Bostadsrättsföreningen Panorama 360 bildades den 15 januari 2020. Från datumet för föreningens bildande till och med årsstämman den 9 juni 2022 bestod styrelsen av svarandena i målet, en ordförande samt två ledamöter (”Byggstyrelsen”) varav en företräds av dödsboet. Föreningen äger fastigheten Tjörn Toftenäs 1:93 med 37 uppförda lägenheter.

Ordförandens bolag Toftenäs 1:223 Holding AB ingick i mars 2020 ett överlåtelseavtal med Föreningen, varigenom Toftenäs 1:223 Holding AB:s aktier i Toftenäs 1:93 Fastighet AB såldes till föreningen ("Aktieöverlåtelseavtalet"). Köpeskillingen uppgick till 34 664 000 kronor. Den 5 mars 2020 kontrakterades Pontus Thell Entreprenad AB (”PTE”) för utförande av byggnationen ("Entreprenaden"). Entreprenaden var en så kallad utförandentreprenad vars villkor och kontraktshandlingar redovisades i avtalet mellan föreningen och Pontus Thell Entreprenad AB ("Entreprenadavtalet"). Den 7 oktober 2021 övertogs entreprenaden av Uddevalla Hills AB, ett bolag inom ordförandens bolagskoncern.

Föreningen beslutade på föreningsstämma den 9 juni 2022 att välja ny styrelse och att inte ge avgående byggstyrelsen ansvarsfrihet. På föreningsstämma den 22 maj 2023 har föreningen beslutat att inte ge byggstyrelsen ansvarsfrihet för perioden den 1 januari 2022 till och med den 9 juni 2022.

Tvisten i målet avser huruvida byggstyrelsen genom oaktsamhet eller uppsåt har orsakat föreningen ekonomisk skada vid utförande av sina styrelseuppdrag för föreningen och om skadeståndsskyldighet för byggstyrelsen därmed föreligger enligt bestämmelserna om styrelseledamots ansvar i 10 kap. 1 § bostadsrättslagen (1991:614) jämte 21 kap. 1 § lag om ekonomiska föreningar (2018:672). Tingsrättens dom är på 138 sidor.

Föreningen har yrkat att tingsrätten ska förplikta ordföranden, ledamoten och den andre ledamotens dödsbo att solidariskt till föreningen betala ett belopp om 56 644 687 kronor, inklusive mervärdesskatt, jämte ränta

Byggstyrelsen anses uppsåtligen eller i vart fall genom oaktsamhet ha orsakat föreningen skada vid utförande av sina styrelseuppdrag. Enligt 10 kap. 1 § bostadsrättslagen (1991:614), jämte 21 kap. 1 § lag om ekonomiska föreningar (2018:672), ska styrelseledamöterna därmed ersätta den skada som drabbat föreningen. Byggstyrelsen anses också ha varit jävig samt gynnat sig själva eller åtminstone ordförandens bolag.

Föreningen pekar på byggstyrelsens agerande att, trots att entreprenaden var långt ifrån färdigställd, betala ut hela kontraktssumman för entreprenaden och hela köpeskillingen för aktierna till ordförandens olika bolag i januari-april 2022, långt före dess att entreprenaden var färdigställd och långt före vad som krävdes enligt avtal, tillsammans med byggstyrelsens underlåtenhet att beställa full slutbesiktning, har gjort att föreningen mist sina möjligheter att innehålla betalning gentemot ordförandens olika bolag enligt bestämmelserna i entreprenad- och aktieöverlåtelseavtalen för avhjälpande av föreliggande fel och brister i entreprenaden.

Vidare anses byggstyrelsen ha orsakat omfattande fysiska fel och brister i entreprenaden vid utförande av sina styrelseuppdrag för föreningen. Byggstyrelsen har bland annat trots uttrycklig avrådan från konstruktören ändå beslutat om avsteg i konstruktionen med terrasserna vilket lett till uppkommen skada på det sätt som redogjorts för och att vatteninträngningar i 13 underliggande lägenheter blivit följden av den felaktiga konstruktionen.

Vidare anklagas byggstyrelsen för att ha underlåtit att tillse att entreprenören avhjälpt fönsterskador på 144 fönsterglas som uppkommit under entreprenaden samt underlåtit att tillse att fönsterna slutbesiktigats.

