Vad innebär självständigt brukande av hyresrätt?

När ska en andrahandsnyttjare betraktas som andrahandshyresgäst respektive inneboende – och vad har det för betydelse med avseende på vårdplikten, och ansvaret för uppkommen brist eller skada? Den frågan har Högsta domstolen prövat, med anledning av den brand som anlagts i en lägenhet som Migrationsverket hyrt och den tvist som sedan uppstått med försäkringsbolaget. Emil Samuelsson ger sin analys av domen och de slutsatser som kan dras av den.

Vad innebär självständigt brukande av hyresrätt?

Bakgrund

Vårdnadsplikten

Av 12 kap. 24 § jordabalken framgår att hyresgästen har en vårdnadsplikt för lägenheten. I vårdnadsplikten ingår att hyresgästen ska underrätta hyresvärden för det fall skada har uppstått i lägenheten. Om underrättelseplikten åsidosätts svarar hyresgästen för skada som är en följd av försummelsen i detta avseende.

Hur långt hyresgästens plikt att vårda lägenheten sträcker sig går således inte att avgöra generellt. Utgångspunkten är det ändamål för vilket lägenheten upplåtits. Om hyresgästen till exempel tillåtits att bedriva en verksamhet som medför visst slitage får det antas att hyresgästen i regel inte åsidosätter sin vårdnadsplikt om skador uppkommer som normalt följer med ett aktsamt utövande av verksamheten. Hyresgästen ansvarar för skador som uppstår genom vårdslöshet.

Ansvar för skador orsakade av andra än hyresgästen

Enligt 12 kap. 24 § första stycket jordabalken är hyresgästen skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans eller hennes vållande. Ansvaret omfattar också skada som uppkommer genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans eller hennes hushåll, en gäst eller annan som inrymts i lägenheten. För brandskada som hyresgästen själv inte vållat är hyresgästen dock, enligt vad som sägs i första stycket, ansvarig endast om han eller hon har brustit i den omsorg och tillsyn som han eller hon hade bort iaktta. Orsaken till denna begränsning är att hyresvärden förväntas skydda sig genom en försäkring.

En hyresgäst bär således ett ansvar som går längre än allmänna skadeståndsrättsliga principer, vilket beror på avtalsförhållandets karaktär.

Hyresgästens vårdplikt kvarstår även om hyresgästen överlåtit hyresrätten eller upplåtit lägenheten till annan. I samband med andrahandsuthyrning svarar förstahandshyresgästen för samtliga kontraktsförpliktelser, även om upplåtelsen skett med eller utan samtycke från hyresvärden eller efter tillstånd från nämnden. En andrahandsupplåtelse innebär alltså inte att förstahandshyresgästen befrias från sina förpliktelser och sitt vårdansvar enligt hyresavtalet med hyresvärden. I stället kommer förstahandshyresgästens ansvar för eget vållande att – om inte annat avtalas – utvidgas så att det innefattar också ett ansvar för andrahandshyresgästens eget vållande.

Högsta domstolens avgörande i mål T 4395-21

det aktuella målet hade Migrationsverket hyrt en lägenhet från ett fastighetsbolag för att använda den som boende till asylsökande. Lägenheten skadades genom en brand. Branden hade anlagts av en person som i enlighet med Migrationsverkets anvisning bodde i lägenheten. Fastigheten var försäkrad och ersättning betalades ut för skadan. Försäkringsbolaget inträdde därefter i fastighetsägarens rätt att kräva skadestånd av hyresgästen.

Försäkringsbolaget väckte talan mot Migrationsverket och yrkade att verket skulle förpliktas att betala skadestånd till bolaget med samma belopp som bolaget hade betalat ut i försäkringsersättning. Grunden för talan var att den person som hade anlagt branden var andrahandshyresgäst i förhållande till Migrationsverket eller i vart fall att verket till denne upplåtit en rätt att självständigt bruka lägenheten och att Migrationsverket därför ansvarade för brandskadan.

Migrationsverket bestred ansvar och gjorde gällande att den person som anlagt branden inte var att betrakta som andrahandshyresgäst eller på annat sätt hade någon självständig rätt att bruka lägenheten. Migrationsverket ansåg att personen som hade anlagt branden istället skulle betraktas som inrymd i lägenheten (inneboende) och verket ansvarade därför inte för skador orsakade av brand.

