Ett gift par förvärvade genom köpekontrakt daterat den 15 september 2015 en fastighet i Närlunda på Ekerö från ett företag som skulle uppföra ett hus på fastigheten. Totalt uppgick kostnaden till tio miljoner kronor.

Slutbesiktning skedde den 26 februari 2016 och avtalat tillträdesdatum var den 1 mars 2016, vilket även var det datum då tillträde skedde.

Till kontraktshandlingarna bifogades ett antal handlingar. I köpekontraktet hänvisades det bland annat till en objektsbeskrivning i vilken det under rubriken "Boarea" angavs "224 m2 + biarea m2 (säljarens information)".

I samband med att paret skulle få fastighetens taxeringsvärde bestämt genomförde de i juni 2017 en mätning av huset. Enligt mätningen uppgick husets boarea till 161 kvadratmeter och biarea till 63 kvadratmeter, alltså totalt 224 kvadratmeter.

Tvisten i målet gäller om det föreligger fel i den tjänst som säljarföretaget utfört och om paret med anledning av det har rätt till prisavdrag. Båda parter är av uppfattningen att konsumenttjänstlagens bestämmelser är tillämpliga på entreprenadkontraktet och att tvisten rör huruvida det är fel i entreprenaden. I entreprenadkontraktet anges vidare att Allmänna Bestämmelser för Småhusentreprenader, ABS 09, gäller mellan parterna.

Solna tingsrätt började med att notera att avtalet innehåller en felaktig uppgift när det gäller angiven boarea. Rätten angav därefter som förutsättning för ersättning att paret reklamerat felet inom skälig tid efter att de borde ha upptäckt felet. Domstolen konstaterade att ”Huset är byggt i souterräng vilket ökar sannolikheten att det finns biarea i huset”. Av de ritningar som ingavs samtidigt med ansökan om bygglov och som utgör en del av villkorsbilagan till köpekontraktet framgår vidare att souterrängplanet har tre stycken hobbyrum men endast ett sovrum. Dessutom anges följande i delegationsbeslutet: "Hobbyrummen i souterrängplan är på planritningen försedda med sängar, rummen uppfyller dock inte kraven i BBR gällande ljusförhållanden i rum där man vistas med än tillfälligt och lämpar sig därför ej som sovrum".

Uppgifterna om att tre "hobbyrum" inte lämpar sig som sovrum är vad tingsrätten utifrån doktrin kallar en varningsflagg om att biarea finns i huset och att konsumenten måste undersöka den saken vidare. ”Det krävs ingen närmare granskning innan en normalt aktsam person förstår att huset har både biarea och boarea. En snabb överslagsberäkning där man summerar de olika rummens areor, sovrum, hobbyrum m fl. typer av rum, visar att den uppgivna boarean 224 kvadratmeter helt enkelt inte kan stämma” skrev domstolen.

Redan vid avtalsslutet borde därför, menade tingsrätten slutligen, paret ha förstått att angiven boarea rätteligen innefattade en tämligen stor biarea. Fristen för reklamation började därför löpa redan vid avtalets ingående. Reklamation hade alltså inte skett i skälig tid efter att paret borde ha upptäckt felet.

Paret överklagade till Svea hovrätt som gjorde en annan bedömning än tingsrätten. Hovrätten anslöt sig till tingsrättens bedömning om att uppgiften i avtalet om att boarean var felaktig ”vilken uppenbarligen innefattar ett ställningstagande till frågan om objektbeskrivningen utgör en del av avtalet. Redan härigenom står det klart att tjänsten avviker från vad parterna har avtalat och att det föreligger ett fel enligt 9 § första stycket 3 konsumenttjänstlagen”.

Eftersom husets verkliga boarea uppgår till 161 kvadratmeter förelåg en sådan avvikelse som utgör fel även enligt nämnda bestämmelse.

Nästa fråga hovrätten hade att ta ställning till är om paret reklamerat felet i rätt tid. Avgörande för den frågan var när felet upptäcktes och fristen för reklamation som en konsekvens därav började löpa. Paret har uppgett att de upptäckte felet vid den areamätning som utfördes av Anticimex i juni 2017 och att reklamation skedde ungefär en vecka därefter, den 15 juni 2017. Utgångspunkten var därför att reklamation skett i rätt tid.

Säljarföretaget påstod dock att köparna i anslutning till avtalets undertecknande var medvetna om att souterrängplanet skulle komma att innehålla biareor eftersom parterna diskuterade om ett takfönster skulle kunna lösa problemet med att våningsplanet var mörkt. Det ansås dock inte visat att paret, genom att inse att souterrängplanet skulle bli mörkt, också märkt att boarean skulle vara någon annan än de 224 kvadratmeter som angetts i objektsbeskrivningen. Detta särskilt mot bakgrund av att ställföreträdaren för säljarföretaget ”själv i förhör inte kunnat svara på vad som är skillnaden mellan bo- respektive biarea”. Varför köparna, som får anses ha mindre kunskap om detta än bolaget, skulle insett detta var därför oklart. Reklamation hade således skett i rätt tid.

Köparna fick dock nöja sig med skäliga 900 000 kronor mot begärda 1,4 miljoner. De hade åberopat ett sakkunnigutlåtande där skillnaden i marknadsvärde för aktuell fastighet med ett hus om 224 kvadratmeter boarea, respektive ett hus om 161 kvadratmeter boarea och 63 kvadratmeter biarea, uppskattas till 1 400 000 kronor. Det gick alltså inte domstolen med på.

