Bostadsarrendet Nannylund, Kungliga Djurgården 1:1, Stockholm är beläget på mark som förvaltas av Kungliga Djurgårdens Förvaltning (”KDF”). Parterna i målet utgörs av tre syskon som gemensamt ägde Nannylund. På grund av motsättningar mellan dem ansökte två av syskonen, däribland en namnkunnig advokat, om att Nannylund skulle säljas på offentlig auktion enligt samäganderättslagen (1904:48 s. 1).
Stockholms tingsrätt förordnade den 14 januari 2022 att Nannylund, för de tre syskonens räkning och till ett lägsta pris om 135 miljoner kronor, skulle bjudas ut till försäljning på offentlig auktion enligt 6 § samäganderättslagen. Advokaten Michael Levin förordnades att som god man ombesörja auktionen, fördela köpeskillingen och utfärda köpebrev i enlighet med 8 § samäganderättslagen.
Michael Levin anlitade mäklarfirman Residence Christie’s International Real Estate (”Residence”) för att bistå med marknadsföring och försäljning. Inför den offentliga auktionen lät Michael Levin publicera en annons om auktionen i Dagens Nyheter, Svenska Dagbladet och Post- och Inrikes Tidningar. Residence tog fram ett prospekt. Försäljningen av Nannylund var villkorad av att köparen skulle godkännas som arrendator av KDF.
Den 16 juni 2022 hölls den offentliga auktionen för försäljningen av Nannylund.
Det tredje syskonet och hennes make lämnade det högsta budet på 165 miljoner kronor, varefter budgivningen avslutades med ett klubbslag. Vid samtal i anslutning till auktionen förkastade dock Michael Levin det högsta budet med motiveringen att makarna inte kunde styrka finansiering av köpeskillingen. Ett köpekontrakt kom sedan att undertecknas med de två andra syskonen och ytterligare en man till en köpeskilling om 160 miljoner kronor. Michael Levin undertecknade köpekontraktet för säljarnas/samägarnas räkning.
Makarna som förlorade kampen om arrendestället har yrkat att tingsrätten ska förklara att förvärvet av bostadsarrendet Nannylund är ogiltigt och att de har bättre rätt än till Nannylund än dem som förvärvade stället.
Makarna hävdar att det inte var ett villkor för den offentliga auktionen att budgivare skulle kunna styrka sin finansiering, eftersom något sådant villkor inte framgick av annons, prospekt eller utkastet till köpekontrakt. Inför den offentliga auktionen varken kungjordes eller kommunicerades krav på styrkande av full finansiering för att lägga bud i den offentliga auktionen. Av annonsen framgick endast att spekulanter skulle styrka sin finansiering för att få tillträde till visningen, inte för att få lägga bud. Dessutom framgick det inte heller om det var finansiering av handpenning eller hela köpeskillingen som skulle styrkas. Det enda villkor för att skriva kontrakt som framgick av prospektet var att budgivare på plats skulle kunna erlägga handpenning om 15 miljoner kronor.
Genom att ställa upp ett finansieringskrav i förhållande till makarna vid auktionen och genom att förvägra makarna att skriva köpekontrakt och i stället skriva köpekontrakt med svarandena, har Michael Levin genomfört den offentliga auktionen i strid med angivna villkor och i strid med det lagstadgade kravet på att högsta anbud gäller så som antaget (12 § andra stycket samäganderättslagen).
Den offentliga auktionen avslutades genom att auktionsförrättaren förklarade auktionen avslutad och slog klubban i bordet. Makarna förvärvade Nannylund genom att lägga det högsta budet vid den offentliga auktionen. Genom klubbslaget ingicks köpeavtal avseende Nannylund med makarna. Svarandenas underhandsköp skedde först i tiden därefter, och är därför ogiltigt.
Även om tingsrätten inte skulle anse att makarna förvärvat Nannylund genom klubbslaget, vann de den offentliga auktionen. Michael Levin har inte haft rätt att frångå bestämmelsen i 12 § andra stycket samäganderättslagen om att högsta anbud gäller som antaget om inte delägarna är ense om annat. Michael Levin var därför inte behörig att sälja arrendet till någon annan än makarna.