Frågan i målet var om ersättning för brandskadan skulle betalas av Migrationsverket i egenskap av förstahandshyresgäst och ansvarig för andrahandshyresgästens vållande eller om skadan istället skulle bäras av hyresvärden. Med andra ord var frågan om den boende skulle betraktas som andrahandsnyttjare alternativt som inneboende. I det senare fallet skulle det krävas att Migrationsverket brustit i den omsorg och tillsyn som hade bort iakttas.

Inledningsvis konstaterade Högsta domstolen att det inte fanns något avtal mellan Migrationsverket och den enskilde som ger den boende rätt att nyttja en viss lägenhet. En asylsökandes rätt till logi i Migrationsverkets boenden grundas istället på en lagreglerad rätt till bistånd. Rätten till bistånd i form av logi i ett anläggningsboende eller annat boende innebär varken en rätt till ett specifikt rum eller en rätt till ett specifikt boende. Relationen mellan Migrationsverket och den boende skiljer sig därigenom på flera sätt från ett vanligt hyresförhållande mellan en förstahandshyresgäst och en andrahandshyresgäst. Deras inbördes förhållande regleras inte av något civilrättsligt avtal, utan av en särskild offentligrättslig reglering. I förhållande till hyresvärden är Migrationsverket dock att betrakta som en förstahandshyresgäst.

Högsta domstolen fann det vara avgörande om den boende självständigt brukat lägenheten som andrahandshyresgäst eller om Migrationsverket haft en sådan kontroll och tillsyn över lägenheten att hon istället skulle bedömas som inneboende. I den här delen konstaterade Högsta domstolen att den boende haft rätt att självständigt bruka lägenheten på ett sådant sätt som gäller för en andrahandshyresgäst. Förstahandshyresgästen Migrationsverket fick därför bära ansvaret för skadan som den boende skulle ha ersatt om lägenheten istället hade varit hyrd av den boende. Eftersom branden startats med uppsåt ålades Migrationsverket skadeståndsansvar som förstahandshyresgäst. Frågan om Migrationsverket brustit i den omsorg och tillsyn som hade bort iakttas behövde därför inte prövas. Ett justitieråd var skiljaktigt till domen.

Kommentar

Av Högsta domstolens dom kan följande slutsatser dras.

Avgörande för frågan om en lägenhet är upplåten i andra hand är om den boende, i förhållande till förstahandshyresgästen, har en självständig rätt att bruka lägenheten. Förstahandshyresgästen måste i någon mening själv använda lägenheten och utöva kontroll för att den boende ska kunna betraktas som inneboende. Om endast den boende använder lägenheten är det fråga om ett självständigt brukande, oavsett formen för upplåtelsen. Att förstahandshyresgästen – som i Migrationsverkets fall – har en långtgående tillträdesrätt hindrar inte att det är fråga om ett självständigt brukande. Högsta domstolens avgörande understryker att det är förstahandshyresgästens kontroll i fysisk bemärkelse som är relevant.

Det är dock inte lika tydligt att förstahandshyresgästen alltid måste bo i lägenheten. Att förstahandshyresgästen tillfälligt reser bort eller dylikt behöver inte nödvändigtvis hindra att en andrahandsnyttjare ska betraktas som inneboende. Minskar förstahandshyresgästens bruk av lägenheten på grund av andrahandsupplåtelsen kan det dock bli fråga om ett självständigt brukande av andrahandsnyttjaren. Detta eftersom förstahandshyresgästens möjlighet till kontroll och tillsyn minskar jämfört med vad som gäller för en traditionell hyresgäst.

Avgörandet är av intresse för både offentliga och privata aktörer. Det offentliga hyr och upplåter lägenheter i ett flertal olika sammanhang (t.ex. stödboende, boende via Socialtjänsten, träningsboende och dylikt). Eftersom förstahandshyresgästen – dvs. det allmänna – inte brukar lägenheten på egen hand kan den boende inte betraktas som inneboende, vilket innebär ett strängare ansvar för det allmänna. Detsamma torde gälla i de flesta situationer där privata bolag tillhandahåller tillfälligt boende åt t. ex. anställda. För såväl offentliga som privata aktörer är det svårt att i relation till hyresvärden skydda sig om den boende medvetet skadar lägenheten.

En intressant fråga (som aldrig prövades av Högsta domstolen) är den om adekvans. Eftersom det saknas vägledande avgöranden i denna fråga är det olyckligt att Migrationsverket aldrig invände att skadan inte var påräknelig. Det är mycket möjligt att utgången i målet då hade blivit annorlunda.


Om Lexnova Analyserar

Analysen är en kortversion av expertkommentaren som finns i sin helhet här.