Lexnova Nyheter

Sveriges största juridiska nyhetstjänst – bevakning av rättsfall, lagstiftning och förarbeten inom alla rättsområden och instanser.

Radhushyresgäster får behålla garagevillkor i hyresavtalen

Det vore oskäligt mot ett antal radhusboende hyresgäster att bryta ut ett villkor i deras hyresavtal om tillgång till garageplats, anser hovrätten. Domstolen konstaterar att ett sådant villkor får antas vara av stor betydelse för hyresgästerna och att hyresvärdens skäl för ändringen inte väger tillräckligt tungt.

Radhushyresgäster får behålla garagevillkor i hyresavtalen
Boende i radhus får behålla sina garage efter hovrättens besked. Garagen på bilden är från en annan plats. Foto: Pixabay.

En hyresvärd i Åkersberga i Österåkers kommun som hyr ut radhus inkom till Hyres- och arrendenämnden i Stockholm med en ansökan om ändring av hyresvillkor. För ett antal radhusboende gäller ett villkor där garageplats ingår i deras hyresavtal. Värden ville ändra på detta och i stället bryta ut garagevillkoret ur avtalen.

I hyresnämnden anförde hyresvärden bland annat att det finns en varierad efterfrågan på garagen. Värden pekade på att vissa boende som äger två bilar vill ha flera garage medan andra hyresgäster som saknar bil föredrar att vara helt utan. Det var därför olämpligt att låta garagevillkoret ingå i hyresavtalen.

Hyresgästerna med garagevillkoret i sina hyresavtal invände mot ansökan. De framförde att villkoret har ett stort värde för dem. Övergången till lokalhyreskontrakt skulle innebära att de endast fick ett indirekt besittningsskydd till garageplatserna vilket skulle utgöra en avsevärd försämring.

Enligt 12 kap. 55 § åttonde stycket jordabalken ska ett villkor som hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den utsträckning det är skäligt. Detta med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt.

Hyresnämnden konstaterade att genom den yrkade ändringen så kommer garagen inte längre att omfattas av direkt besittningsskydd och omförhandlingsskyldighet. En sådan försämring innebär grundläggande försämringar för hyresgästerna, ansåg nämnden. Ansökningarna skulle därför avslås.

Hyresvärden överklagade till Svea hovrätt och tillade bland annat att Lantmäteriet beslutat om inrättande av gemensamhetsanläggning avseende den fastighet som omfattar garagen. Genom beslutet upphörde de tidigare nyttjanderätterna till garagen. Det vore därför oskäligt mot hyresvärden att tillhandahålla en nyttighet som den inte har självständig dispositionsrätt över.

Hovrätten hänvisar till prekulusionsbestämmelsen i 50 kap. 25 § tredje stycket rättegångsbalken, enligt vilken möjligheten att åberopa nya grunder eller ny bevisning i hovrätten begränsas. Omständigheter av indispositiv karaktär får dock åberopas utan hinder av bestämmelsen.

Förhållandet att hyresvärdens förfoganderätt över nyttjanderätterna har förändrats är inte av indispoisitiv karaktär enligt domstolens mening. Omständigheten och bevisningen i denna del ska därför avvisas.

I sak uttalar rätten att ett hyresvillkor om tillgång till garageplats måste betraktas som en viktig del av ett hyresförhållande. De skäl som åberopats av hyresvärden väger inte tillräckligt tungt för att ändringen ska anses vara skälig mot hyresgästerna. Överklagandet ska därmed avslås.

Lagrum: 12 kap. 55 § jordabalken

Instans
Hovrätterna
Rättsområden
Trafik och fordon, Övrig nyttjanderätt, Lokalhyra, Övrig fastighetsjuridik

Ladda ner dokument

Skapa ett abonnemang på Lexnova Nyheter för att få tillgång till de underliggande domarna.

1 fil tillgänglig