Högsta domstolen meddelade prövningstillstånd med utgångspunkt i hovrättens bedömning att fel har förelegat i den utförda tjänsten. De frågor som Högsta domstolen hade att ta ställning till var därmed om reklamation skett i rätt tid och hur prisavdraget i så fall ska beräknas.

HD skriver angående skillnaden mellan begreppen boarea och biarea: ”Även om det kan tyckas att uppgifterna om boarea och biarea i kontraktshandlingarna är svåra att förena med husets faktiska utformning kan avvikelsen inte anses så uppenbar att det står klart att [köparna] redan före Anticimex mätning hade insett att uppgifterna inte stämde. Vad som utgör boarea respektive biarea är inte självklart och [köparna] var, såvitt framkommit, inte närmare insatta i de regler och principer som styr detta”.

Av den muntliga bevisningen framgår att husets area inte diskuterades särskilt mellan parterna och det har inte framkommit att köparna skulle ha fått information om fördelningen mellan boarea och biarea från något annat håll. Några slutsatser om parets insikter om felet kan inte heller dras av de diskussioner som förekom mellan parterna om att montera takfönster på suterrängplanet för att få ett bättre ljusinsläpp eller av vad som i övrigt har framkommit om parternas kontakter.

Därför ska köparnas uppgift om när de har märkt felet ligga till grund för bedömningen av reklamationsfrågan. Reklamation har därmed skett i rätt tid.

När det gäller prisavdraget konstaterar HD inledningsvis att detta syftar i allmänhet till att ”återställa balansen mellan den felaktiga prestationen och det vederlag som ska betalas. Prisavdraget åstadkommer en sådan utjämning genom att värderelationen mellan prestationerna efter prisavdraget blir densamma som enligt det ursprungliga avtalet (Jfr bl.a. ”Högskoleavgiften” NJA 2018 s. 266 p. 24, ”Badrummet i radhuset” Högsta domstolens dom 2020-12-10 i mål T 2829-19 p. 43 och prop. 1989/90:89 s. 126.)”.

Av 22 § konsumenttjänstlagen framgår att ett prisavdrag ska motsvara vad det kostar konsumenten att få felet avhjälpt. Om ett på detta sätt beräknat prisavdrag är oskäligt stort i förhållande till den betydelse som felet har för konsumenten, ska prisavdraget i stället svara mot felets betydelse för konsumenten.

Av lagen framgår inte hur prisavdrag ska beräknas när ett avhjälpande inte kan komma i fråga. Ur konsumentens perspektiv råder det stora likheter mellan den situationen och den som uppkommer när ett avhjälpande visserligen kan ske men ett på det sättet beräknat prisavdrag är oskäligt stort. I normalfallet finns det inte skäl att göra skillnad mellan dessa båda situationer när det gäller enligt vilka principer prisavdrag ska beräknas. Som utgångspunkt bör prisavdraget således bestämmas utifrån felets betydelse för konsumenten även när något avhjälpande inte är aktuellt.

Det vanliga är att resultatet av tjänsten på grund av felet objektivt sett är mindre värt än om det hade varit felfritt. Om så är fallet, bör prisavdraget svara mot värdereduktionen. Även när tjänsten är felaktig utan att resultatet för den skull objektivt sett är mindre värt än om det hade varit felfritt är konsumenten emellertid berättigad till ett prisavdrag som svarar mot felets betydelse för honom eller henne. Prisavdraget får då bestämmas genom en skönsmässig uppskattning. (Se prop. 1984/85:110 s. 242.)

Prisavdraget bör alltså som utgångspunkt bestämmas utifrån den värdereduktion som felet motsvarar. Det blir då fråga om att beräkna prisavdraget på liknande sätt som enligt reglerna i till exempel 38 § köplagen, 28 § konsumentköplagen och 4 kap. 19 c § jordabalken. Vid småhusentreprenader innebär det att prisavdraget ska motsvara skillnaden mellan värdet av entreprenaden i felfritt skick och dess värde i det tillhandahållna skicket. Beräkningen bör typiskt sett baseras på marknadsvärden. När det saknas tydliga marknadsvärden får prisavdraget i stället bestämmas till ett skäligt belopp utifrån en uppskattning av felet och dess värde i relation till det avtalade priset (jfr ”Badrummet i radhuset” p. 56).

Eftersom den utförda tjänsten i detta fall har varit felaktig och något avhjälpande inte kan komma i fråga har köparna rätt till prisavdrag. Detta ska då svara mot felets betydelse för dem. Prisavdraget ska bestämmas i första hand utifrån den skillnad i marknadsvärde som följer av att boarean har varit mindre än vad som angavs i avtalet.

Båda parterna hade åberopat värderingsutlåtanden som skilde sig åt rejält. HD konstaterar att även om det färdiga husets totala yta stämmer med vad som anges i avtalet har huset en betydligt mindre boarea än vad som anges där. Att denna avvikelse inte skulle innebära någon påverkan på marknadsvärdet framstår för HD som uteslutet. Med hänsyn till den osäkerhet som kringgärdar slutsatserna i det värderingsutlåtande som köparna har åberopat kan det emellertid inte heller anses utrett att påverkan är fullt så stor som utlåtandet ger uttryck för.

Några säkra slutsatser om den skillnad i marknadsvärde som felet har inneburit kan inte dras. Prisavdraget får under sådana förhållanden bestämmas till ett skäligt belopp utifrån en samlad bedömning av den utredning som har lagts fram. Det saknas skäl att i den delen frångå den bedömning som hovrätten har gjort. Hovrättens domslut om prisavdrag på 900 000 kronor ska därför fastställas.