostnader. Tidigare ägare har brukat den aktuella fastigheten som fritidsfastighet. Det har inte framkommit att förekomsten av parkslide på fastigheten varit en begränsning på annat sätt än att växten, liksom annan natur som vill inkräkta på en fastighet, måste hållas efter och att det medför viss arbetsinsats för det fall man anser det behövligt. Redan här ansåg tingsrätten således att fastigheten inte avvikit från vad man som köpare av den aktuella fastigheten har haft fog att förutsätta vid köpet.
Härtill bär köparen risken för sådana avvikelser som han borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.
För det fall växtligheten på fastigheten varit av stor vikt för köparna vid förvärvet av fastigheten borde de, enligt tingsrättens mening ha gått vidare med sin undersökning, till exempel genom att ställa frågor till säljaren, grannar eller botaniskt kunniga personer. Även om tingsrätten har förståelse för att köparna i nu aktuellt fall helt saknade kännedom om parkslide och vad förekomsten av växten kunde medföra i form av bekämpning och efterhållande kan det således inte frånta dem ansvaret för att utreda förekomsten vidare.
Köparna borde således ha upptäckt förekomsten av parkslide vid en med tillbörlig omsorg genomförd undersökning av fastigheten. Dock kan det i vissa fall vara så att en säljare av en fastighet ändå i viss utsträckning har en skyldighet att upplysa en köpare om förhållanden som denne känner till och som köparen borde ha upptäckt men förbisett. Säljarens underlåtenhet att lämna upplysningar i sådana situationer kan i allmänhet anses strida mot tro och heder.
Tingsrätten ansåg inte att det i målet har framkommit några omständigheter som varit ägnade att reducera undersökningsplikten, såsom att säljaren skulle ha agerat svikligt eller på ett sätt som stridit mot tro och heder. Mot bakgrund av det anförda skulle käromålet ogillas.
Hovrätten för Västra Sverige anser i motsats till tingsrätten att fel i fastighet föreligger. Hovrätten menar att en utgångspunkt måste vara att nödvändiga åtgärder enbart för att hålla undan en specifik växt inte ska behöva innebära att man måste befinna sig vid och utföra arbete på fritidsfastigheten nära på dagligen under perioden maj – september, vilket i praktiken får anses ha varit fallet för den aktuella fastigheten.
För att inte behöva upprätthålla den nivån av underhåll skulle andra betydligt mer kostsamma åtgärder ha krävts, såsom att noggrant och med stor säkerhetsmarginal gräva upp växten med rötterna eller på visst sätt anlägga markduk med rotspärr i jorden. Dessa åtgärder har en botaniker och en annan person (som arbetar med bekämpning av invasiva växter) vittnat om. Sådana kostsamma och ingripande åtgärder kan en köpare inte anses ha anledning att räkna med att behöva vidta
Samtliga sakkunniga som hörts om parkslides värdepåverkan har uppgett att känd förekomst av parkslide påverkar ett fastighetsvärde negativt. Felet kan därmed anses innebära mer än marginell påverkan på fastighetens marknadsvärde.
Hovrätten övergår därför till att bedöma om köparna har rätt att göra felet gällande mot säljarna. Av bilderna i objektsbeskrivningen och fotografierna som köparna tog vid visningen framgår att fastigheten var en naturtomt och att det på tomten och i anslutning till den fanns åtminstone två utbredda områden med täta höga vinterståndare av någon form av växtlighet som inte var vanliga träd.
Det kan förvisso, menar hovrätten, inte anses ingå i en normalt bevandrad och erfaren köpares kunskap att identifiera just parkslide utifrån de vinterståndare och eventuella mindre nya årsskott som fanns på fastigheten vid tidpunkten för visningen. Däremot har parksliden som sådan ostridigt varit i vart fall delvis synlig för Köparna. Köparna har därmed, inom ramen för sin undersökningsplikt, med enkla åtgärder kunnat och bort ställa frågor om vad som krävdes för att hålla efter den växtlighet som fanns. Det är utrett att köparna inte ställde några sådana frågor under visningen eller i anslutning till den.
Det nu redovisade innebär att hovrätten anser att felet har varit upptäckbart och att det fallit inom köparnas undersökningsplikt. Köparna har därmed inte rätt att göra felet gällande mot säljarna såvida det inte kan fastställas att säljaren agerat svikligt eller i strid mot tro och heder, alternativt att hon borde ha upplyst om parksliden.
Det finns inte några uppgifter i utredningen som visar att säljaren skulle ha agerat otillbörligt. Inte heller har det framkommit att hon förstått att förekomsten av parkslide var något som skulle påverka köparnas beslut att köpa fastigheten. Säljaren förvärvade dessutom själv den aktuella fastigheten med full insikt om att det fanns en växt som behövdes hållas efter regelbundet. Hovrätten bedömer därför att det inte förelegat någon upplysningsplikt avseende förekomsten av parkslide gentemot köparna. Detta innebär att köparna saknar rätt att göra felet gällande mot säljarna i form av prisavdrag.
Sammantaget har köparna inte rätt till vare sig prisavdrag eller skadestånd på de grunder de gjort gällande. Käromålet ska därför ogillas och tingsrättens dom i huvudsaken alltså stå fast.
En före detta rådman är skiljaktig angående motiveringen.