Krokoms kommun och ett bolag som bland annat sysslar med vindkraft ingick år 2014 ett 35-årigt avtal om anläggningsarrende. Innebörden av avtalet är att kommunen upplåter en del av en fastighet för uppförande och drift av vindkraftverk.
Enligt ett avtalsvillkor ska arrendet upphöra efter fem år om inte lagakraftvunna tillstånd finns för minst ett vindkraftverk. Enligt samma klausul kan kommunen medge förlängning av avtalet om tillstånd försenats, annars skulle avtalet upphöra. Villkoret gällde endast under förutsättningen att arrendenämnden lämnat sitt godkännande enligt 8 kap. 2 § jordabalken.
Några vindkraftsverk uppfördes inte och någon dispensansökan till arrendenämnden lämnades inte in.
Parterna ingick år 2016 ett nytt helt likalydande avtal. Den enda skillnaden var att 2016 års avtals dispensvillkor kom att godkännas av arrendenämnden.
Kommunen vände sig till Hyres- och arrendenämnden i Sundsvall, i dess egenskap som skiljenämnd, och yrkade att den skulle fastställa att såväl 2014 års avtal som 2016 års avtal upphört att gälla. Det gjordes gällande att 2014 års avtal slutade att gälla i och med ingåendet av 2016 års avtal. 2016 års avtal, i sin tur, förföll i september 2019 eftersom några vindkraftverk inte uppfördes inom tidsfristen.
Bolaget bestred yrkandena och anförde att 2014 års avtal alltjämt gällde mellan parterna. I korthet menade bolaget att endast förlängningsklausulen i 2014 års avtal inte längre var gällande men att avtalet i övrigt löpte. Vidare framförde bolaget att 2016 års avtal inte var giltigt eftersom kommunens företrädare inte varit behöriga att ingå avtalet. Bolaget påstod även att 2016 års avtal var en skenhandling som kommunen upprättat för att vilseleda arrendenämnden att godkänna ett villkor i strid med den så kallade månadsregeln i 8 kap. 2 § jordabalken.
Arrendenämnden konstaterar inledningsvis att kommunens företrädare var behöriga att ingå avtalen och undersöker därefter om 2014 års avtal har upphört att gälla.
En dispensansökan enligt 8 kap. 2 § jordabalken måste prövas av arrendenämnden inom en månad från avtalets ingående. Leder prövningen till att godkännande vägras så förfaller avtalet i dess helhet om inget annat har överenskommits. Kommer en ansökan in för sent blir rättsföljden dock att endast det villkor som dispens krävs för förfaller.
I det aktuella fallet rör det sig dock varken om avvisning eller avslag – någon dispensansökan har över huvud taget inte lämnats in. Det ligger nära till hands att anta att rättsföljden blir densamma som vid avvisning, det vill säga att avtalet gäller med undantag för dispensvillkoret. Detta saknar dock betydelse eftersom parterna har ingått 2016 års avtal, där en motsvarande dispensansökan lämnades in i rätt tid.
Med hänsyn till detta finner nämnden att 2014 års avtal har upphört att gälla. Det framhålls vidare att det har stått parterna fritt att ingå ett nytt arrendeavtal, varför 2016 års avtal inte har utgjort ett kringgående av månadsregeln i 8 kap. 2 § jordabalken.
2016 års avtal ska alltså tillämpas. Det är ostridigt att någon tillståndsansökan för vindkraftsverk inte har initierats av bolaget och att det inte föreligger skäl för förlängning av femårsfristen. Avtalet har därför slutat gälla vid utgången av fristen, det vill säga i september 2019.
Arrendenämnden konstaterar visserligen att kommunen verkar ha agerat såsom att 2016 års avtal fortfarande gällde efter tidsfristens utgång, men bolaget anses inte ha haft befogad tillit till att avtalet skulle bestå.
Nämnden bedömer sammanfattningsvis att det inte förelåg något arrendeförhållande mellan parterna efter september 2019 och något nytt avtal har heller inte trätt i kraft.
Lagrum: 8 kap. 2 § jordabalken