Byggstyrelsen har därtill underlåtit att beställa full slutbesiktning avseende plan 4, förråd, källare, vind, fastighetens fönster, inre VA källarplan, samt yttre VA då dessa inte är slutbesiktigade.

Ytterligare fel anförs och Uddevalla tingsrätt, vars dom är överklagad, går igenom dem en och en. Men tingsrätten gör inledningsvis en processrättslig markering mot föreningen. Justeringarna av grunderna och den nya bevisningen är, enligt domstolen, sådana att föreningen måste ha kunnat åberopa dem tidigare under målets handläggning och därmed gett motparten möjlighet att förbereda sin talan. Agerandet från föreningens sida är både grovt vårdslöst och överrumplande. Tingsrätten lämnar därför de först under huvudförhandlingen framställda justeringarna av grunderna på de punkter som byggstyrelsen angett utan avseende samt även bevisningen i form av e-post från Combimix, enligt 43 kap 10 § rättegångsbalken.

Sedan poängterar tingsrätten att i 10 kap. 1 § bostadsrättslagen stadgas att bestämmelserna om skadestånd i 21 kap. lagen om ekonomiska föreningar gäller i fråga om bostadsrättsföreningar. Förarbetena till 21 kap. 1 § klargör att bestämmelsen motsvarar tidigare regler i föreningslagen och aktiebolagslagen. Syftet är att säkerställa att styrelseledamöter och verkställande direktörer agerar med omsorg och lojalitet gentemot föreningen och dess medlemmar.

Av 21 kap. 9 § lagen om ekonomiska föreningar framgår att en talan för föreningens räkning mot en styrelseledamot eller den verkställande direktören om skadestånd på grund av ett beslut eller en åtgärd under ett räkenskapsår ska väckas senast ett år från det att årsredovisningen och revisionsberättelsen för räkenskapsåret lades fram på föreningsstämman.

Föreningen har gjort gällande att byggstyrelsen inte har tillsett att föreningens strikta ansvar, i egenskap av byggherre, enligt 8 kap. 4 § plan- och bygglagen efterföljts vad gäller att byggnadsverk uppfyller de tekniska egenskapskrav som stadgas i bestämmelsens punkt 1–4 och 7–9 jämte byggherrens lagstadgade ansvar i 10 kap. 5 § plan- och bygglagen för att se till att åtgärder genomförs i enlighet med de krav som gäller.

Rätten håller inte med och noterar här särskilt att byggstyrelsen i sammanhanget inte haft någon självständig roll utan enbart utgjort representanter för själva föreningen. Det är alltså bostadsrättsföreningen, som juridisk person, som varit beställare och byggherre. Under en lång period har ledamöterna i byggstyrelsen varit föreningens enda medlemmar.

Redan här kan därför konstateras att en stor del av de beslut som har fattats har skett med samtliga medlemmars samtycke.

Vidare anses byggstyrelsens ledamöter inte ha varit jäviga och inte ha berikat sig själva eller ordförandens bolag. 

Byggstyrelsen har heller inte agerat oaktsamt vare sikg genom att inte beställa slutbesiktning eller tillse att entreprenaden inte blev slutbesiktigad.

Har då byggstyrelsen betalat ut kontraktssumma och köpeskilling på ett oaktsamt sätt och därigenom inte tillsett att entreprenaden kunnat bedrivas fackmässigt? Här menar domstolen bland annat att de beslut som tagits av byggstyrelsen avseende utbetalning av kontraktssumman för entreprenaden och köpeskillingen för aktierna följer således de avtal som föreningen sedermera enligt ovan ingick. Alternativet att inte betala ut kontraktssumma respektive köpeskilling hade under sådana förhållanden kunnat innebära kontraktsbrott och andra risker för entreprenadens slutförande.

Slutligen har inte byggstyrelsen orsakat omfattande fysiska fel och brister i entreprenaden vid utförandet av styrelseuppdrag för föreningen.

Bostadsrättsföreningen förlorar och måste nu betala motparternas rättegångskostnader på 15 772 319 kronor.

Hovrätten för Västra Sverige har beslutat att inte bevilja prövningstillstånd. Beslutet har överklagats till Högsta domstolen.