Lexnova Nyheter

Sveriges största juridiska nyhetstjänst – bevakning av rättsfall, lagstiftning och förarbeten inom alla rättsområden och instanser.

Trots överenskommelse om samägande – tvingas lämna fastighet

Hovrätten ändrar tingsrättens dom och ålägger en man att utrymma en bod på en fastighet som ägs av hans avlidna brors änka. Enligt tingsrätten utgjorde boden lös egendom som var samägd mellan parterna. Hovrätten anser dock att boden, i strid med brödernas överenskommelse, är ett fastighetstillbehör och att den benefika nyttjanderätten sagts upp.

En kvinna ansökte om särskild handräckning mot sin svåger, efter att utan framgång ha försökt få honom att hämta lös egendom som han förvarar i en bod på en fastighet i Luleåtrakten som idag ägs av kvinnan. 

Det hade på 1980-talet handlat om en fastighet som ägts av de tre bröderna gemensamt, men på 90-talet hade en köpts ut – och sedan hade det genomförts en avstyckning där fastigheten delats i två. De två kvarvarande ägarna – kvinnans nu avlidne man och svågern – kom därefter att äga varsin fastighet.

Kvinnan gick 2011 halva sin makes fastighet i gåva – och vid hans bortgång 2016 ärvde hon den andra delen. Kvinnan anser sig därför idag ägare vara ägare till såväl fastigheten som två bodar och en bastu som finns där.

Målet hamnade i Luleå tingsrätt, där svågern bestred kvinnans krav. Det har enligt honom funnits en överenskommelse mellan bröderna om att de skulle äga byggnaderna gemensamt – även i tiden efter avstyckningen. Svågern var därför samägare i den omtvistade boden – eller borde åtminstone ha nyttjanderätt till den, menade han.

Anledningen till avstyckningen hade varit att bröderna skulle kunna belåna varsin fastighet och tanken hade varit att genom servitut eller liknande bekräfta en gemensam äganderätt till byggnaderna, även om dessa rent fysiskt skulle hamna på den ene broderns fastighet. Lantmätaren hade dock inte ansett att en sådan åtgärd var lämplig och bröderna hade i stället valt att i lantmäterihandlingar notera att byggnaderna var gemensamma.

Byggnaderna borde därför i anslutning till avstyckningen ha blivit lös egendom och inte längre varit fastighetstillbehör. Att bröderna inte gjort några förbehåll för byggnaderna när man skrivit gåvobrev på vardera hälftendelen av fastigheterna skulle inte tillmätas betydelse, enligt svågern.

Det avgörande i äganderättsfrågan var enligt tingsrätten om svågern var delägare i boden när kvinnans make under 2009 blev ensam ägare till fastigheten den står på. Om så inte var fallet hade boden blivit tillbehör till fastigheten och ”följt fastighetens öde”. Om boden däremot vid samma tidpunkt ägdes gemensamt skulle den i stället utgöra lös egendom på grund av ”ägarinkongruens”. Kvinnans eventuella bristande kunskap om ägarförhållandena saknade i sådana fall också betydelse, eftersom det inte går att godtrosförvärva byggnad på ofri grund.

Tingsrätten ansåg att svågerns uppgifter om den muntliga överenskommelsen mellan bröderna vann starkt stöd av skriftliga noteringar som gjorts i samband med lantmäteriförrättningen och ansåg att detta bevisade att det vid avstyckningen funnits en överenskommelse om fortsatt gemensamt ägande av boden. Boden hade därför blivit lös egendom – och svågern kunde inte anses ha frånhänt sig sin andel när han gav bort sin andel av fastigheten.

Boden var i och med det samägd av kvinnan och svågern och det fanns i och med det ingen grund för att bifalla kvinnans yrkande, enligt tingsrätten.

Hovrätten för Övre Norrland gör nu en annan bedömning när man förpliktar svågern att hämta egendomen.

Det är svågern som har bevisbördan för att det funnits en sådan muntlig överenskommelse mellan bröderna som han gjort gällande. I litteraturen har det också gjorts gällande att beviskravet i sådana sammanhang ska vara strängt – och att det inte räcker att göra avtalsinnehållet sannolikt genom att exempelvis presentera muntlig bevisning.

Svågern har fortsatt nyttja boden även efter avstyckningen och kvinnan har ansett att byggnaderna varit samägda, fram till att hon sökt juridisk rådgivning i frågan. Detta ger visst stöd för att det faktiskt funnits en muntlig överenskommelse om gemensamt ägande, menar hovrätten. Skriftliga noteringar i ansökan om avstyckning, i dagboksblad och i protokoll i samband med lantmäteriförrättningen ger samtidigt ett starkt stöd för överenskommelsen och svågern får anses ha bevisat att bröderna muntligen varit överens om att äga boden ihop.

Historiken kring boden är inte helt klarlagd, men det framgår att den funnits på ursprungsfastigheten redan när bröderna blev ägare på 1980-talet. Byggnaden har som senast vid deras förvärv kommit i samma ägares hand så som anges i 2 kap. 4 § första stycket jordabalken, JB. Vid denna tidpunkt har boden alltså blivit fastighetstillbehör – och för att överlåta boden har det då i enlighet med 2 kap. 7 § första stycket JB krävts att den skilts från fastigheten eller att det förts in ett beslut i fastighetsregistrets allmänna del om att den inte längre ska höra till fastigheten. Så har inte skett.

Boden utgör i och med det, oavsett vad fastighetsägarna kommit överens om, fastighetstillbehör till den fastighet den är belägen på. Brödernas överenskommelse om gemensamt ägande är i och med detta inte heller gällande mot kvinnan, slår hovrätten fast.

Kvinnan har medgett att svågern haft en benefik nyttjanderätt till byggnaden, men samtidigt invänt att nyttjanderätten sagts upp i november 2020.

En benefik nyttjanderätt till en byggnad som utgör fastighetstillbehör är en så kallad allmän nyttjanderätt som i JB regleras endast genom det sjunde kapitlet. Det finns därför inte några lagstadgade formkrav när det gäller frågan om uppsägning.

Svågern har ostridigt i början av november 2020 mottagit två e-postmeddelanden där kvinnan skriver att svågern senast 31 december samma år ska ta ut alla sina saker från hennes ”bodor” och avlägsna viss annan egendom på hennes fastighet. Hon anger också att hon avser att begära handräckning hos Kronofogdemyndigheten för det fall att egendomen inte avlägsnas inom den angivna tiden.

”Av meddelandena står klart att [kvinnan] anmodat [svågern] att upphöra med nyttjandet av byggnaden och satt en tidsfrist för när nyttjandet senast ska ha upphört”, skriver hovrätten. Meddelandena kan därför inte uppfattas som något annat än en uppsägning – och mannen har därför inte längre någon rättslig grund för att nyttja byggnaden.

Käromålet bifalls därför och svågern åläggs nu att ersätta kvinnans rättegångskostnader i tingsrätt och hovrätt med totalt närmare 110 000 kronor.


Instans
Hovrätterna
Rättsområden
Övrig nyttjanderätt, Övrig fastighetsjuridik, Fastighetsköp, Fastighetsbildning, Övrig familjerätt, Arv, gåva och testamente

Ladda ner dokument

Skapa ett abonnemang på Lexnova Nyheter för att få tillgång till de underliggande domarna.

1 fil tillgänglig