Hyresgästen hade hyrt en lägenhet i Luleå från november 2018. Hyresavtalet var muntligt och sades upp muntligen den 21 februari 2022. När hyresavtalet sades upp kom hyresvärden till lägenheten och tog två nycklar till lägenheten från hyresgästen. Han hade kvar en nyckel, men parterna var inte överens om huruvida nyckeln gick att använda till lägenheten eller inte. Hyresgästen hade ett antal inventarier i lägenheten. y

Hyresvärden ansökte om betalningsföreläggande mot hyresgästen och Kronofogdemyndigheten överlämnade målet till Luleå tingsrätt. Tvisten i det målet gällde om uppsägningen skedde till utgången av februari eller maj 2022 och om hinder i nyttjanderätten hade uppstått på grund av utelåsning. Hyresgästen väckte talan mot hyresvärden och den tvisten gällde om hyresvärden utelåst hyresgästen från lägenheten, bortforslat hans saker och därför var skadeståndsskyldig.

Tingsrätten meddelade gemensam dom i båda målen, där hyresvärdens käromål ogillades och han förpliktades betala skadestånd med 460 000 kronor. Tingsrätten fann det, med stöd av sms-konversationer, visat att hyresgästen lämnat ifrån sig sina två nycklar och att hyresvärden låst lägenheten.

Att inte få tillträde till sin lägenhet under hyrestiden utgör ett uppenbart hinder i nyttjanderätten, se 12 kap. 16 § första stycket 2 jordabalken. Det föreligger inte någon skyldighet att betala ytterligare hyra.

Fotografier visade att lägenheten innehöll lösöre i form av möbler, elektronik, kläder, husgeråd, mat och saker. Eftersom hyresvärden haft nycklarna till lägenheten är det han som förfogat över sakerna. Sakerna var nu borta och försvann under tiden hyresvärden haft dem i sin besittning. Det fanns mycket lösöre, med anledning av att hushållet varit fyra personer.

Tingsrätten framhöll att det generellt var svårt för en person att föra bevisning om värdet på alla saker i ett helt hem. Särskilt om fysiska kvitton funnits i hemmet och försvunnit utan ens egen förskyllan. Saker och kläder köps in vid olika tillfällen och är därmed olika slitna. En del hem innehåller mycket elektronik medan andra hem innehåller mycket konst. Vissa hem är spartanskt inredda och vissa innehåller många saker.

Tingsrätten menade att det därför förelåg svårigheter för hyresgästen att föra bevisning om sakernas värde. Hyresgästen hade åberopat fotografier från hemmet samt prisuppgifter och kvitton från elektroniska köp. Han uppskattade återanskaffningskostnaden till 450 000 kronor, vilket även tingsrätten fann rimligt eftersom det rörde sig om ett helt bolag. Han yrkade även ersättning för matvaror med 10 000 kronor. Hyresgästens skadeståndsyrkande bifölls. aHan uppsk

Tvisten i hovrätten avser dels frågan om hyresgästen är skyldig att betala hyra under uppsägningstiden eller om hyresvärden utelåst honom från lägenheten och därmed skapat ett sådant hinder i nyttjanderätten att hyresavtalet förfallit, dels om hyresvärden utelåst hyresgästen och bortforslat hans egendom och därmed orsakat hyresgästen sakskada. Vidare avser tvisten hur ett eventuellt skadestånd ska beräknas.

Hovrätten anser, i likhet med tingsrätten, att det är visat att hyresgästen blivit utelåst från lägenheten och att detta skapat ett sådant hinder i nyttjanderätten att det inte föreligger någon skyldighet att betala någon ytterligare hyra.

Utelåsningen resulterade i att hyresgästen inte kunnat förfoga över sitt bohag och sina tillhörigheter och att han därefter blivit av med egendomen. Han hade därmed lidit sådan sakskada som han har rätt till ersättning för.

Enligt 5 kap. 7 § 1 punkten skadeståndslagen ska skadestånd med anledning av sakskada omfatta (såvitt här aktuellt) ersättning för sakens värde. Vid bedömningen används som huvudregel återanskaffningskostnaden, vilket avser kostnaden vid tiden för skadan för återanskaffning av ny egendom av samma slag som den skadade med avdrag för “ålder och bruk” (se Hellner & Radetzki, Skadeståndsrätt (2023 JUNO), s. 390).

Hovrätten konstaterar att det är fråga om ett helt bohag med väldigt många saker som hyresgästen har blivit av med. Hyresgästen har uppskattat att återanskaffningskostnaden för egendomen uppgår till 600 000 kronor och därefter gjort ett avdrag om 25 procent för ålder och bruk. Han har även begärt ersättning för 10 000 kronor för förstörda matvaror. Totalt har han alltså begärt ersättning med 460 000 kronor.

Hyresgästen hade gjort en förteckning över egendomen, men det saknas dock närmare utredning som visar hur återanskaffningskostnaden för egendomen och matvarorna har beräknats samt utredning som visar underlaget för beräkningen. Förteckningen saknar dessutom uppgift om exempelvis modell, märke, ålder och uppskattat pris.

Mot bakgrund av den bristande utredningen i denna del anser hovrätten att försiktighet måste iakttas vid bedömningen av återanskaffningsvärdet. Ett skäligt återanskaffningsvärde motsvarar enligt hovrätten 300 000 kronor. På detta ska sedan ett avdrag för ålder och bruk göras med 25 procent. Hyresvärden förpliktas att till hyresgästen betala 225 000 kronor jämte ränta. I detta belopp ingår även ersättning för förstörda matvaror. Tingsrättens dom ändras i enlighet med detta.