Även om det fanns finansieringskrav var Michael Levin inte behörig att teckna köpekontrakt med svarandena för 160 miljoner kronor, eftersom den försäljningen inte skedde vid en offentlig auktion.
Stockholms tingsrätt konstaterar först att rätten kan bestämma ett pris under vilket godset inte får försäljas (se 9 § samäganderättslagen). Om samtliga delägare är närvarande vid auktionen och de är överens om att anta eller förkasta ett anbud som lämnas på auktionen, gäller deras beslut. Är delägarna ej ense, gäller högsta anbudet såsom antaget, om det ej understiger det pris som har bestämts enligt 9 § (se 12 § samäganderättslagen).
Genom tingsrättens förordnande gavs Michael Levin således behörighet att för samägarnas räkning sälja Nannylund. Begränsningarna i hans behörighet var att han – om inte samägarna kom överens om annat – endast kunde sälja Nannylund till den som lämnade det högsta anbudet på offentlig auktion samt att priset inte fick understiga 135 miljoner kronor.
Har då advokaten överskridit sin behörighet genom att ställa upp försäljningsvillkor och/eller genom att förkasta makarnas bud? Som tingsrätten konstaterat ovan var de enda begränsningarna i Michael Levins behörighet att Nannylund endast kunde säljas till högstbjudande på offentlig auktion och att priset inte fick understiga 135 miljoner kronor. Han hade därutöver rätt att själv bestämma villkoren för försäljningen. Michael Levin har i sitt förhör i tingsrätten uppgett att han, inför den offentliga auktionen, uppställde ett krav på att köparen skulle kunna styrka full finansiering samt att han förbehöll sig fri prövningsrätt, för att säkerställa att köparen skulle kunna betala köpeskillingen med lagliga medel.
Makarna har gjort gällande att Michael Levin inte var behörig att kräva att de skulle styrka full finansiering, eftersom villkoret inte hade kungjorts på lämpligt sätt enligt 11 §.
Tingsrätten gör dock bedömningen att Michael Levin hade kungjort försäljningsvillkoren på lämpligt sätt. Villkoret om fri prövningsrätt kungjordes genom annons i Dagens Nyheter, Svenska Dagbladet och Post- och Inrikes Tidningar, samt genom prospektet. Att Michael Levin förbehållit sig fri prövningsrätt vid försäljningen kan inte ges någon annan innebörd än att han behållit möjligheten att förkasta ett anbud från budgivare som på avtalsdagen saknade förmåga att fullfölja avtalet. I detta ligger således att han haft rätt att bedöma budgivarens möjlighet att finansiera köpet.
Makarna har vidare gjort gällande att Michael Levin överskred sin behörighet genom att i strid med 12 § samäganderättslagen inte anta deras bud, trots att det var det högsta budet. Samäganderättslagen tillhandahåller en rätt för den gode mannen att bestämma villkor för försäljningen. Att villkor för antagande av bud får ställas upp får också tydligt stöd av Högsta domstolens uttalande i NJA 1998 s. 552 att man, vid en analog tillämpning av samäganderättslagen på bostadsarrenden, vid försäljningen får iaktta vad som föreskrivs i jordabalken om jordägarens samtycke och hembud.
Det framstår enligt tingsrättens mening närmast som en självklarhet att de försäljningsvillkor som den gode mannen har ställt upp, däribland krav på finansiering och jordägarens godkännande av köparen, måste vara uppfyllda för att ett anbud ska kunna antas. Av detta följer att bestämmelsen i 12 § – att högsta anbudet gäller såsom antaget – inte kan tolkas på annat sätt än att det är det högsta budet som uppfyller försäljningsvillkoren som ska antas.
Michael Levin var således inte skyldig att anta makarnas bud trots att det var det högsta, och han har inte överskridit sin behörighet genom att förkasta det. Svarandenas köp är följaktligen inte ogiltigt heller på den grunden.
Inte heller på övriga grunder får systern och hennes make någon framgång. De två andra syskonen får alltså behålla sitt arrende på Djurgården.